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1、ae 1208XX服装城项目经营策划书ae_1208_ 服装城项目经营策划书一、前言该项目编制的依据：1、 盛世集团提供的项目资料；2、 进行市场调研获得的第一手资料；3、 沈阳市统计局 1998 年、1999 年国民经济和社会进展统计公报；4、 沈阳市商业联合会、沈阳市商业经济学会编辑的内部资料laquo;商业参考raquo;。二、项目概况1、 项目名称：盛世服装城。2、 项目选址：位于沈阳市皇姑区北行商业中心区，即原沈阳市石棉厂厂址内。南接岐山路、三和百货；北依中国城，距银泰百货 1000 米，与皇姑副食隔街相望；相邻长江街，与太原街相接。3、 项目规模及投资：1 该项目占地面积 1.53
2、 万平方米，建筑面积 4 万平方米，分地上三层，营业面积3 万平方米。2 项目总投资：2800 万元，由盛世集团投资。4、 项目经营者：5、 项目经营方式：采取租凭经营方式，即由盛世集团投资，其子公司租赁经营。三、项目经营环境分析p 1、项目所在都市-沈阳市是东北地区政治、经济、文化和商贸中心，是东北地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资及雄厚的经济实力和工业基础。1999 年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势出现出健康向上的进展态势。目前宏观经济运行已进入;适度;的绿灯区，总体经济进展已进入;景气;状态。2、沈阳市第三产业进展迅速，每
3、年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999 年第三产业增加值总量达 506.7 亿元，比 1993 年增长 65.3%，平均增速达 9.9%，第三产业对GDP 的奉献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业进展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业进展的传统行业，1999 年增加值总量达 180 亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的连续进展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了盛世服装城在沈阳市地区的行业潜力。3、项目符合沈阳市、皇姑区政府进展商贸的总体思路和差不多原那么，符合市、区政府关于;规划、规范和规那么市场;
4、的差不多思路，同时能对皇姑区的;商业街区改造;起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指差不多思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照;三改一加强;的原那么，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体；连续推进新型营销方式的进展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制；加强对市场载体的规范与治理，做到规划合理、规范进展、规那么交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和治理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政
5、府的大力支持。综上所述，沈阳市社会经济进展和运行势态良好，第三产业连续增长，项目经营方针与各级政府关于进展大市场的思路相符，该项目将得到政府的确信和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。四、市场及竞争对手分析p 1 1 市场分析p 1 1 社会购买力分析p 。沈阳市国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长 10.1%。城乡市场分别实现不同程度的进展，市区实现社会消费品零售总额 230.1 亿元，增长 11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额 13.1 亿元，增长 4.5%; 吃、穿、用商品
6、销售分别增长 9.6%、11.7%和 9.6%.人民生活得以改善，估量都市居民人均可支配收入达 4950 元，增长 61%；全市农民人均纯收入可达 2870 元，增长 19.7%。2 2 消费倾向分析p 依照沈阳市的统计资料，从 1997 年以来，沈阳市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了全然性的变化，消费出现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，专门是对高档次、专业服务、文雅的购物环境的需求越来越高。1998 年投向衣着类的零售额为 106.8 亿元，比1997 年增长 11.3%，1999 年为 132.8 亿元,
7、比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确 22.6%。3 3 市场容量分析p 我市各类商品市场交易活跃，截止 1998 年，全市各类市场达 533 个，其中生产资料市场 71 个，消费市场 462 个。全市各类市场成交额 556 亿元，同比增长 4.2%。超亿元市场55 个, 其中消费品市场 46 个; 超 10 亿元市场 8 个，其中多数为消费品市场，例如，五爱市场交易额已达 110 亿元以上。总之，各类市场差不多成为城乡居民生产和生活购物的要紧场所和空间，也培养了;盛世服装城;潜在客户群体。2 2 、竞争对手分析p ;盛世服装城;的差不多定位为全国一流的实行标准化统一治理和高水准服
8、务的服装成衣批零、布料辅料批零、服装降服加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有如此几个目标。1沈阳春天-从事服装成衣零售。所经营的品牌知名度较高，与;盛世服装城;竞争承租业户； 2五爱市场-服装成本、布料辅料批零，所经营的服装、布料档次混杂且要紧对外埠具有较强的辅射力，与;盛世服装城;竞争的也是承租业户； 3辽展-服装成衣以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海;三来一补;企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与;盛世服装城;竞争的是最终的消费者。尽管存在竞争对手，但盛世服装城仍旧有足够的优势立于不败之地。其一，沈阳春天和五爱市场虽有规模和地利优势
