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1、PL房地产开发企业土地增值税清算案例分析第二章案例正文2.1 PL房地产开发公司经营与财务状况2.1.1 PL房地产公司经营发展背景PL集团成立于1999年3月24日，是一家立足中国市场的多元化跨国企业集团。集团以房地产开发为龙头，投资涉及金融、酒店、餐饮、教育和会展等领域，业务遍及广东、北京、上海、香港及加拿大等地。PL房地产开发公司是其下属的一家房地产开发公司，公司注册地址位于广州市天河区珠江新城临江大道222号三楼，法人代表：陈双江，注册资本：人民币两亿五千万元，投资总额：人民币两亿五千万元，公司类型:私营有限责任公司。PL房地产公司在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方
2、面拥有卓越的成绩，房地产开发是公司的核心业务，公司持续打造“PL地产”品牌。经历十余年的品牌经营与管理，“PL地产”已一跃成为中国房地产行业的标志性品牌，国家工商行政管理总局认定“PL地产”为“中国驰名商标。PL地产连续七年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，荣获“中国最受尊敬企业?十年成就奖”等荣誉。2010年8月，PL地产以品牌价值评估值达239.98亿元获得行业第一名。近年该公司开发销售的地块项目是在经广州市国土局穗国地出合（97）第239号文同意使用的广州市珠江新城C区内L-9-4、L-9-5、L-9-6、L-14-1、L-14-2共五个地块内开发、建设、销售、出租和管理自建的商品楼宇，项目
3、名是新城海港花园，项目地址在广州市天河区马场路2号。PL房地产公司善待每一位客户、业主和租户，坚守“顾客至上”的经营理念，推崇将他们当作自己的家人一样对待。PL公司从租户的选择到社区的物业管理，每时每刻和每个环节都穷思竭虑的为客户考虑，努力给客户带来极致的体验，竭尽所能的创建一个良好的社区环境。2.1.2 PL房地产公司财务状况通过PL公司近两年的经营发展与财务状况，可了解其资产与资金来源的结构，以发现资产的质量与业绩和税负的匹配度。一、PL房地产开发公司资产质量状况PL房地产公司这两年资产负债状况，在货币资金以及存货、其他应收款和预付账款呈现出较大的变化，特别是应付账款出现负数，从会计的处理
4、规范性角度看，存在着在账务处理的问题，这种异常现象背后的问题所在。且预收账款在2012年的结构比较中，呈现出较大的增长，是否存在收入隐藏和确认的合规性。其他应付账款的波动性是否反映出在资金的调拨以及土地的储备相关性。1、流动资产的构成以及明细分析在流动资产中存货所占的比重是最多的，其内容构成为：待开发的土地、未完工在产品（房屋等）、设备和材料以及在建工程项目。其他应收款的构成有：有往来关系的单位、内部职工借款、施工单位欠款。一些施工单位由于各种原因没能达到施工进度，又或者没有及时进行结算，从而导致付款程序不齐全，所以会有一些较大金额的借款产生，待相关手续和施工进度完善之后抵扣工程款。另外有些员
5、工从公司离职了，其借款却依然挂在账面上，应该尽可能追讨或按相关财务制度进行验销。预付账款主要构成为：新城海港花园、某D城以及会所等工程预付款，包含了一些基础设施费，这一部分只有等到工程结算以后才能进行账务上的处理。2、负债及所有者权益分析（1）负债及所有者权益构成分析2012年PL公司负债及所有者权益约为4.9亿元，分析其构成：流动负债约有3.77亿元，占负债及所有者权益总额的76.94%；长期负债1.08亿元，占负债及所有者权益总额的22.04%；所有者权益为938.85万元，占负债及所有者权益总额的1.92%。从上述图表及数字很容易得出，流动负债占据的比重是最大的，从资金来源的角度来看，比
6、重过大的流动负债代表着压力过大的短期偿债，要在短时间内做好短期到期的债务发生以及或有负债发生的预测，防止出现短期偿债风险。（2）流动负债构成分析流动负债达到3.77亿元，包括预收账款1.36亿元，占负债及所有者权益总额的36.07%；其他应付款3.82亿元，占负债及所有者权益总额的101.33%。预收账款主要是替业主代缴纳的大修基金，其他应付款的主要构成为新城海港花园、某D城以及会所的往来款。短期负债在流动负债中占了很大比重，流动资产是否足以支付巨额的短期负债呢？通过分析流动资产的构成，我们不难发现：存货在流动资产中的份额最大，货币资金被大量的占用，这些存货在短期内是无法立刻变现的，需要一个过
7、程，另外怕遇到长期贷款中的一年到期的债务突然袭来，公司的短期财务风险有恶化的趋势。二、PL房地产开发公司利润质量状况1、各项成本费用所占的收入比例结构分析从下表PL公司的利润表2-2中，可看出，公司的销售收入规模与其资产并不匹配，作为房地产公司的销售量属于偏小，一种处于亏损状况，而当年的管理费用占销售收入的比重之高，是否有嫌疑在有意加大成本费用？当年的销售收入只有771,.8万元,但亏损额却高达2162.4万元，如果按房地产开发公司的建造合同，其预收账款在当年高达1.36亿，在收入结转以及成本费用确认方面，存在着嫌疑。2、管理费用分析管理费用、财务费用和销售费用占销售收入高达2.86倍，明显存
8、在不合理的现象，其中管理费用，从年初的35.6万元，到年末82.41万元，增长率达31.48%。从利润表中可看出，管理费用占当年收入的93.16%，占收入的比率非常的高，每个月发生的金额相对还是比较平均的，没有很大的波动。三、财务指标综合的分析通过上述资产负债表和利润表的明细分析，以其揭示其在房地产开发企业在销售收入、销售成本和三大费用等确认以及结转的合规性，展开分析。1、财务指标计算与分析通过分析财务综合指标，发现公司与行业对比，存在着太多的异常现象，公司在日常管理中问题太多，需加以控制以及进行检查与监督。特别在毛利率超过行业的平均数，却在利润总额一直处于亏损状态。由上述表中的数据可以推测出
