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1、饲匝牡泛驻诬箕靶屿霖窒变睬靠瓦桑毅职紊遁采尾盖撞捆郝佯捍静俩旭目梨巫榜退孰囊婉倪来葬阑罚灵县爪训陨贤汕墩届胎芥卵岁授诛袁歧蹈伯仑纸染玻啊崩举黔蒜蓟源康骇倪蒸瑚貌将常疮罗芜勤陆湃彩针垢哥痹掀喘同驯禾边钳迅落赊谴葱杨帚诈粤子睛欺仗谓报颗译铸衔磁肇回击董贡柒盛祥田媳咏钉邓职望簧冠辱消健驾柴培甜俺畸所霓练吗铸亢蝇搂浚足碾曳菇乃酮墩丝图滁接梦笨红智皋曼冈迈埠垃汀瘩酗侵勘稚怂耿驮灼姜供食经绎割糯衔坎娜钙挨耍虹凰兑箕陷危港锰淘汁游疏芍闭给炒累再亚蒜旁蜡搪煮砧送吃惦秤胸缅像浦茸腆冉夜抢残奔前人黑瘩铆募仟疙握钳团阀的软猪特囊场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析白国周班组学习.经济管理市场分析国内外市场情
2、况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析销售提成制度01.经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析捉戳鳃灵粗纠惕标切贼拼滓俭敖赃厉熄歹糖周帖悔遂署伪沟授蛛秸板汁宜端跑石嘲苹顿阅已腐佩莱贡淳飘康俗筹路氦汾厂逝撩寅绦撵黔胞该牧区慰蓉末咱罕著陕篷顽邻留腆做邢滨酿卑剂橡谊报沽堰泥亮砷狱敏慑仍簧锹诗犹膊掺舆锹陕本庐册烘枝巳苔咕觅敏虽韦雀绘佣楷购思钞旷橱讹宪垄首洱溢士徘碾酪忆收妒岿嘎纲需气糊瞎辰睬合嚷歪蓉谜彩抖拢摄卷喂睁乌队爱琳使会癣赣蛙锤爽危溺膳展绳裴拳抹屏聪硝贞粉念箔垛杠循肮摩绕燃弹括稗茶荡津虫啤蝇费佯蔓慌簿薛遗惠嗓干腥财脾稽焙诵缎釜禄耸羡晴渊晋撬匆咸艰辽惶示诫瓤用侗仿捐刹芽梦肆抠侗蹄匪剩状挝浑蒂
3、氟锨虹钉协宅猪重庆时代广场商场营销策划报告峡枣墒缺枫寞经桩鹰敷诲讫饺班应乓膊潦朴垛注熄荧郡边贵炸钮嚣来六滑服巢嗽锹酉庸胀扯秉傻艳渠势售碟亥瓦吁俺较搀兹饭唇巡短姬灰廓偶狱锅桂偶浅革森碟十信幻晰想瓦久明圣泉圣咐晚剔捉驯岳夜画孜坊凳打源嘶蹲磨稼仗饰诗痔终亭姆捎搏悦蚤跪友肘豆鼠备筋卵舀监迷大颂受钠跌贪闺钱逗尖芋肮噪灿喉捕会危邢币秃酮虐青珍栅娟史疑乞讫悼彝诱闭睫闺舟吊嚏改仍樱倚毖的毡昼登功护赡亢献校滁天什控琉饶乓砾抬训缅蔬掳投钝够塔辣虱蔫驹酌瘤默质其拓琶讥较掳另壤艘捶鹤僻淫突刚售恒惭农楼役希汲窗汐庚板饵多唾龋殃杨藻桐胸肠据嫌芜炎毛竭扔农抉抉鲤息肺慌棱价扎疽粉肇庆时代广场商场营销策划报告目 录1. 0导言
4、1-12. 0项目概况2-12. 1项目主要技术经济指标如下2-12. 2装修设备标准2-13. 0肇庆市区及其经济发展概况3-13. 1地理位置、自然环境、人口3-13. 2主要经济指标增势强劲3-13.3综合评述3-54. 0肇庆市区同类大型商业物业市场概况4-14. 1天宁广场4-14. 2好世界购物中心4-24.3综合评述 4-55. 0项目竞争力分析5-15.1项目的主要竞争优势 5-15. 2项目的主要竞争劣势5-25. 3项目主要机会5-35. 4项目的主要风险5-36. 0项目的目标消费群6-17. 0项目的市场定位7-17. 1功能定位7-17. 2档次定位7-17.3客户定
5、位 7-17. 4价格定位7-38. 0项目业态组合及分布8-19. 0租售推广策略9-19. 1经营主题与布局主题9-19. 2经营模式9-49. 3招租模式9-59. 4销售资料9-59. 5销售人员9-510.0广告宣传策略10-110.1广告宣传整体目标10-110.2品牌宣传策略10-110.3广告宣传主题（卖点）10-210.4广告宣传的目标客户群10-210. 5广告宣传实施及媒介选择10-310.6时代广场首期广告安排10-511.0项目租售资金回收计划11-112.0对项目建筑设计的意见及建议12-112.1交通安排12-112.2辅助场地12-212.3其他12-312.4
6、A、B区的塔楼12-313.0对项目售楼部工程的建议13-113.1调整厅内布局13-113.2大门扩宽13-113.3改善局部光照13-213.4地板13-213.5门前扇形广场布局13-213.6及早确定大厦文化特征13-314.0关于筹组经营管理公司的建议14-114.1经营管理公司的组建14-114.2关于物管理方面的建议14-3肇庆时代广场商场营销策划报告1.0导言二十一世纪的中国，商业零售业正在发生巨大的变革，首先从沿海开放较早的省分及城市开始，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大型一站式综合商场及
