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1、房地产问题分析与对策房地产问题分析与对策一、房地产行业发展概况分析 我国房地产业从1998 年住房改革以来，一直处于快速发展之中。房地产固定投资日益增长， 比重逐渐加大，。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持 续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费 需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国 人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模 式。 在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运 行带来了隐患。固定资产投资
2、规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过 快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积 压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。二、我国房地产业面临的主要问题分析 当前我国房地产行业存在的问题主要集中在这几个方面：投资增长过快、结构不合理和土地 开发利用不科学、房地产市场秩序比较混乱、银行信贷体系不够完善等。1、投资增长速度过快随着我们国家人均GDP的提高，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的 投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善， 以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过
3、程中，局部地区房地产价格上 升过快。2、结构不合理当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、 写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后 是空置商品房总量和空置率直线攀升。 一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经 济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键 因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将 会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。3、土地开发利用不科学地开发利用是关系到整个
4、房地产市场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都 跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市 场的失控。前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5 耕地得不到有效保 护；土地开发利用没有科学合理的规划。土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。 各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开 发区，营造各种形象工程。4、房地产市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤 积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期5、从房地产融资模
5、式来看，目前中国房地产商大都从银行贷款，将资金投到具体项目上，这 种方式潜藏着较大的金融风险。一旦房地产业受挫，其风险会向银行转移，形成大量的呆坏 账，最终影响金融和社会的稳定。三、主要对策分析 决当前我国房地产行业存在的问题主要应从以下几个方面努力：继续发挥国家政策的引导作 用、加快结构调整步伐、加强科学规划、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售 行为和加强房地产信贷管理，防范金融风险。1、发挥国家政策的引导和信号作用家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保 护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降 低信
6、贷风险。国家应该进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导 合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区 别对待。2、加快结构调整的步伐房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下， 在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制 和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应， 适当增加普通商品住宅土地供应5 其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和 管理，搞好普通商品住房建设，完
7、善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严 格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。3、加强科学规划在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。科学规划既要考虑到土地的开发 利用又要考虑到区域的协调发展和城镇体系建设。加强对土地的科学规划和利用，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规 划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。完善国家土地制度建设。中央政府要加大对地方政府权力的约束，做好土地监督工作，增强 供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招 标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格
8、的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确 定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。严控新增用地。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、 违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。实行实名制购房。对违法违规销售行为，要公开曝光 并依法严惩. 加强市场监测，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度， 全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，准确判断房价变动趋势。加强 舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。5、加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，调整和改善房地 产贷款结构。进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关 政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科
