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1、. . 保利地产第三方交付评估方案工程管理中心一、评估要求各子公司所有由我司操盘在建住宅项目（含公寓、别墅）的各交付批次楼栋在集付前均需参与第三方交付评估工作。二、评估流程1、各子公司需于规定时间将项目的交付计划、合同交付时间与交付批次的相关信息按照附件一：第三方交付评估信息采集表的容进行填写并在工程管理中心报备；2、各子公司应于集楼前15天完成工程施工与竣工验收手续，并于计划集付日期前15至30日按要求填写项目交付评估申请表，并提交至工程管理中心与第三方评估单位（有提前交付的，须第一时间通知第三方评估公司）；若受检项目集付前15天仍未完成现场施工与相关验收，或未完成交付评估申请，每延迟一天，
2、将予以0.5分/天的综合分扣分处理附件二：项目交付评估申请表；3、工程管理中心、第三方评估单位核对项目交付评估申请表后对于满足交付条件的交付项目组织第三方开展现场评估，评估工作于集付前7至15天开展，为了给各项目预留相应的整改时间，第三方最迟必须在交付前7日完成交付评估工作，现场评估工作当日完成。4、第三方评估单位完成现场评估后于2日编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。工程管理中心于2日完成简报审核与发放工作。三、评估容交付评估容参见下表，具体容详见附件三：交付评估记录表部位评估容备注户（精装修）防渗漏检查、空鼓/开裂检查、户实测、地面、墙面、天花、踢脚、窗台、门槛、入户门、户门、门窗
3、、栏杆、给排水、强弱电、柜体等观感与功能检查1、各项的使用功能、设计合理性、材料品质、安全性等作为品质缺陷项检查。户（毛坯）防渗漏检查、空鼓/开裂检查、户实测、地面、墙面、天花、窗台、门槛、入户门、门窗、栏杆、给排水、强弱电等观感与功能检查部位评估容备注公共部位地下车库、地下室电梯厅、首层大堂、标准层电梯间、走火楼梯、屋面、公建配套1、各项的使用功能、设计合理性、材料品质、安全性等作为品质缺陷项检查。室外建筑立面、市政、园林四、评估方案（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序与证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供
4、气、供暖的接驳与施工，达到使用条件。（二）评估时间评估工作于集付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。（三）评估抽选围1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户随机抽选9套；住宅与公寓类户随机抽12套。3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户随机抽选9套，住宅与公寓类户随机抽12套（当同一批次由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。抽选部位为被抽选的户对应楼栋的标准层公用部位。5、屋面为被抽选的户对应楼栋
5、的屋面。6、首层大堂为被抽选的户对应楼栋的大堂，同一批次抽选2个首层大堂。7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。检查容（或部位）含地下室出入口、墙、地与顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。抽选数量为首层大堂对应地下车库 的一个防火分区（共2个防火分区）。9、对于交付批次存在公建配套的项目，应对该交付批次所有的公建配套进行评估。10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区与主要行走道路作为评估围
6、，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估并在报告进行提示。12、评估单元实测实量测区的选取，每一评估单元所抽选的户任选2套进行实测。13、防渗漏检查包括外窗淋水试验、卫生间蓄水试验、地漏排水与厨卫台盆排水、给水管打压试验、阳台管根蓄水试验、公共区域渗漏点查看。外窗淋水试验（选取一栋的3个楼层作为淋水围，挂管1层检测3层）、卫生间蓄水试验（选取10个卫生间作为检查围）、给水管打压试验（选取4户进行打压）、地漏排水与厨卫台盆排水（选取10个地漏、厨卫台盆各5个，精装交付检查）、阳台管根蓄水试验（选取10个阳台管根、毛坯交付检查）、公共区域渗漏点查看（所选户观感对应的楼层公区与地下车库
7、的两个防火分区）。详见附件四：防渗漏试验检查说明14、空鼓/开裂检查分为户空鼓/开裂检查与公共区域空鼓/开裂检查，户检查围为户观感抽选的12户或9户进行检查、公共区域检查围为2个地下室电梯厅、2个首层大堂、户观感抽选对应楼层的公共部位。（公区墙面如果采用干挂形式装饰，取消空鼓检查）详见附件五：空鼓开裂检查说明（四）、评估组织构架：第三方评估单位设总负责人一名，全面协调保利集团交付评估工作，第三方评估按四人组配置，对评估单元进行评估，评估经理一名和评估师三名。（五）、评分方式：1、户观感、标准层公共部位、屋面由三名评估师按选取测区平均分配进行检查，分别打分，各分项的最终得分为三人算术平均分；2、
