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1、低层居民反对加装电梯的情况说明致： 业主委员会、*物业（简称） 主題：低层居民反对加装电梯我方属于栋单元室低层业主，业委会组织机构、 物业服务机构应本着公平、公正、透明、合理合法、 实事求是的的原则，一碗水端平的处事机制，分别对 待加装电梯和不加装电梯的业主的诉求，协调两者之 间的利益冲突；业委会在加装电梯事宜程序上存在严 重过错；首先，业委会在重大事件上要就加装电梯事 宜召开全体业主大会，书面决策立项，立项后报全体 业主书面同意批复，各户业主建立一户一档机制，各 户分别就加装电梯事宜签署一户一档电梯加装施工合 同，签署由业委会承头的授权委托书，高层，低层利 益冲突的出发点，寻根究源，以每单元
2、楼为单位，召 开单元楼就加装电梯事宜达成协议共识专題会议，赔 偿协商，所有事宜形成会议纪要，留档备查，业委会 就加装电梯事宜仅做了加装电梯意向调查书工作，所 有手续未完善就确定于*年08月15日让施工单位进场 施作，在程序上、决策问题上存在严重错误，有人反 对加装电梯，若置反对的意见不顾，是对低层住户的 权益的直接侵害，对于侵权行为我方包括但不限于采 取诉讼维权措施，我方反对后期加装电梯有如下原因：A .后期加装电梯将会对我低层的客厅的通风，采光带 来巨大影响，直接侵犯了我的相邻权.释意：相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻 关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动 产的所有人或者使
3、用人之间，任何一方为了合理行使 其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或 是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的 限制和延伸。相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或 使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原 则。相邻权法律特征：1、相邻权的主体是相互邻近的不动产所有人或占有 人。即相邻权只能在两个以上的权利主体之间发生， 这种权利主体既包括不动产所有人，也包括不动产占 有人、使用人。2、相邻权的客体是相邻各方提供的便利，而不是相邻 的财产。一方有权利取得方便，他方有义务提供方便。3、相邻权是一种从属性的权利。相邻权不能独立存在, 是从属于不动产的所有权、使用权等特权
4、的从权利。 它随不动产所有权或占有、使用权的设立、变更、终 止而设立、变更、终止。第一，相邻通行权：指的是你在使用房屋或土地的时 候，不能影响其他人的出行；第二，施工相邻权：指的是你在修建、装修房屋的时 候，不能影响邻居的生产、生活，使用完毕应当及时 清理现场，排除妨碍，恢复原状；因临时占用造成土地 权利人损失的，占用方应当赔偿；第三，管线相邻权：指的是在铺设电缆、管道、架设 电线及其他空中线路时，如果必须经过相邻他方的地 下或地上时，相邻他方不得拒绝或妨碍，但确对邻居 造成的一定的影响，双方可确定一定的金额的赔偿；第四，用水相邻权：这个包含两点，第一是任何一方 不得擅自堵截或者独占自然流水，
5、影响他方正常生活, 第二是相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当 予以准许；第五，防险相邻：指的是在使用房屋的时候，相邻一 方不得在自己房地产范围内放置或使用易燃、易爆、 剧毒、放射性、腐蚀性等危险物品的;相邻一方房屋或 其他设施有倒坍、脱落、坠落危险，如果可能危及相 邻他方人身、财产安全的，相邻一方有权提出异议；第六，环保相邻权：有以下两点，1、相邻人在排污排 废的时候，不得超过规定的排放标准，不得影响相邻 方的生产和生活。2、相邻人不得制造噪音、喧嚣、震 动、恶气、异味等，妨碍相邻他方的正常生产、生活、 损害他人身心健康；第七、通风采光权：指的是建设和使用房屋时，不得 影响相邻一方通风和
