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1、销售引擎控制方略n 绪言n SWOT分析n 价格方略 一、项目均价价格分析对比表二、执行建议三、项目价差四、价格走势n 销售执行一、销售执行原则二、销售执行方案 目的客户方略客户心理形态 销售进程控制 推广筹划 规划建议当中区域底层架空 配备小巴连通生活机能 售楼处绪言营销最讲究的是战略，在战略方向没有拟定之前，任何战术都无所谓好坏，就是要解决三大问题：第一，我是谁？第二，我从哪里来？第三,我目前在哪里？市场运营有三种境界：第一境界是“等市场”，第二境界是“找市场”，第三境界是“做市场”，觉得市场不是靠“等”来的，也不是靠“找”来的，而是靠“做”出来的；不等人家来分蛋糕，也不与人家去抢蛋糕，而
2、是自己去开辟一块新的蛋糕！跳出同构竞争，进行战略创新，跳出三届外，不在五行中，变化游戏规则，超常规，反老式，发明新的需求，进入一种相对无竞争的美妙境界！ “工欲善其事，必先利其器”，本案若要在市场竞争中以奇绝尘，必须拥有先进的“市场武器”体系第一种武器“领先性产品”第二种武器“挑战性价格”第三种武器“慑心性广告”第四种武器“短宽化渠道”第五种武器“趋同性合伙”五种武器绑成一团，汇集核能，瞬间便可引爆市场SWOT分析优势分析 项目是集居住、商务、休闲购物多功能为一体的现代化综合性社区，呈较大规模。 区域内加方整，便与社区规划 毗邻古运河，古运河岸边公园绿景尽收眼底，拥有一种较好的生态环境。 江杨
3、路轨划定为对项目开发有利劣势分析 项目周边区位环境较差。 面临主干道，会受到一定的噪音。 项目周边生活机能配备有待改善。 土地获得成本较高，不利于项目价格的控制。项目机会 我市地区的房地产销售状况稳中有升，对本项目而言将可以有效的拓展物业及周边想象和发挥空间。 东区的新建社区很少，在这种状况下只要宣传得法本案将会成为本区的市场高点。 本年度火车通车的效应会进一步刺激我市及扬州周边都市对扬州房屋的需求量。项目阻碍 都市东区在杨州居民心理当中区位较差。 都市“西进”势头迅猛，规模效应已经呈现，购房者“西流”趋势明显。价格方略一、项目均价发明利润的闪光点市场比较法古云：“知己知彼，百战不殆”。由此可
4、见：理解对手的状况是使自己掌握市场先机的先决条件。在目前这个商品市场竞争日益剧烈、供应市场形式变幻莫测的大环境下，精确的市场信息对于投资商、发展商在开发楼盘中的成本控制与市场定位过程中的重要性早已不言而喻。目前，房地产产品进行价格定位的方式，重要有市场比较法和成本定价法。所谓成本定价法，是指开发商以项目开发成本为基本，简朴地加上预期的销售利润，从而得出项目的销售均价。此种定价方式主观性太强，很难真正契合客观的市场需求，往往会浮现售价过低，销售利润流失；或售价过高，销售局面无法打开，周期延长，成本加大。以上两种状况无疑都不是开发商所乐意看到的，作为专业的房地产营销公司，结合近年的楼盘操作经验，我
5、们建议“上海家园”后期推案房源宜采用更易为市场接受的市场比较法此种定价措施拟定房地产产品价格重要根据是对目的市场的仔细调研和进一步分析，通过大量的前期工作，我们获取了本项目所处地理位置周边竞争个案的楼盘市场价格，以及与本项目相比之间的优劣点。并进行了具体的对比分析，结合我们对上海房地产市场近年来的市场分析，从而找寻出“上海家园”进入市场的最佳价格切入点。固然由于价格的市场走向并非是一成不变的，因此，在整个楼盘的销售过程中，我们将以此种定价方式作为指引，以期符合市场的客观状况。市场比较法（阐明）为了使本项目价格的拟定更具科学性，且让市场合接受。我们将已获得的大量资料，进行整合、分析。结合本项目目
6、前的实际状况与周边环境、交通设施、社区规划、区内配套设施、物业状况等多种因素进行严格的比较，可推导出本项目后期销售的市场平均价格。 我们一方面调研出周边个案楼盘的市场体现均价，再通过以上所列因素与本项目进行科学的对比分析，以此得出本项目市场体现均价。 在分析过程中，我们采用了数字化分析措施，以对比项目的均价为基准，把所对比项目的各项因素定为零，以其既有的配套与本项目的规划原则进行对比分析。最后对比数字为正数的，如：“1”为每平方米50元，在对比项目的均价上加每平方米50元以此定为本项目的市场均价。例：对比项目均价为每平方米3000元，则本项目均价为每平方米3050,如最后数据为“-1”，则本项
7、目均价为每平方米2950元，并由此类推，最后的出本项目的最后市场体现均价。 由于本案属于未建项目，由此具有较强的可塑形，在硬件配套、软件配套、警官环境、等诸多方面具有众多的参照建议，使本案周边已建项目无法比拟的。价格分析对比表地理位置：以项目到周边大型公建配套设施的距离为评分根据；周边环境：以项目所处位置受到的噪音、其她建筑物影响、景观视野为参照系数；工程进度：项目形象进度、交房时间；规划设计：项目总建面积、规划形态；交通：结合周边的公共交通状况评分；装修原则：项目的交房原则及装修原则；区内配套：项目内自身的配套设施状况；物业管理：管理的公司或顾问公司状况。案名地理位置周边环境工程进度规划设计