8、首层大堂、地下室电梯厅、地下车库由一名评估师负责检查打分；各分项得分为评估师检查得分；3、建筑外立面、公建配套、市政、园林由三名评估师分别打分，分项的最终得分为三人算术平均分；4、实测得分按现场采集数据，采用加权计算实测得分；5、防渗漏得分按照现场所做的各项试验对应相应的权重计算得分；6、空鼓/开裂由三名评估师按选取测区平均分配进行检查，分项的最终得分为三人算术平均分。（六）、项目评估得分：交付评估根据项目的交付标准，分为精装修交付与毛坯交付两种检查标准：1、 精装交付项目综合分=渗漏15% +空鼓开裂10% +户实测10% + 户观感45% + 公共部位15% + 室外观感5%；2、 毛坯交
9、付项目综合分=渗漏15% +空鼓开裂10%+户实测10% + 户观感35% + 公共部位20% + 室外观感10%。精装修交付项目评价部位评价容得分占比子项渗漏（15%）渗漏试验15%外窗淋水、卫生间蓄水、给水管打压、地漏与厨卫台盆排水、公共区域渗漏观察空鼓开裂（10%）空鼓开裂检查10%厨卫间墙地面、室地面、门槛石、门头、窗台石、厨卫间墙地面、踢脚线户实测（10%）房间尺寸3%净高、开间/进深、天花平整度设备安装1%开关插座高度墙面饰面3%涂料平整度、墙砖平整度、涂料垂直度、墙砖垂直度、涂料阴阳角、墙砖阴阳角、地面饰面2%地砖平整度、地砖接缝高低差户门1%门框正、侧面垂直度户观感（45%）地
10、面5%木地板、石材、地砖墙面5%瓷砖、石材、乳胶漆、墙纸、软包天花5%乳胶漆、吊顶、线条门槛石2%门槛石窗台石2%窗台石踢脚线2%踢脚线入户门3%入户门户门3%户门橱柜3%柜体、台盆淋浴2%淋浴隔断、浴缸门窗3%落地门、铝合金（塑钢）窗栏杆2%栏杆给排水2%管道、给水、排水、坐便器强弱电2%照明、开关、插座、电箱空调/采暖2%空调、地暖其他2%花洒、龙头、五金公共部位（15%）地下车库3%地面、标示系统、坡道入口、安装地下室电梯厅1%装修首层大堂2%出入大门、大堂装修标准层4%管道设备、装修、走火楼梯屋面2%烟道、防雷、渗漏、管道设备、装饰电梯2%电梯公建配套1%给排水、强弱电、装饰装修室外观
11、感（5%）建筑立面2%砖饰面、石材饰面、涂料、管道、百叶园林2%草坪、乔木、灌木、铺装、园建、小区出入口市政1%路面、井盖、室外设备毛坯交付项目评价部位评价容得分占比子项防渗漏（15%）渗漏试验15%外窗淋水、卫生间蓄水、给水管打压、阳台管根蓄水、公共区域渗漏观察空鼓开裂（10%）空鼓开裂检查10%户墙地面、楼面找平层（含供暖覆盖层）、楼板裂缝户实测（10%）房间尺寸3%净高、开间/进深、顶板水平度设备安装1%开关插座高度墙面3%墙面平整度、墙面垂直度、阴阳角方正地面2%地面平整度、地面水平度门洞1%门洞尺寸偏差户观感（35%）地面5%地面墙面5%墙面天花5%天花防水3%卫生间入户门3%入户门
12、门窗2%落地门、铝合金（塑钢）窗栏杆2%栏杆给排水3%管道、给水、排水强弱电3%开关、插座、电箱空调/采暖2%空调、地暖其他2%燃气、五金公共部位（20%）地下车库3%地面、标示系统、坡道入口、安装地下室电梯厅1%装修首层大堂2%出入大门、大堂装修标准层6%管道设备、装修、走火楼梯屋面3%烟道、防雷、渗漏、管道设备、装饰电梯3%电梯公建配套2%给排水、强弱电、装饰装修：物业服务中心、老年人活动中心、居委会、学校、会所等小区配套公建室外观感（10%）建筑立面4%砖饰面、石材饰面、涂料、管道、百叶园林4%草坪、乔木、灌木、铺装、园建、小区出入口市政2%路面、井盖、室外设备3、各分项得分按现场实际评
13、估的各子项得分进行换算，最终评分为实际评估的各个分项按照所占权重换算得分。4、各个子项按照问题的严重性与考虑到维修整改工作的难易分为以下几类问题：问题性质问题描述扣分原则轻微问题采取一般快修即可解决，影响业主满意度各个小项共计4项，每项为5%，共计20%一般问题维修整改工作在1至2日可解决，影响业主收楼各个小项共计3项，每项为10%，共计30%严重问题维修整改需在3日以上，严重影响业主满意度与收楼进度各个小项共计2项，每项为25%，共计50%说明：各个子项累计100%，按照每发现一类问题性质扣分的原则进行判定，扣分分数由上述问题性质进行判定，评估时不考虑问题发生的次数与出现的频次。其中涉与安全
14、、使用功能、设计合理性与材料品质按品质缺陷进行统计记录，在报告中进行提示。（七）、根据第三方现场交付评估工作，按以下标准对交付风险进行初步判断较低风险：渗漏、空鼓/开裂、户观感、户实测、公共部位、室外六项得分均在80分以上（含80分）； 一般风险：渗漏、空鼓/开裂、户观感、户实测、公共部位、室外六项得分中任何一项得分在80分以下；较大风险：渗漏、空鼓/开裂、户观感、户实测、公共部位、室外六项得分中任何一项得分在70分以下；重大风险：渗漏、空鼓/开裂、户观感、户实测、公共部位、室外六项得分中任何一项得分在60分以下；项目计划交付前仍不具备申报条件的或提交资料不满足本方案要求的也视为重大风险。五、结果应用：1、交付评估结果于第三方交付评估完成后4日书面告知子公司；2、对于存在较大、重大交付风险的项目予以书面通告； 3、各子公司所属项目的交付综合得分在每一次的评估过程中进行动态排名，年底进行统一排名； 4、交付中单项的评分与供方年度考