9、公司目前的财务状况并不乐观。2、个别关键指标分析由于存货和应收账款这两个资产项目的流动性较差，变现能力比较弱，导致流动比率比正常值标准要低很多。通常情况下，这两个指标是流动比率的主要影响因素。即便把存货和应收账款这两个影响因素给去除了，流动比率的数值还是比正常值要低的多，2012年的比率仅为120%，从而我们可以得出PL房地产开发企业的短期负债能力比较差。另外，虽然该公司的存货所占的比例比较高，这也是由房地产业的特殊性质决定的，因为与其他行业相比，房地产业的土地储备一般比较多，所以这是非常正常的现象。资产负债率是衡量公司长期负债能力的一个金标准，对于房地产开发企业而言，资产负债率的合理比率应该
10、在60%-70%之间。然而PL公司的资产负债率比较大，所以承担的债务风险也很大，但是另一方面我们应该看到PL公司的负债经营获利能力也很强。与正常值100%相比，流动资产周转率仅为1.71%，相差甚远，我们可以看出PL公司的周转速度异常的缓慢。企业可以通过以下两方面的手段来提高周转率：一是加强催收其他应收款和预付账款，防止出现资产浪费的现象；二是尽最大的努力早日盘活大量的存货，补充新的流动资产进行周转。通过上述两种措施，尽快的提高企业的盈利能力。通过分析企业的资产负债表，我们可以看出：PL公司的存货周转率比较低，存货占了资产很高的比例，周转速度很慢。由于存货变现的速度很缓慢，与同行业的其他企业相
11、比没有什么优势，所以公司应重视对存货的管理。但是值得庆幸的是，存货中待开发的土地和在建项目增长迅速，PL公司发展的后劲还是很充足的，我们应该对资产的流动性持乐观的态度。有形资产负债率的标准值是150%，而PL公司的值远低于正常值，我们知道：有形资产负债率是评价企业资本对债务偿还的承受力和保障程度的一个重要指标，该值的偏低意味着企业对债务的保障程度很低。2.2 PL房地产开发公司税收稽查结果2.2.1 PL公司税负的整体状况PL公司是属于天河区地方税务局管辖的一家房地产企业，其主营业务是房地产开发，故属于纯地税纳税户。以下通过对该公司近三年的纳税数据进行比对来分析其税负的整体状况。从2010、2
12、011、2012年的税负情况列表中能够看出：PL房地产公司近三年的总体纳税数额和税负比例是逐年下降的，并且下降的幅度较大，主要原因系其开发的新城海港花园项目可售的商品房集中在2010年之前已销售，而2011年、2012年销售的是可售部分的尾货以及之前用于出租的部分物业。在这三年的税收构成中，占比重最多的是营业税，其次是土地增值税和房产税。PL公司2010年的纳税总额在天河区房地产行业中排名是较前的，但由于是处于尾款结算，而2011年、2012年的纳税总额排名较后。2.2.2 PL公司土地增值税的稽核确认的结果项目基本情况项目地址位于天河区马场路2号。根据房屋面积测量成果报告书，“新城海港花园”
13、项目总建筑面积202,373.8136平方米，其中总可售面积180,532.4213平方米，已售建筑面积163,718.0807平方米，公建配套面积26,327.5784平方米。截止2013年11月30日贵公司“新城海港花园”项目实际已销售面积163,718.0807平方米，其中：出租或自用面积12,228.6930平方米，其中普通住宅面积0.00平方米，非普通住宅面积0.00平方米，车位面积0.00平方米，商业面积7,742.5069平方米，公共配套设施4,486.1861平方米；可售建筑面积168,303.7283平方米，其中：普通住宅面积1,831.6202平方米，非普通住宅面积151,
14、965.8270平方米，车位面积3,775.1296平方米，商业面积10,731.1515平方米；已售建筑面积163,718.0807平方米，其中：普通住宅面积962.8220平方米，非普通住宅面积151,665.9078平方米，车库面积3,605.5296平方米，商业面积7,483.8213平方米；尚未销售面积4,585.6476平方米，其中：普通住宅面积868.7982平方米，非普通住宅面积299.9192平方米，车位面积169.60平方米，商业面积3,247.3302平方米；截止2013年11月30日“新城海港花园”项目已售面积占可售面积比例为96.5811%。税务机关是在2008年12
15、月向PL公司开发的新城海港花园项目发放清算通知书，因此PL公司的土地增值税平时的缴纳方法是普通住宅按照销售所得的1%预缴，其他项目（除普通住宅以外的其他房产）按照销售所得的2%预缴。在达到必清算或可清算条件时做土地增值税的清算审核，多退少补税款。经过税务机关的审核，最终确认的土地增值税的缴纳结果如下：收入总额：1,359,539,755.18元；扣除项目金额：1,320,655,089.95元；增值额：38,884,665.23元，其中：普通住宅644,232.40元；其他项目（除普通住宅以外的其他房产）38,240,432.83元；增值率：普通住宅8.49%，其他项目2.91%；适用税率：普通住宅30%，其他项目30%，速算扣除率0.00%；应缴土地增值税税额：普通住宅193,269.72元，其他项目11,472,129.85元；免缴土地增值税税额：193,269.72元；已缴土地增值税税额：8,448,406.40元；应补土地增值税税额：3,023,723.45元。2.2.3 PL公司土地增值税稽核结果的争议面对税务机关的稽核结果，PL公司还是存在很多争议的，主要在以下几个方面：
