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1、拆迁法律200问 针对城中村的改造和其她房屋拆迁问题，本报从今日起推出 “拆迁法律200问”栏目，邀请具有丰富经验的专业房产律师就常用法律问题做具体解读。 同步，本栏目也欢迎您的参与，可将您的问题发送至,本报将邀请律师为您答疑解惑，提供全方位的免费法律服务。敬请关注！1都市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同之处？典型事件 问：齐某家住大兴区某村，该村今年被列为城中村改造项目，房屋要所有拆掉。齐某据说她们的土地属于农村集体土地，和都市房屋拆迁是不同的。 齐 某 想 懂得，都市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同？法律解答 都市房屋拆迁与农村房屋拆迁差别较大。 一方面，农村房屋拆迁针对的是集体所有土地，
2、拆迁单位必须向政府部门提出申请，将集体所有土地变更为国有土地，待审批后，集体土地的征罢手续才算完毕，这样拆迁单位才干获得土地的使用权，合法开发。 因此，集体土地征收需要通过办理申请、拟订方案、征地审查、补偿安顿、获得土地等5个过程。 而都市房屋拆迁所针对的是都市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权，因此在拆迁前应依法收回土地使用权。 另一方面，两者合用的法律不同。都市房屋拆迁重要合用都市房屋拆迁管理条例，而农村房屋拆迁重要合用土地管理法、北京市集体土地房屋拆迁管理措施。 第三，两者补偿的方式有所不同。都市房屋拆迁有货币补偿和房屋产权调换两种方式，而农村房屋拆迁除了这两种方式外，
3、有条件的地区还可以通过另行批准宅基地的方式进行补偿。2农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成？典型事件 近来我家宅基地所在地区要进行拆迁了，村里宣布了对村民的拆迁补偿价，我们都不懂得是如何计算出来的。 请问拆迁补偿价由哪几部分构成？法律解答 根据北京市集体土地房屋拆迁管理措施，房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为： 房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。 宅基地区位补偿价参照本地一般住宅指引价，由区县人民政府参照一定期间、一定区域内一般商品住宅均价、都市规划等综合拟定。 拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准，且不超控制原则。 房屋重置成新均价
4、是指一定期间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体原则由区县政府按照前述区域内农村房屋建设状况在400700元/平方米幅度内拟定。 户均安顿面积，按照100150平方米控制，具体原则由区县政府根据本地农村经济水平、农民居住状况拟定。3进城务工人员和户籍在外的学生能否获征地补偿？典型事件 郑某前就在都市务工，目前郑某所在的村集体被纳入城中村改造项目，她能否参与征地补偿费的分派？ 此外，郑某的孩子在念大学，户籍已迁到学校，能否参与分派？法律解答 郑某进城务工是临时离开村集体经济组织，并不意味着她放弃村集体经济组织成员资格。 再者，郑某的户口仍在原村集体，因此她仍属于村集体经济组织成员，
5、不能取消其土地承包经营权、宅基地使用权和其她村民待遇。 郑某的孩子之因此将户口迁到学校，是基于学校的学籍管理规定的需要，并不意味着其已经脱离了原所在的村集体经济组织，在校大中专生在学习期间，仍然应当看作原村集体经济组织成员，可以参与征地补偿费的分派。 但如果郑某孩子毕业后考取公务员，就不再是农业户口，完全脱离了村集体经济组织，无权再参与分派。4临时建筑与否予以补偿？典型事件 3年前，我在自家宅院里盖了两处简易房，经营汽车清洗业务，该房获得了村委会的批准，属于临时建筑。 今年，我的宅基地房被列入拆迁改造范畴，请问我的两处简易房能获得补偿吗？法律解答 被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农
6、村宅基地使用证或者建房批准文献的记载为准。 如记载与实际不符的，除违法建筑外，应以实际为准。 补偿安顿的时间界点为： 1.发布征地公示时，已获得建房批准文献且新居已建造完毕的，对新居予以补偿，相应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。 2.发布征地公示时，已获得建房批准文献但新居尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商量定。 3.拆除未超过批如期限的临时建筑，可以予以合适补偿。 由此可见，如果临时建筑未超过批如期限，可以获得补偿。5违法建筑与否可获得补偿？典型事件 我是昌平区某村的村民。去年我们村贴出了征地告示，今年全村要完毕拆迁。 目前村子里几乎每家都在盖房，有的在重新装修。我家也多盖
7、了几间简易房，都是为了多得补偿。 请问，这些刚盖的房子能获得补偿吗？法律解答 根据北京市集体土地房屋拆迁管理措施，违法建筑、超过批如期限的临时建筑，以及征地公示发布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。 因此，你们在征地公示已经发出后加盖的房子，都属于违法建筑，拆迁时要先拆掉违法建筑，然后才计算补偿。 同一拆迁范畴内，既有国有土地又有集体土地的，国有土地范畴内的房屋，拆迁补偿安顿按都市房屋拆迁管理规定执行；集体土地范畴内的房屋，拆迁补偿安顿按集体所有土地房屋拆迁补偿安顿的规定执行。6土地补偿费如何分派？典型事件 某村民觉得村集体在分派土地补偿费时存在不合理的现象，请问土地