8、交通区内配套房型配比绿化率容积率销售执行期市场状况调节系数体现均价本案对比本案对比本案对比本案对比本案对比本案对比本案对比平均值二、执行建议根据以上不同定价思路，综合多种定价成果，本案的综合定价为： 元/ M2。但考虑到本工作室的营销筹划能力，为本案找准卖点，以特色推出，销售价格估计可以达到 元/M2。1、 由于市场是动态的，变化始终会比筹划要快，在销售的具体执行中，甲乙双方的密切沟通，对整个项目的顺利推动将起到是举足轻重的作用。2、 上述资料及数据为我方人员通过多梯队、多轮次、多渠道的调研、取证所得，我们自信的觉得其应有一定的市场价值。若贵司对上述材料存有疑问，我方愿与贵司进行进一步的探讨。
9、商业用房的价格待定三、项目价差规定动作要做足，自选动作要做好项目均价拟定了之后，在综合考虑每一套单元的多种因素，从而制定出楼盘的市场体现价格，即一房一价表。1、价差因素综合本案基地形状、建筑形态及附近景观，导致本案中单位价格差别的因素重要有： 同一形态建筑的楼层高下（立面系数）； 房屋的采光、通风不同（平面系数）； 房屋接近社区内绿地、花园的远近及观景角度的不同（景观系数）； 房屋接近社区外交通干道远近、噪声干扰的大小（噪音系数）； 特殊楼层特别定价； 建筑形态在区域内的市场需求状况； 控制总价。2、价差制定方案立面系数本项目以小高层、多层为主，建筑形态比较单一，立面系数可以合适拉大，以使各个
10、楼层能均匀去化。小高层立面价差系数可遵循逐级递增的原则。多层立面价差系数可遵循中间楼层价格较高，逐渐向两侧递减的原则。平面系数本项目的建筑布局暂定为板式构造，这在强调居住采光、通风性的今日楼市，无疑会增长销售推力。南北通透，采光、通风条件好的房型自然会成为销售的热点。遵循以上原则，在考虑平面系数的时候，每套房型在单元中所处的位置决定了它们系数值的高下。景观系数由于本项目的地理位置所限，区域周边没有足以支撑项目极端高价的大型景观。因此，在设定本项目的景观系数的时候，忽视周边大环境对本案的影响。重要是以社区内自身绿化景观作为参照根据。本项目容积率仅1.8，绿化覆盖率估计达到35%。集中景观绿化决定
11、了本项目的景观系数。噪声系数本项目地块北侧毗邻 （交通干道）、受到噪音的影响是不可避免的。除了在借助建材设备来消除抗性之外，也有必要在价格体现上加以分化，消除也许在销售过程中，客户因此产生的心理抗性。声音有向上传播的特性。临近交通干道的建筑物中，35层受到噪音影响最大，在制定价格的时候，应充足考虑到这部分单元的不利状况，合适调节价格，避免这部分单元的滞销。特殊楼层数字影响系数由于本项目建筑物部分底层架空，因此需考虑底层花园有与无的销售价格差别。在小高层的销售中，应估计到客户对带有“4”、字楼层的心理抗性，因此，本项目在价格制定的时候，有必要作到“未雨绸缪”。提前考虑这种因素也许带来的影响，并根
12、据现场客户反映状况及时予以调节，避免浮现被动的状况。但凡带“4”、字的楼层可合适放低价格，或者在定电梯楼层的时候直接跳开，而带“8”、的楼层则可合适调高价格，以满足这部分客户对“美好命运”“大吉大利”等方面的心理规定。需求性系数根据对项目周边市场的调研发现：竞争楼盘多以多层房为主，小高层、高层型较少，且根据扬州楼市销售成交状况分析，区域内以105130平方米/套的房型为销售主力，90110平方米/套的房源较少并且销售较快。且本案的销售均价决定了所面对的客户层次，必将是以经济、实惠作为购房的首要考虑的问题。多层房的高得房率、低物业管理费会使该房源的去化通道更为顺畅。总价系数本案存在小高层、多层房
13、及小户型公寓并存，建议故意识控制好不同品质房型之间的价格差别。根据推广的客户反映适时调节房源及价格，使其价格体现互相支撑，产生逆差消费心理，保证销售的均衡性。四、价格走势货不断留利自生价格制定后并非一成不变的，而应当是一种根据销售进度和销售业绩不断调节的过程，开始制定的是价格是仅起到参照作用。在拟定如实价格的问题上，由于项目体量较大，周边项目上市量集中，我们觉得，还是有必要遵循动态性开盘“低开高走”这一价格方略。但是，如何制定价格；“低”到如何的限度；如何的“低开高走”；如何保证“高”走；最后高到什么限度。这将使我们这一章节索要论述的问题。我们力求将变化莫测的商场风云掌握在手中，以严密的市场价
14、格导向原则为路标，将无序、纷繁的价格走势纳入有序的原则轨道，一切变化尽在掌握。1 入市价格入市价格是一种项目初次推向市场合具有的价格体现，是对市场的试探性举措，重要根据市场的接受限度和目的客源的消费嫩里而定。并为后期价风格节提供数据。考虑到本项目的地段稍偏、周边生活配套未尽完善，规划品质有待提高等不利因素，市场接受度有待检查，因此建议本项目遵循“低开高走”这一开盘方略，但是不可以将入市价格过度压低一搏的市场的认同，建议略低于整盘均价即可。稳开快走在开盘时，以较低的价格将本项目推向市场，以吸引足够人气。为了保证整个项目销售的均价水平，一定要在后期的销售过程中拉出本项目价格的长阳线，来弥补前期的利润空缺。并且在条件容许的状况下，提高整个项目的利润空间，为开发商发明更高的经济效益。在销售过程中，按惯例合适调节价格的节点为：销售周期的变换；例如：自市场预热期进入开盘强销期或者自持续期进入强销期等。可以是工程形象进度有了