6、采光。第八、地界相邻权：指相邻两方的土地相邻，一方不 得影响另一方的正常使用；第九、共墙相邻：指的是同一个墙壁被两个相邻方共 同所有或使用，一方使用不能影响另一方，一方不能 随意拆除，共墙的维修应或翻建，要由双方共同协商， 费用共担。B加装电梯工程，破坏了住房的整体性，从而对房屋 的居住安全，带来一定的影响将这些可能带来的隐患概括起来，大概分为下面这几 个方面：一、房屋结构安全受损在给老旧小区进行改造时候，增加电梯的这一个环节， 就需要将部分老旧建筑物拆除。在这些被拆除的结构 中，以墙面居多。对于老旧老区来讲，可能很多的房屋结构，都不属于 框架结构。即便是框架结构的房子，也有可能并不全 部依靠
7、框架而受力，也会有墙体承受部分的重力。在这样的情况下，加装电梯就会破坏墙面的整体性， 从而造成墙体的承重能力下降。而电梯又属于一个使 用频率髙的物件，所以可能会由于电梯的加装，给房 子的稳定性，带来一定的影响。二、容易引起纠纷老房子不如新的商品房，要想在多年以后加装电梯， 就只能够将电梯，安装在房子的外围。在这样的情况 下，就会因为电梯的加装，而影响到房子的采光和通 风。这是在加装电梯，及以后使用电梯过程中，经常会遇 到的难题和隐患，容易因为电梯，引起邻里的纠纷。C大家总想着一楼要理解髙楼层的不便，那么谁来理 解一楼的不便呢，加装电梯，要么影响采光，要么影 响通风，要么影响一楼私密性，还有电梯
8、噪音以及消 防隐患等，再一个，你买房的时候难道不知道你买的 是楼梯房吗，既然买了那么多年，也住了那么多年， 天天爬，现在就爬不动了，再说了，既然年龄实在大 到爬不动了，为什么不考虑换个楼层矮点的房子，这 个不是少数服从多数的事情，而是直接侵犯了低层住 户的权益。D.物权法第七十五条虽规定：“改建、重建建筑 物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同 意”；但物权法第七十八条二款同时还规定：业主 大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益 的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。可见， 即便三分之二以上的业主同意的事项，只要该事项确 实侵害
9、其他业主合法权益的，则应承担相应的侵权损 害赔偿责任。对此，正确的做法是：同时应征得因增 设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的业主的同 意，从公平合理以及便于顺利操作的角度而言，其他 业主可以考虑对这些受负面影响的业主给予适当补 偿，妥善处理好住宅周边相邻关系。E 影响居住舒适度加装电梯会影响居住的舒适度对于高楼层的住户而言，肯定是希望加装电梯的，并 且加装电梯以后，他们的出行也会方便很多。然而， 一楼住户是用不到电梯的，反而加装的电梯会影响一 楼住户的采光、安静等等。大家想一下，每天这么多 人频繁启动电梯上下楼，肯定非常吵闹。因此，出于 对自己居住舒适度的考虑，很多一楼住户不愿意加装 电F
10、 影响房子升值空间如果老旧小区没有加装电梯，那肯定是楼层越低的房 子越受青睐，毕竟没人愿意天天爬步梯上下。但是装 了电梯以后，一楼的优势就不明显了，反倒是五楼、 六楼的房子更受青睐，毕竟采光要好一些。所以，部 分一楼住户坚决反对安装电梯，因为这直接损害了他 们的利益。G .电梯维护费均摊电梯安装以后，使用过程中肯定需要维修保养，但这 是需要费用的。一般情况下，这笔费用由整栋楼的住 户共同分摊，但笔者前面说过，一楼住户根本就用不 到电梯，但却让他们为此买单，他们内心自然是不愿 意的。H.老旧小区加装电梯，这对大多数住户而言是毋庸置 疑的好事，但却损害了一楼住户的部分利益。所以一 楼住户反对加装电
11、梯，也是有理有据，毕竟这不是少 数服从多数的事情。那么，这个问题应该怎么解决呢？ 据了解，现在很多社区正在通过降低物业费，或者直 接对一楼住户进行补贴的方式，来妥善处理加装电梯 的问题。I .这就形成了大多数同意与少数人反对的格局，在这 种粗略的同意机制下推进，反对者很难真正表达诉求, 反而陷入不仁不义的处境。按照一般认知，一楼业主 在加装电梯时损害最大，这种损失表现为一明一暗： 明面上加装的电梯井势必遮挡一楼视线，甚至占用一 楼公用面积，挡风也是问题。暗的方面，随着加装电 梯完成，一楼房价必定贬值，购房者更多选择干净、 开阔的高层。所以，一楼乃至低层的利益受损不是矫 情，是事实。J加装电梯不
12、只是业主间的“民主课题”，也不仅仅 是粗略的利益问题，还涉及非常细致的经济账。一台 加装电梯建筑费、电费、维护费等运维费用开支不菲， 而且电梯运行安全一旦涉及伤害，也是相当麻烦的问 题。赞成者“先上车后买票”的心态明显，看不到利 益补偿涵盖自身，只把矛头对准反对者是不对的。K .每一个加装电梯案例涉及形制千差万别的单元楼, 牵扯到形形色色的业主，加装方案要考虑的因素非常 繁复，那种以为只要打官司、告赢反对者就行的思路 过于粗暴。加装电梯不只是“动土”那么简单，所有 业主的利益基础都可能被改变，这才是思考利益补偿 的理性前提。、为适应社会发展，完善既有住宅的使 用功能，对既有住宅增设电梯成为既有
13、住宅中高层住 宅的业主一个普遍共识和期望。原因很简单，增设电 梯既方便居住，又有能够增加潜在买家人数，促进房 产交易。但既有住宅中的低层住宅业主尤其是一楼业 主一般反对增设电梯。因为一旦增设电梯，将产生低 层住宅便利优势的抵销，以及对通风、采光、日照、 通行等方面的消极影响，进而损害低层房产价值。L.对低层业主而言，这是一种侵权行为，侵害了低层 业主在相邻关系中采光、通行等权利，以及因为低层 优势抵消而造成的房屋价值的贬损。进一步来说这是 一种共同侵权行为，同意增设电梯的业主应对低层业 主承担连带赔偿责任。如果将对受损业主的赔偿称之 为“补偿”无异于否定增设电梯行为是一种侵权行为， 故称之为赔
14、偿方案将更符合法律规定。M .根据侵权责任法第15条，低层业主有权请求侵权 人停止侵害。而根据物权法增设电梯是合法的。法院 该判决增设电梯的决议有效还是该支持低层业主的请 求呢？如此便提出了另外一个问题，面对物权法和侵 权责任法的冲突，该如何适用法律。简单来说，物权法是全国人大根据宪法制定的基本民 事法律，侵权责任法是全国人大常委会制定的法律。 根据法律适用的一般原则，上位法优于下位法，全国 人大制定的法高于全国人大常委会制定的法。从立法 法第88条全国人大有权改变或撤销它的常委会制定 的不适当的法律的规定也可以推倒出这个原则。如此来看，法院是不能支持低层业主停止侵害请求的。 但这并不妨碍低层
15、业主要求相关业主赔偿损失的权 利。因为根据侵权责任法第15条，赔偿损失也是承担 侵权责任的一种方式，众多责任承担方式可以单独适 用，也可以合并适用。这样一来便解决了这个法律冲 突问题，也就是说增设电梯虽然符合物权法，但这并 不妨碍法院根据侵权责任法要求对受损业主进行损失 赔偿。N .从法经济学的角度也可以解释这个问题。做一件 事，如何让反对的阻力最小？答案是在不使任何一方 受损的情况下，让至少一方收益。这便是经济学上的 帕累托改进。实现帕累托改进是很困难的，因为它的 假设条件是不使任何一方受损。而如果一定要实现帕 累托改进的情况下才能进行改革，那么社会将很难进 步。因为现代社会利益交错，改革难
16、免会使得一部分 群体利益受损。对既有住宅增设电梯来讲，很明显， 这不是一个帕累托改进，因为低层业主的权利受到了 侵害。正是因为如果根据帕累托改进的标准要求，只要有任 何一个人受损，整个社会变革就无法进行，所以有必 要放宽条件从而推动社会改革。于是卡尔多-希克斯改 进便产生了，它认为，如果那些从社会资源再分配中 获利的人获得的利益足够补偿那些从中亏损的人利 益，那么社会资源的再分配就是有效率的。通俗的说 就是，只要能使整个社会的收益增大，变革就可以进 行。而既有住宅增设电梯便符合卡尔多-希克斯效率标 准。因为增设电梯使得占比更多的业主受益，而只使 得低层业主受损。所以从经济学角度而言，既有住宅 增设电梯是符合经济效率原则的,法律上应予以支持, 但对受损业主应予以赔偿。O.对于大多数低层业主而言，有的并不是绝对反对增 设电梯，而是不满损害赔偿方案。所以如何对低层业 主进行合理