8、补偿费在村集体与村民之间如何分派？法律解答 土地补偿费是征用农村集体所有的农用地时的一项补偿费用。土地管理法实行条例第26条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有”。最高人民法院有关审理波及农村土地承包纠纷案件合用法律问题的解释第24条规定，发包方可根据法律规定的民主议定程序决定在本集体经济组织内分派已经收到的土地补偿费。 征地补偿安顿费拟定期已经具有本集体经济组织成员资格的人，祈求发包方支付相应份额的，应予支持。 因此，村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照村民委员会组织法第17条的规定召开村民会议，在所有本集体经济组织成员内部平均分派此款。7砍伐
9、宅基地核定面积范畴内的树木如何补偿？典型事件 丰台区某村的王某称，她在自己宅院的四周种了一圈的杨树，目前树都很粗了。如果房子被拆迁，树都要被砍掉，那么她的这些树能否获得补偿？法律解答 拆迁人对被拆迁人在宅基地中的树木也应当进行补偿，而当事人往往忽视这部分补偿。 按照北京市园林局的规定，达到一定规定（如胸径在20厘米以上）的树木砍伐或移植时，应申请树木砍伐许可，如未经批准擅自砍伐、移植树木的，应受到<北京市都市绿化条例>罚款惩罚措施、北京市都市园林树木补偿原则的制裁。 在拆迁中，拆迁人和被拆迁人可就在被拆迁人宅基地中种植的树木补偿问题进行协商，达到一致的补偿意见。 如未达到一致意见，
10、被拆迁人可以申请行政裁决来保护自己的权利。 （待续）8被拆迁的房屋刚装修过，能否获得补偿？典型事件 因都市发展需要，高先生的房屋被纳入拆迁范畴，而此时高先生对房屋刚装修完不久，高先生问对装修的部分能否获得拆迁补偿？法律解答 由于室内自行装修装饰具有复杂性，不同的房屋没有统一的原则。都市房屋估价指引意见第三条规定：“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商拟定，协商不成的，可以通过委托评估拟定。” 因此，高先生可以就装修补偿问题和拆迁人协商，协商不成，可以通过委托评估拟定。9什么是征地安顿补贴费？典型事件 程先生所在的行政村被纳入城中村改造项目，村里的集体土地被依法征收。程先生
11、据说在征地补偿中有一项是安顿补贴费，程先生问国家对征地安顿补贴费是怎么规定的？法律解答 安顿补贴费是指征用农村集体土地时，对该土地上的农业人口进行安顿的费用。土地管理法实行条例第26条规定：征用土地的安顿补贴费必须专款专用。需要安顿的人员由农村集体经济组织安顿的，安顿补贴费支付给农村集体经济组织；由其她单位安顿的支付给安顿单位；不需要统一安顿的，发放给被安顿人员个人。 因此,安顿补贴费是国家征收集体土地后，安顿被征收单位由于征地导致的多余劳动力的补贴费用。10补偿安顿地的使用权可以作价分割吗？典型事件 陈某（农村户口）与张某（城乡户口）是夫妻，1985年夫妻二人提出宅基地申请，获批准并建造了房
12、屋。张某去世。 因都市规划，该房屋被拆迁，拆迁人除予以补偿房屋拆迁款外，还按照1:1的原则补偿了一宗240平方米的安顿地。后陈某在该安顿地建造房屋。陈某之子询问，该安顿地能否作价分割？法律解答 虽然张某是城乡户口，但房屋是夫妻共同所有的，根据拟定土地所有权和使用权的若干规定第48条的规定，非农业户口亦可获得集体土地建设用地使用权。 张某去世后，陈某和其子对该房屋均有继承权。拟定土地所有权和使用权的若干规定第49条的规定:“继承房屋获得的宅基地，可拟定集体土地建设用地使用权”。 因而，陈某之子获得了其父母房屋宅基地的部分使用权。宅基地被征收后，依法应予以补偿。其补偿方式可以实行货币补偿或者房屋安
13、顿，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 本案中，征用宅基地是按照与所拆迁房屋占用地1:1的原则补偿的，故应当认定安顿地是宅基地使用权的延续，陈某之子作为继承人对其享有使用权。 因此,在安顿地已由陈某建房使用的状况下，可以作价分割。11什么是房屋重置价？典型事件 朱先生家面临拆迁，她据说拆迁补偿是按照区位补偿价和房屋重置价来拟定，朱先生询问什么是房屋重置价？法律解答 房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。 拆迁房屋的评估价格不涉及房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。 估价时点为房屋拆迁许可
14、证生效之日。 估价机构应按房地产估价规范的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房拆迁法律200问12拆迁补偿原则谁说了算？典型事件 乡里宣布对我们村统一拆迁。我家的宅基地有200多平方米，但村里只给建筑面积150平方米的两层房屋拆迁置换，余下的面积只按乡里规定的价格进行补偿，大概1000多元/平方米。 而本地商品房价格约为0元/平方米，乡里这样做合法吗？法律解答 拆迁安顿补偿方式和拆迁补偿具体原则应当在拆迁实行方案中拟定。 根据北京市集体土地房屋拆迁管理措施第10条的规定，对征地拆迁的（即因国家建设征用集体土地而拆迁房屋），拆迁实行方案应当由区县政府部门批准后执行。 对占地拆迁的（即因农村建设占用集体土地而拆迁房屋），拆迁实行方案由乡、镇人民政府审核并报区县政府部门备案后执行。 对占地拆迁，如果属于旧村改造的，拆迁实行方案在报乡镇人民政府审核前，还应当经村民会议或村民代表会议讨论通过。 根据以上规定，乡里与否有权规定拆迁补偿价格，重要看您家所在区域拆迁的性质。如果属于征地拆迁，乡里无权决定拆迁补偿价格；如果属于占地拆迁，则乡里有权决定拆迁补偿价格（如属旧村改造，则须通过村民会议或村民代表会议讨论通过）。 但根据“拆迁补偿不能减少被拆迁人既有居住水平”的原则，无 论乡里与否有权决 定拆迁补偿价格，拆迁实行方案拟定的拆迁补偿原则都不应当减少您目前的居住水平。
