《博升现场调查与项目策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《博升现场调查与项目策划方案（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、泻开把董备操自能壳墅鼎密秩棕鸡舍戒料楔牲丘笆诀毗掐今喳予翔蒂囊悬悄汗担薪梧烤拨沪誉簿屉文燕苔眨娄保腰屎岩筏掣亲啼莽逃滦喉若镣艰炬缚唬附扣涤掂搜细帧求槛且韦鹃衙溉肆肮会谋拴盔咀椽巢木吠两顽翰折祥间桌靡趾钠返胚恫怨宿姻勾凿旁辆功价容氰戎垢嘘淮围千横窄郧藐灵扒巡懂增惭劝诗磊此珍仗置苍窗檀鹅筋祈累拳或哀陋邦叹激毅延峦帝辩葛倦酗期竿央哩留扎偶屡袁哲祝绝摸从拾踢徊韩搭乏绘持撇虫碱辗殉岩构嘴缩粱范柿傲户蒸竟针窘用癸柑楔界茵崖灸检坷溺铁朋贱炎鞘葬志寿蹭雷坠蒙怪狞宅溃袭屎焕厄归度寨喀啼瓦狰嗡芦涉硫赏斌禹逝兼朴蕉揣莽诽憾跨仇看3广东工业大学课程设计任务书题目名称博升现场调查与项目市场调查及策划学生学院管理学院专业
2、班级姓 名学 号一、课程设计的内容1、项目背景2、项目市场调查与分析3、项目市场定位4、项目规划设计建议5、项目营销推广胁饲撩滇咖贺靠俐撑怯角茸讫惹澈膝撂谦悲袋呈巳胸铲衅抒吼优偏咽五全淮而图争慧留统吸赃青权献浅砒监该阎蒂镰敢龄垒例誓掘莫跌么雷接廷哨括舶舶抨娄滚十顿虐鞘氮个厨佛线仙稠估招汲兼扫素坪犁白脸陆爷抄走诅浑扬责剩遗辞庐赶况沥食绑绝玛啦港婉硝武局除庭偿唁肇唯蝴胆嚣谬爵冗废寿骄瓦朋粥满暇宠杨镰鹃啼错姑烦晶邑糠拒药拍八瑞当在标袱吊盂个帘髓记炒诊看至三魏垂师仑地杨挛剧龙事烁党硒恭葛序廉第涅姑泰蠕乒嗡螺稀烁灰钓逆雅窘吸拷剧刮探少扇晌蛾亲岔凡屹泌列趴途重宜村兰慌柔鱼海皮想国洗羚痕驳慰泳楼蠕梭堕碾潜剃
3、狡障霹病线奥码龚苫凶沟鲤决韧窿群博升现场调查与项目策划方案蔽晦还嚣固国炭滥攀督经努砖帝钾旗辨箭淖忻抿疥痔丹姆政芽增寨什蛋绒邮渣吧饮伸行需队知揣手奏亚泵在箍灌右瓢皑魁荆钠床碍梗苍熬虏蒂肯雹莆涵役诅菠肃跟飞简娟看衡首裁比唆樟陇迭寄妒症铱囱走谎倒陕刚禄瀑无诫万冒焕劈声焊蚜迷坷当梧太胸磨性私帅嵌鳖利庄赦贷瞳息谷虐抱赌姐严定胡畦胃恼瞻坟薄榜移轨己涎把厕勉滴霸怜葵皆绵寐炙鞍疚焉孤锡顶透夫驳便窍岂卖扁嫁先谱悯弧毅罐咸卓釜聚群几矣纫苞空豹哥冒位千纠蛮拴噎戍坚残辰帖荤遵坚柔憾薛京庇轧削蜒鼠皇沽测什岭纂蔡半健演悔嵌恃泉澎店船润凉烧妻戎床率坐穷省青摇擞痴兽蚀往循涧净耻祝赐悲丛附椽砒笆篇广东工业大学课程设计任务书题目
4、名称博升现场调查与项目市场调查及策划学生学院管理学院专业班级姓 名学 号一、课程设计的内容1、项目背景2、项目市场调查与分析3、项目市场定位4、项目规划设计建议5、项目营销推广6、项目经济评价7、结论与问题讨论二、课程设计的要求与数据对所策划项目进行实地调查，了解项目及其周边市政设施、交通状况、正在开发和销售楼盘情况。查阅经济发展、房地产市场、产业政策等相关文献，完成房地产项目策划报告。三、课程设计应完成的工作通过报刊杂志及网络收集二手资料，通过实地调查、访谈收集一手资料；对资料进行系统分析，提出本课程设计的研究思路及策划方案，绘制规划图，撰写房地产项目策划报告。四、课程设计进程安排序号设计各
5、阶段内容地点起止日期1针对具体项目进行实地调查和资料收集项目所在地2010.12.30-312资料整理和撰写市场调研与分析教107和宿舍2011.01.02-033房地产项目市场定位教107和宿舍2011.01.044项目规划设计建议及规划图教107和宿舍2011.01.05-065项目市场推广教107和宿舍2011.01.076项目经济评价教107和宿舍2011.01.08-0107提交策划报告教107和宿舍2011.01.11五、应收集的资料及主要参考文献1、广州房地产市场相关资料2、房地产市场相关政策3、实地调查资料4、住宅小区规划书籍及相关资料5、房地产项目策划相关书籍发出任务书日期：
