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1、论地役权登记对地役权变动的影响关键词: 地役权，初始登记，变更登记，注销登记内容提要: 物权法第158 条对地役权的设立既已采登记对抗主义规 则，第169 条关于已登记地役权的变更和转让应及时办理变更登记的规 定，也应解释为登记对抗主义规则。已登记地役权因当事人的意思表示 而提前消灭的，应采登记对抗主义规则；因供役地灭失等事实行为而消 灭的，应采登记宣示主义规则。地役权的变动包括地役权的设立、变更、转让和消灭。中华人民 共和国物权法（以下简称物权法）第158 条对于地役权的设立虽 然采取了登记对抗主义规则，但未指明地役权登记的具体要求及其意 义。物权法第169 条对已登记地役权的变更、转让和消
2、灭，究竟采 取了登记生效主义、登记对抗主义还是其他规则，并不明确。本文拟从 物权法的相关规定出发，结合现行不动产登记规则，讨论地役权登 记对地役权变动的影响。一、地役权的设立与地役权的初始登记土地登记办法第 25 条规定：“本办法所称初始登记，是指土地 总登记之外对设立的土地权利进行的登记。”据此可知，地役权的初始登记，即指在土地总登记或房屋总登记之外，对设立的地役权进行的登 记。物权法第158 条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当 事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对 抗善意第三人。”该规定对地役权的设立采取了意思成立登记对抗主 义的规则。这种模式既不同于物权
3、法第139 条对建设用地使用权的 设立所采取的登记生效主义规则，也不同于物权法第127 条第 1 款 对土地承包经营权的设立所采取的纯粹意思主义规则，使物权法规 定的物权变动模式更趋复杂化。与建设用地使用权等其他用益物权的设立只需在土地登记簿中进 行一次性初始登记的情况不同，地役权的初始登记既包括在供役地的登 记簿中进行登记，也涉及应否在需役地的登记簿进行登记的问题。那么， 地役权的初始登记仅仅是指前者，还是也包括后者在内？这两种不同的 登记，对相关当事人的利益有何影响？从理论上说，由于地役权系存在于供役地之上的权利，地役权的客 体是供役地而非需役地，故地役权的初始登记理应指在供役地的登记簿
4、进行的登记，而不包括在需役地的登记簿所作的登记。在德国，地役权 的成立须通过物权合意与登记，并记载于供役地的登记簿簿页；在需役 地的登记簿中，虽可为地役权登记，但该登记并非地役权之成立所必需， 且对德国民法典第892 条所规定的土地登记簿的公信力，也不生意 义。随着地役权的成立，地役权就成为需役地的成分，随需役地而一同 移转于权利继受人；至于地役权是否已在需役地登记簿中附注，对该移 转则不生影响。l(P722-723)在我国，也有学者认为：“在供役地登记 簿中进行登记是地役权的对抗要件，但是否在需役地登记簿中记载并不 重要。即使没有在需役地登记簿上标明地役权的存在，需役地移转的， 地役权也随之
5、移转。 ”2(P258)不过，我国土地登记办法第37条规定： “符合地役权登记条件 的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载 于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存 于供役地和需役地的宗地档案中”(第2款)；“供役地、需役地分属不 同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土 资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主 管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部 门，由其记载于需役地的土地登记簿”(第3款)。房屋登记办法 第 65 条规定： “对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当
6、将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于 供役地和需役地房屋登记簿。 ”根据上述规定可知，在我国，地役权的 初始登记应当在供役地的登记簿和需役地的登记簿一并为之；在供役地 与需役地属于同一登记机关管辖的情况下，由登记机关分别在供役地和 需役地的登记簿中进行登记；在供役地与需役地分属不同登记机关管辖 的场合，须在供役地的登记机关完成登记后，再由其通知需役地的登记 机关在需役地的登记簿办理登记。一般来说，因地役权的初始登记应在 供役地和需役地的登记簿中一并进行，故通常不会发生仅在需役地的登 记簿予以登记，而没有在供役地的登记簿进行登记的情况。不过，由于 供役地的登记机关怠于通
7、知或者需役地的登记机关工作失误等原因，实 践中难免出现地役权的设立仅在供役地的登记簿予以登记，却未在需役 地的登记簿办理登记的情况。这对相关当事人的利益会不会产生影响 呢？实际上，在需役地登记簿中欠缺地役权设立登记的事实，虽然不影 响地役权所具有的对抗第三人的效力，但却会影响到供役地权利人和地 役权受让人之间的权利义务关系。例如，我国台湾学说一般认为，地役 权的设定如约定为有偿，因其非地役权的成立要件，不当然随地役权的 移转而移转，故非经登记，不得对抗受让需役地的第三人。3(P421)、 4(P72)此所谓登记，应当指在需役地的登记簿进行的登记。这种见解 无疑是正确的。原因在于，若关于地役权人
8、负有支付租金义务的约定仅 在供役地的登记簿予以登记，而未在需役地的登记簿进行登记，那么因 信赖需役地登记簿的记载而从需役地权利人处受让地役权之人，就未必 知晓地役权人负有支付租金义务的事实。于此情形，若令受让人承受原 地役权人对供役地权利人所负的支付租金义务，难免给受让人带来不测 损害，有失公允。在日本，判例认为地役权只限于无偿，即使缔结了由需役地所有人 向供役地所有人支付对价的合同，其对价支付义务亦不得成为地役权的 内容。我妻荣认为，对此应该理解为，对价虽然可以成为地役权的内容， 但由于不能进行登记，所以不能对抗第三人。5(P378)与此不同，按照 我国土地登记办法第37 条第2 款和房屋登