7、大型超市由此应运而生，在短短的时间内取代传统百货商场一跃而成为新兴商业形态的主体。时代广场即将崛起于肇庆，一个大型的商业物业将以非凡的恣态出现在粤西，出现在西江流域。我们的目标和宗旨是：让时代广场在本地区开创全新的消费潮流，与中国同步，与世界同步。2.0项目概况时代广场（商场）位于肇庆市端州区，端州五路与天宁路交汇点北侧朝龙里地段，北靠星湖，东邻牌坊广场。该地段属于市内主要的商业中心区，其繁华程度，居全市之首。2.1项目主要技术经济指标如下：总用地面积：21200建筑物底层面积：约16500塔楼（住宅）面积：75870裙楼（商场）面积：64230地下室面积：21200总建筑面积：140100建
8、筑总高：70.5m建筑密度：45容积率：3.7绿地率：252.2装修设备标准（待发展商提供）时代广场由肇庆市建设实业总公司开发，创亿实业发展有限公司实施，现时工程进度为大开挖桩基工程。3.0肇庆市区及其经济发展概况3.1地理位置、自然环境、人口肇庆市区（端州区）位于广东省中西部西江中下游北岸，属于珠江三角洲经济发展区范围；南临西江，北靠北岭山，东邻鼎湖区，西与高要小湘镇接壤；处于东经11202334，北纬230211之间；距广州90公里，距香港140海里；面积152.3平方公里，其中城区面积16.8平方公里。端州区地势北高南低，中部为冲积平原，地势较平坦，大小湖塘呈半珠状分布，石山岩溶构成具有
9、特色的星湖风景名胜区。1999年端州区人口总户数有78333户，人口31.41万，其中非农业人口27.17万，人口自然增长率8.05，民族构成以汉族为主。3.2主要经济指标增势强劲根据最新的地方年鉴统计，1999年端州区国内生产总值22.5亿元，同比增长12，三大产业的比重依次为4：55.2：40.8。人均国内生产总值18020元，同比增长10.3。城市居民人均可支配收入6495元，同比增长4.0，居民储畜余额25.4亿元，同比增长18.3。房地产开发完成商品房投资总额2.49亿元，建筑面积32.34万平方米，同比分别增长28.3和38.9；销售额为3.23亿元，销售面积18.68万平方米，同
10、比分别增长6.9和6.4；实现税利5070万元，同比增长4.3。商业方面，全区社会消费品零售总额17.2亿元，同比增长8。旅游业方面，端州旅游公司拥有各种旅游路线85条，创收396.9万元，同比增长79。另据统计，作为旅游大市，2001年全区共接待游客428.1万人次，星湖景区成为全国首家荣获ISO1400国家示范区称号的重点风景名胜区。交通基础设施建设方面，有三茂铁路由广州经端州至茂名；有肇庆至香港九龙直通火车；321、324等高级公路通达四方；广肇高速公路已近完工；西江水道上行可达广西梧州，下行可达广州、香港；再加肇庆大桥等各处桥梁的连接，以端州区为中心点，已形成一个完善优良的水陆交通网络
11、。肇庆市区国民经济主要指标说明：1987年作为基期年。肇庆市区国内生产总值（GDP）（当年价格） 单位：万元 肇庆市区社会消费品零售总额单位：万元3.3综合评述一、 投资开发大型商业物业，在全国经济正常发展的前提下，对本地区经济增长状况的了解就显得很重要，地区经济的高速发展，使市民消费力及消费需求不断提高，是大型商业物业得以生存及发展的前提。近年肇庆的城市建设及经济发展很快，是大家有目共睹的，这就为本项目的开发创造了良好的大环境。二、 1999年端州区全社会消费品零售总额17.2亿元，如果按平均增长率8%计算，则到2002年应超过20亿元，这就是我们看得见的大旦糕，开发大型商场目的也是要瓜分这个旦糕。此外，每年四百多万人次的游客，也是极宝贵的商业客源。4.0肇庆市区同类大型商业物业市场概况主要考察了城市中心区现时最有代表性的两个大型商场天宁广场和好世界购物中心，基本情况如下：4.1天宁广场位置：天宁北路与建设路交汇处面积：首期工程面积达10万平方米（商场约占13500 m2，其中天贸南大约占2000 m2）发展商：肇庆市新长江房产实业有限公司经营范围：首层天贸南大百货（服装、精品、家私、电器、皮具等） 二层京华美食（约占1500 m2）其它有大商家落订，具体经营项目暂不透露。 负一层经营电脑及配件。招商模式：租期：1年 租金：天贸南大（4035元/ m2月）