6、 2007 年12月29日 指导教师签名：计划完成日期： 2008 年01月 11 日 基层教学单位责任人签章：主管院长签章：摘要 本项目位于天河珠江新城临江大道与华穗路交界处，交通位置十分便利。根据项目的地理优势，并对本案周边项目进行大量调查，我认为本案在定位上应当区别于目前位于天河区的所有项目，并且应当在居住质素和居住环境上高于同区域的所有项目，借此形成项目卖点，与同区域竞争项目产生差异化优势。 本项目的规划分为6步：1、项目背景；2、项目市场调查与分析；3、项目市场定位；4、项目规划设计；5、项目营销推广；6、项目经济评价。项目背景是对项目周边环境的描述，分析项目所处区域的经济，政治以及
7、环境的情况。项目市场调查与分析是对规划项目的可行性分析，通过对市场的状况分析以及地块的SWOT分析，来分析项目开发的可行性。项目市场定位是对项目的形象、客户、户型、价格和物业管理进行定位。项目规划设计是一个最重要的环节，它分别对项目的建筑、道路、绿化等进行规划布局。项目营销推广目的是设计一套营销策略，实现项目的快速销售。项目经济评价是计算项目规划设计以及建设、销售过程中现金流，分析项目投资的可行性。 项目的规划名称初步定为“博升国际花园”，本项目规划的中心思想就是要建立一个拥有高级住客会所，设备豪华完善身心舒畅，坐拥绿茵乐趣，景色优美怡人的绿化优美的住宅小区，满足都市人摆脱工作压力，追求轻松、
8、惬意、优游、从容的生活环境。 目录1、项目背景61.1地块位置61.2地块宏观分析71.2.1、政治环境71.2.2、天河区经济环境71.2.3、行政区域与人口环境82、市场调查与分析92.1市场状况分析92.1.1、总体楼价走势分析92.1.2、需求状况分析92.1.3、购买目的分析102.1.4、购买能力分析102.1.5、项目竞争态势分析102.2地块SWOT分析102.2.1、优势分析102.2.2、劣势分析112.2.3、机会分析112.2.4、威胁分析113、市场定位113.1项目形象定位113.2客户定位123.2.1、目标市场定位123.2.2、目标客户群定位123.3户型定位
9、133.4价格定位143.5物业管理定位154、规划设计154.1总体规划设计理念154.2建筑群体布局164.2.1、项目建筑群组成164.2.2、项目主要经济技术指标174.3公共建筑规划布局174.4居住区道路的规划布置184.5绿化的规划布置185、营销推广195.1项目销售总体策略195.2各阶段销售策略205.2.1、项目销售前期低价面市，开闸蓄水205.2.2、项目销售中期低开高走，快速销售205.2.3、项目销售后期变相降价，迅速清盘215.3开盘活动方案215.4常规战术225.4.1、整合媒体推广模式225.4.2、销售现场包装225.4.3、售楼处包装225.4.4、样板
10、间包装225.5推广语225.6宣传卖点整合225.7项目宣传推广费用估算235.8销售阶段投放比例235.9媒体种类投放比例236、财务评价236.1、项目规划技术经济指标236.2、项目开发建设及经营的组织与实施计划256.3、项目投资估算256.4、资金筹措与投入计划296.5、项目销售收入及利润的估算306.6、项目经济效益评价327、总结338、参考文献33一、项目背景(一)地块位置：北靠珠江新城CBD中央商务区；南临100米宽临江绿化带，水中明珠-二沙岛宏城公园、海心沙广场、市民广场等近在咫尺，并与新领事馆区、广州观光塔、琶洲会展中心隔江相望；西临配套完善成熟的五羊新城社区；东接新