9、，但五爱市场不是服装专营市场，缺乏专业优势；它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一；个别摊主以次充好，损害了市场形象；其二，二者离盛世服装城较远，商圈可不能重叠；其三，辽展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成;盛世服装城的竞争对手。鉴于此，;盛世服装城;项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化治理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，猎取行业竞争优势。五、项目立地条件分析p 1 1 、地理位置;盛世服装城;处在沈阳市三大商业区之一的北行商业区，该商业区域是沈阳市按照进展区域经济
10、思路建设东北地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于 1998 年重点改造完成的。该位置享有最正确商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有 215 路、210 路、228 路、329 路、242路、232 路、231 路公交车通行市区五区及新城子、于洪区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至沈阳市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，那么北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为宽敞。因此，该项目具有优于五爱市场、沈阳春天或辽展中心的地利之便。例如，五爱市场由于市场占地
11、过于庞大、设施陈旧、治理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严峻的时刻，从而阻碍其今后的进展后劲。2 2 、合配套设置除;盛世服装城;项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该项目 1000 米有大型综合百货店银泰市场；南侧有中型店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行皇姑副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店;小土豆;老四季面条;，许家鸡味抻面；金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅 20_0 米；建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不
12、完全具备的优势。3、客流量分析p 总之，依照皇姑区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的差不多条件。盛世服装城项目邻近客流量图例车流不计 测算地点 与盛氏项目距离 测算时刻 客流量次/分钟 银泰百货 1000 米20_0 年 10 月 13日 14：00 98 北行轻工500 米 20_0 年 10 月 13日 15：00 122 北行书店 500 米20_0 年 10 月 14日 10：00 120 北行商场 800 米 20_0 年 10 月 14日 11：00 133 麦当劳快餐
13、店 800 米 20_0 年 10 月 14日 10：00 92 六、项目经营治理1 1 、功能规划全国一流的实行标准化统一治理和高水准服务的服装成衣批零、布料辅料批零、服装降服加工订制的商业中心。摊位设置：按 9 平米/摊位的国际标准，设置摊位 3000 个。F1地上一层：进口、国产布料批零销售及服装降服 加工订制：F2地上二层：服装成衣批零销售； F3地上三层：服装成衣批零销售； 2 2 、项目硬环境 1该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设物资进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部；2在地上二层设有 11000
14、 平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透； 3每层设置卫生间两处、休息椅多处； 4 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施； 5 设置集中供温顺冷气设备； 6 采纳双回路供电； 7 设置电子保安系统； 8 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办； 9 装修标准； 外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门； 内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带； 卫生间：三星级酒店标准。3 3 、项目经营治理 1 经营治理策略：借助于盛世集团的综合功能，将牧业治理与商业服务紧密结合，采纳国际化的商业服务标准，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客承租业户中意。2经
15、营治理模式：对经营利润实行目标治理，把;企业目标;、;部门目标;和;个人目标;紧密联系起来，达到同径成效，使下接目标能保证上位目标的完成。也确实是说形成开发投资者、目标治理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规那么下的;一荣俱荣、一损俱损;利益关系。见以下图：总之，;盛世服装城;项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营治理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通和谐能力在运营上对差不多业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员治理的方面制定十分理性和连续进展的打算；确立具有操作性的流程和规那么使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场治理按既定流程规那么推动和进展。七、项目市场策略1 1 招商渠道 F1地上一层的租用者应该是：1原南二市场布料市场业户；2五爱市场、西柳市场业户；3北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户；4原在市内各大型市场商业城、中兴-沈阳商业大厦从事服装加工业户；5沈阳、大连品牌厂家黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等；6散落于市内各区从事洋裁的服装业户。F2、F3
