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1、09年11、12月合刊 本月视点未来政策转为中性，市场走势稳定为主在中央经济工作会议之后，特别是12月14日，增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等“国四条”的推出，短期内房地产行业迎来了政策出台密集期。在“国四条”的框架下，中央各部委、各地方政府推出细则予以细化落实。纵观近期政策调控的具体内容，我们认为未来房地产政策将转为“两保两控”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定。从市场层面来看，密集政策调控之下购房需求仍在继续快速释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬，房
2、地产市场形成一波年末翘尾行情。透过成交结构数据我们发现在这一波成交高峰中，多数城市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前各城市的市场需求仍较为旺盛，并且多数是自住性和首改性的需求，因此市场仍具备稳定发展的基础。在政策环境逐步向中性转变，“保”自住改善性购房、“压”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛的背景下，我们认为明年上半年市场仍将保持稳定增长态势，部分城市房价仍有继续上涨的空间。预计从年中开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价继续上涨，政策调控的力度预计将逐步加强，抑制性调控政策逐步出台，抑制楼市投资投机需求、结构性调整和土地市场过热的政策效果逐步显现，部分市场涨幅偏高的城市将面临一定的调整压
3、力。本月导读n 政策：经济结构调整政策连续出台，未来政策倾向“两保两控”11月、12月，政府连续出台“国四条”、营业税新政、土地出让金首付比例提升等政策，中央对投资投机性购房的“组合拳”初步显现。中央在优惠政策的去留问题上率先表态，未来政策走向将倾向于“两保两控”的中性房地产政策基调，可以预计未来各地方政府也将对房地产政策有一轮集中调整。详情请见P11n 经济：年底经济回升态势进一步增强，未来有望实现“三驾马车”均衡发展11月PMI、工业增加值、投资、消费等方面均有不俗表现，12月PMI指数再创新高，这反映了内生经济增长正不断启动，刺激政策已发挥明显效果，经济回升态势进一步增强。全年实现GDP
4、“保八”已成定局，明年随着三驾马车的均衡发展，我国经济将有望继续增长。详情请见P14n 市场：政策倒逼效应推动年底市场反弹，房价再攀高峰受优惠政策即将到期的影响，11月、12月购房需求提前集中释放，多数城市的成交出现了不同程度的上扬，仅个别城市受供应不足影响，成交下滑。在此情况下，存量快速去化，多数城市近几月的存量始终处于较低水平。从各城市的房价来看，多数城市房价再度上扬，多数项目价格小幅上涨，整体房价再攀高峰。详情请见P22n 项目：客户追涨推动项目热销，高档项目再现火爆场面09年最后两个月热销项目主要特征：由于市场火爆，开发商不断提高售价，但消费者购房热情依旧高涨，出现了项目涨价、客户追涨
5、成交活跃的态势；同时，价格较高的高档项目同样销售火爆，改善性需求和投资性需求推动市场走高。除此之外，发展潜力较大的项目，和区域内价格较低的项目成为普通消费者的首选，受到极大关注。详情请见P45n 营销：网络营销再出新招，“豪车展”提升知名度万科联手淘宝网推出“我为房狂” 1元秒杀活动，坐在家中，轻点鼠标，就可以拍到成都沙河堡的万科金润华府，这一举措赚足眼球和点击率，为项目开盘造足了声势。瑞安地产与香港保时捷车会联合组织，并举办盛大的时尚派对，为重庆天地成功造势，也为12月推出的重庆天地二期项目雍江艺庭起到了非常好的推广作用。详情请见P51本月数据n 全国宏观经济及房地产投资数据 宏观经济数据指
6、标09-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12工业增加值同比增幅10.7%10.8%12.3%13.90%16.1%19.20%/出口总额（亿美元）954.11054.210371159.31107.61136.531307.3出口总额同比增幅-21.4%-23%-23%-15.20%-13.8%-1.20%17.70%新增贷款总额（亿）1530435594104516725302948/新增贷款同比增幅393.68%-13.20%41.52%37.97%33.16%-38.18%/PPI同比增幅-7.8%-8.2%-7.9%-7%-5.8%-2.10/CPI同比增幅