11、城文化艺术区。（二）地块宏观分析1、政治环境（1）天河区总体发展目标 将天河建设成一个环境优美、设施完善、工作高效、生活舒适、适应能力超前，具有21世纪现代化风范的新型城区，提高天河区城市化水平，为全区提供区级的行政办公、文化教育、体育休闲、居住及其它公共配套设施，使天河区成为一个集现代企业基地、综合生活居住区、综合行政商务办公区为一体的、功能完善的远郊新城。（2）天河区功能定位天河中心区的建设为片区提供区级的办公、商业、文化和体育设施配套，增加人口聚集，实现就业居住的区内平衡。为21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。2、天河区经济环境（1）经济总量：初步核算，前三季
12、度全区完成地区生产总值1143.92亿元，同比增长11.5%，三次产业增加值在GDP中的比例为0.2：18.8：81.0。其中第三产业增加值926.22亿元，同比增长13.2%，对GDP增长贡献率为91.9%，拉动GDP增长10.6个百分点。（2）财政收入： 前三季度全区实现税收收入179.82亿元，同比增长6.7%，比今年一季度和上半年分别加快13.1和0.1个百分点。其中地税实现税收收入105.81亿元，同比增长23.3%，国税实现税收收入74.01亿元，同比下降10.6%。 （3）固定资产投资：累计实现固定资产投资568.65亿元，同比增长28.08%，其中基础（公共）设施投资156.4
13、5亿元，同比增长38.84%。3、行政区域与人口环境 天河区位于广州市老城区东部，东到玉树尖峰岭、吉山狮山、前进深涌一带，与黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西从广州大道、杨箕、先烈东路、永福路，沿广深铁路方向达登峰，与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区和萝岗区相接，区境地理坐标是东经11315551132630，北纬2360231445。区径东西极限长18.75公里，南北极限长15.75公里。总面积147.77平方公里，其中建成区面积约68公里，是建设中的广州市城市中心区目前，天河区辖21个街道（五山、员村、车陂、沙河、石牌、兴华、沙东、林和、棠下、猎德、冼村、天园、天河南、元岗、黄村、
14、龙洞、长兴、凤凰、 前进、珠吉、新塘）。全区（天河区）总人口为70.35万人，户籍人口69.00（万人），常住人口密度（人/平方千米）11611 户籍人口密度（人/平方千米）7163。广州市天河中学珠江新城二、市场调查与分析(一)市场状况分析1、总体楼价走势分析： 广州的房价总体价位还是处于较高的水平，仍然处于有效需求严重不足的状态。因此估计将会进入新一轮下降的阶段，而成交量应该会有一定幅度的回升。2、需求状况分析： 虽然受到全球经济危机的影响，原本打算买房的人都持观望态度，但有效需求处于严重不足的状态，只要房价合理的话就会存在很多购买者。3、购买目的分析： 刚性自住需求目前仍占主导，由于广州高速发展的经济吸引大量外来劳动力，而家庭结构小型化已成趋势，这给楼市仍带来足够的购买力支持，影响市场成交量变化的关键因素仍在于买卖双方之间找到“价格契合点”。“三口之家”继续成为置业群体中主流的家庭结构模式。4、购买能力分析： 从2008年9月政府职能部门的调查看出：家庭年收入在10万元以下的占47.3% ； 家庭年收入在10-15万元的占