9、记办法第65 条的规 定，登记机关应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需 役地的土地登记簿或房屋登记簿，并将地役权合同保存于供役地和需役 地的宗地档案中或者附于供役地和需役地的房屋登记簿。可见，在我国， 地役权合同中关于地役权人对供役地权利人负有支付租金义务的约定， 是能够并且也应当记载入需役地的登记簿的。由此，关于地役权人向供 役地权利人支付租金的约定，如未记载于需役地的登记簿，就不应对因 善意信赖需役地登记簿而受让地役权的人产生约束力，也即地役权的受 让人对供役地权利人应不负支付租金的义务，以便保护善意受让人的利 益。反之，如该支付租金的约定已经记载于需役地的登记簿，例如约定
10、地役权人应逐年支付一定的租金，则地役权的受让人对于受让地役权之 后新产生的租金即负有支付义务。此外，在设立地役权的事实未在需役地的登记簿进行初始登记的情 况下，如果受让人受让需役地权利之时并不知晓地役权的存在，则其应 有权拒绝承受原地役权人所负有的维持行使地役权所必需的附随设施 的义务，也不必承担因该附随设施致人损害而产生的赔偿责任。这样处 理的理由，是为了使善意受让人免受不测损害。二、地役权的变更登记对地役权变动的影响根据土地登记办法第38 条、第46 条的规定，在地役权人发生 改变，或者地役权人的姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更的， 供役地权利人和需役地权利人可以持变更后的地役权合
11、同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。房屋登记办法第 66 条也规定：已经登记的房屋地役权变更、转让的，当事人应当提交有 关材料，申请变更登记、转移登记。其所谓变更登记、移转登记，本文 合称为变更登记。问题是，地役权的变更登记对地役权变动有何影响？从法律适用的角度看，物权法第158 条仅对地役权的设立实行 登记对抗主义，而未涉及地役权的变更和转让问题。对于未办理初始登 记的地役权来说，在基于合同、继承等法律事实而发生移转时，因被移 转的地役权本身并无对抗力，故受让人取得的地役权只有办理完地役权 登记后，才能产生对抗第三人的效力。于此情形，可类推适用物权 法第158 条规定的登
12、记对抗主义规则，应无疑问。问题是，在已登记 的地役权发生变更、转让时，地役权的变更登记对于地役权的变动会产 生什么样的影响？物权法第169 条规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消 灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这与物权法第 155 条关于“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更 登记或者注销登记”的规定大体相同，而与物权法第129 条关于“土 地承包经营权人将土地承包经营权互换。转让，.未经登记，不得对 抗善意第三人”的规定明显不同。从文义解释的角度看，物权法第 129条对土地承包经营权的变动显然采纳了登记对抗主义规则，但第169 条规定的地役权的变动登记究应解
13、释为登记对抗主义还是登记生效主 义，并不明确。一种流行的观点认为，物权法第169 条对于已登记地役权的变 动，并未采取登记对抗主义，而是采纳了登记生效主义。6(P359)、 7(P217)、8(P114)至于其理由，有认为是“为了维护登记簿的公示力、 公信力，必须要在地役权人办理变更、转让或者注销该地役权登记后， 地役权变动才能生效，否则地役权仍然存在。”6(P359)也有人认为，“对 于已经登记的地役权，在变更或消灭之时，当然应维持登记本身的准确 性与权威性，故应及时办理登记”，从而将登记确立为地役权变动的要 件。7(P216)与这种观点不同，笔者主张，在已登记地役权基于法律行 为而发生内容
14、变更或者权利移转的情况下，应将物权法第169条关 于“应当及时办理变更登记”的规定解释为实行登记对抗主义，而非登记 生效主义。理由如下：首先，物权法第169条对于已登记地役权的变更、转让，强调 “应当及时办理变更登记”，显然承认在已登记地役权的变动与办理地役 权的变更登记之间存在时间差。这与物权法第145 条关于“建设用 地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记” 的规定中所体现出来的登记生效主义规则明显不同，即后者中并无“及 时”办理变更登记的要求。原因在于，在登记生效主义规则下，由于不 登记就不能发生物权变动，故物权变动与物权的变更登记之间不存在时 间差，当然也不会产
15、生当事人应否“及时”办理变更登记的问题。反之， 在登记对抗主义规则下，由于登记并非物权变动的生效要件，而仅仅是 对抗要件，所以才有必要承认物权变动与物权的变更登记之间存在着时 间差，以便当事人可以在此期间内决定是否通过办理变更登记来为其权 利取得对抗效力。可见，只有将物权法第169 条的规定解释为采纳 了登记对抗主义，才能合理地解释为何该条会承认已登记地役权的变动 与地役权的变更登记之间存在着时间差的问题。其次，在物权法第158 条对地役权的设立已采登记对抗主义规 则的情况下，若认为第169 条对已登记地役权的变动改采登记生效主义 规则，就会一方面使得地役权的变动模式更加复杂，另一方面又导致立
16、 法价值判断的矛盾性，也即在地役权的设立上注重自由和效率，但在地 役权的变动上却又强调管制和安全。反之，如果将第169 条解释为对已 登记地役权的变动也实行了登记对抗主义规则，就可以避免上述问题的 发生。再次，从物权法规定的其他实行登记对抗主义规则的物权来看， 第 24 条对于以船舶、航空器和机动车为客体的动产物权的设立、变更 和转让，不区分其物权是否已办理登记，一律实行登记对抗主义规则； 第 127 条对于土地承包经营权的设立虽采意思主义规则，但第 129 条对 土地承包经营权的互换、转让，亦不区分其权利是否已办理登记，一体 采纳登记对抗主义规则。按照同样的立法逻辑，物权法对于在设立 时实行登记对抗主义的地役权，在其权利的变更和转让方面，也应不区 分地役权是否已经登记，一概实行登记对抗主义规则，才是合理的。因 此，为保持