7、-1.7%-1.8%-1.2%-0.8%-0.5%0.60/PMI同比增幅53.2%53.3%54%54.3%55.2%55.20%56.6%指标09/1609/1709/1809/1909/11009/11109/112固定资产投资额（亿元）7809895392112985133177150710168634/固定资产投资同比增幅33.6%32.9%33%33.3%33.1%32.1%/财政收入（亿元）33976.1440672.0545909.5251518.8758363.863393.1/财政收入同比增幅-2.40%-0.50%2.60%5.30%7.5%9.20%/财政支出额（亿元）
8、28902.5633888.2338625.3545202.7849886.0456235.97/财政支出同比增幅26.31%23.50%22.70%24.10%23%22.70%/资料来源：国家统计局 房地产投资数据指标097098099091009110912国房景气指数（当月）98.01100.08101.08102.03102.78/全国70个大中城市房屋销售价格同比增幅1.0%2.0%2.80%3.9%5.70%/全国70个大中城市房屋销售价格环比增幅0.9%0.9%0.7%0.7%1.20%/指标09/1709/1809/1909/11009/11109/112房地产开发投资额（亿
9、元）1772021147250502844031271/商品住宅开发投资额（亿元）1242714848175821995422369/全国商品房销售面积（万m2）4175549416583716636975203/全国商品房销售额（亿元）1960023464275323152935987/土地购置面积（万m2）1630918631214512407227091/土地开发面积（万m2）1278914920167061844520338/房屋新开工面积（亿m2）5.52.927.328.149.76/房屋施工面积（亿m2）25.0726.2927.7528.8329.88/房屋竣工面积(亿m2)2
10、.542.923.343.774.42/住宅竣工面积(亿m2)2.092.412.773.123.67/资料来源：国家统计局n 全国主要城市商品住宅市场交易数据 商品住宅市场情况表 （单位：万平方米）区域城市成交量11、12月均值12月底存量11月12月成交量相比09年均值增幅相比08年均值增幅相比07年均值增幅存量环比增幅华东上海170.60150.30160.452.11%115.92%-7.90%4801.70%南京115.00117.95116.4818.49%209.59%44.81%/杭州47.1060.7453.92-0.05%194.33%56.57%76.28-22.83%合
11、肥143.19109.18126.1837.04%114.01%54.33%323.11-5.63%苏州84.97106.2195.5922.35%194.12%60.52%237.49-12.71%宁波38.3930.0634.22-13.02%103.63%-24.52%112.34-10.67%华北北京208.29198.52203.4120.16%170.52%57.83%/天津144.02134.95139.4813.30%234.59%69.80%/沈阳154.62262.58208.6066.39%245.59%169.89%273.45-37.54%长春69.0065.6067
12、.3024.28%125.21%75.57%390-0.26%华南深圳46.2837.5441.91-20.98%24.44%12.43%266.37-2.32%广州84.45100.7992.62-0.85%100.97%38.66%416.513.06%厦门26.2932.9729.63-13.03%247.94%11.98%184.53-11.87%华中武汉97.7097.2597.487.20%196.58%28.70%452.46-14.54%长沙113.86113.74113.803.81%181.34%89.28%104.02-27.92%郑州79.20151.94115.5739.31%144.10%66.60%334.97-10.68%西部重庆183.11218.24200.671.88%43.10%40.74%1038.371.78%成都137.11208.83172.9752.18%310.39%82.24%308.16-28.11%西安144.43234.65189.5478.81%177.11%138.36%/资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 全国主要城市商品住宅11月销售面积前十强排名城市项目名称区域新推案时间本月成交面积（m2）成交均价(元m2)开发商热销理由1合肥滨湖世纪城滨湖区2009-11-10287027
