总平面管理策划1、总平面管理策划概念总平面管理策划是在设计方案和营销针对项目分期开发意见基 本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进 度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位 分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项 目合约策划和现场工程管理的重要依据简单概括，总平面管理策划 是从开发商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工 组织设计中的施工总平面布置2、总平面管理策划作用总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具 “含金量”的部分合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降 低项目成本，保证项目发展进度总平面管理策划作用具体体现为：2.1 提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共 识项目发展过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面 管理策划，与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、 道路组织等达成共识，有利于各部门和时、有效地相互配合；2.2 作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本总平面管理 策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体 现，例如，其中临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作 为主包单位招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可 以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制；主包单位分区、 场内土方平衡、施工顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用。
同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础；2.3 作为现场安全文明管理的重要依据，总平面管理策划作为主 包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟 具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项 报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做 法又有相应清单造价，具有较强的执行力3、总平面管理策划内容3.1 主包单位分区和生活区设置我司采用最低价中标原则，承建我司项目的主包单位，除高端定 位的项目外，相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投 入较大，故我司项目很少只有一家主包单位承建的情况，往往由两家 以上的主包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分主包单位标 段的问题另合理的生活区设置有利于项目的发展进度3.2 临时施工道路组织在综合考虑成本、进度和安全文明施工形象的前提下，提前规划， 分阶段、范围在总图中明确临时道路的具体做法（附断面图）和相应 配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工 车辆行车路线、回车点等交通组织方式3.3 场内土方平衡在设计已对场内土方平衡进行测算，并在设计方案中已统筹考虑 的前提下，项目部应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据 比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一 规划、调度土方，尽量减少外运或从场外拉土进场回填的土方量。
3.4 钢筋加工场和钢筋、砂石等材料堆场明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围和地面做法3.5 施工机械布置综合考虑主包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、 井架、施工电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量和大概位置3.6 特殊部位外脚手架的搭设方式明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插 入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的 范围3.7 临时水电和雨、污水排放系统的设置按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时 变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应； 根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安 全文明施工，需确保现场雨、污水和时排放无积水3.8 施工顺序安排结合营销要求，综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，提 前策划明确项目各部分的开工顺序和室外插入施工的时间节点3.9 分阶段场地布置由于营销和分期开发的需要和场地条件的制约，项目的总平面管 理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工 阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重 点考虑售楼区域内的场地布置。
4、布置原则各项目因占地面积、形状、高差和周边配套不同等客观因素，具 体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容 针对性很强，差异性较大，提炼出通用的原则并不多本文根据深圳 公司以往项目开发经验，总结出以下布置原则与大家分享交流4.1 主包单位分区和生活区设置原则（1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集 中投入较大，可多引进几家主包单位，这样项目部现场可以灵活调配 施工人力，有利于进度控制根据深圳公司以往经验，多层项目一家 主包承建面积不宜超过3万m2, TH项目一家主包承建面积不宜超过 2万m2,高层项目一家主包承建面积不宜超过5万m2案例：中海怡美山庄项目的售楼区域由一栋小高层、三栋多层和 占地面积约一万平米的室外部分组成,进度非常紧张,当时引进了三 家主包单位,起到了很好的赶工效果2） 在引进未与我司合作过的新主包单位时,建议先在非售楼 区域内尝试,同时,建议不要让新主包单位独立承建一个项目,以减 少风险3） 综合考虑各个标段临时施工道路组织,保证各自范围内的 交通顺畅4） 施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配例 如：对于一个混合型的住宅,在不影响项目分期分区开发的情况下, 建议高层可以与多层或TH合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独 高层或多层、TH的标段；同时各主包单位标段的建筑面积要均衡， 不宜相差太大。
5） 如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建 等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分 包单位与多个主包单位配合，减少项目协调工作量6） 占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家主包单位承 建案例：中海怡瑞山居项目西区，占地面积约2.7万m2,建筑面 积约6.8万m2,为高层和多层的混合型住宅，按以往经验应由两家 主包单位承建，但由于地块占地面积小，同时高差大，临时施工场地 布置非常紧张，最终由一家主包单位承建7） 分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的 范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置生活 区就近设置有利于保证项目进度和现场安全文明管理另外，生活区 基础设施部分建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间 基础设施一般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路和化粪池等8） 为避免先进场的施工单位，尤其是主包单位过多占用生活 区用地，建议我司在合约中明确，生活区用地采用有偿租赁的方式， 每月一般按 3 元/ m2 费率收取地租，并在工程款中按月扣除4.2 临时施工道路组织原则（1） 尽量在各自主包单位标段内形成环路，设置独立的出入口， 便于各主包单位现场封闭管理。
2） 尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以 节约成本如小区总图出图进度能够保证，则正式道路和管线可先施 工，作为临时施工道路使用正式道路完成面为铺装或为沥青，可先 施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程 中破坏；如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的 200 厚砼，保证路面观感；小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路 规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致3） 临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工和平 时路面维护，保证安全文明施工形象4）临时施工道路和相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排 水沟等）建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间但应 在主包和前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路 各自的维护范围和责任5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙 后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道 路通畅4.3 场内土方平衡原则（1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案， 尤其对于山地建筑案例：中海大山地项目按最初方案地形，土方需外运 5 万余方， 后设计对方案进行优化，将一期地形整体抬高一米，将外运土方改为 场内转运、碾压，每方单价相差 20 元，节约成本约100 万元。
2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点分期开发或占地 面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一 次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期 短，晚开工的栋号案例：中海怡瑞山居项目，其西区为高层和多层的混合型住宅， 项目部在总平面策划时，选择了一栋多层和幼儿园在高层地下室土方 开挖时，作为临时土方堆土点，临时堆放的土方量按高层地下室土方 回填量考虑最终高层土方回填均为场内转运，未从场外拉土，有效 地节约了成本3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆 土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全和避免水土 流失影响地势较低部位的结构施工4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定， 成本控制难度较大建议在基础土方开挖和回填施工前，项目部应结 合总平面策划中的土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖 和回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容 后，再开始施工，否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大 开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合约纠纷5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要 进行外运，实际操作中应做好实测工作。
6）对于 TH 或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这 类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大4.4 钢筋加工场和钢筋、砂石等材料堆场布置原则（1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运2）钢筋堆场和其加工场地要进行场地硬化（100厚C10砼）， 砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣（50 厚）处理 3）材料堆场和其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同 时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内4.5 施工机械布置原则（1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水 平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全塔吊、 施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域 2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保 证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量例如， 多层一般每两个单元不大于十米，设置一个井架，高层一般一栋设置 一台双笼施工电梯，塔吊一般按50~60米垂直运输覆盖进行合理布（3）由于砌筑、内墙抹灰和外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便 于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一 台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。
各砂浆集中搅拌点要 保证到相应各栋的运输路线合理、通畅4）提前规划确定大型机械的基础位置和做法，特别是塔吊 如经承载力复核，机械基础部分需打管桩，则应在桩基施工过程中完 成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本4.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则（1）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有 样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园 建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工， 有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考 虑成本因素，可以不进行外架悬挑2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼 可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬。