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1、目 录前言4第一篇 滨州市宏观环境5一、滨州城市概况61、城市基本情况62、滨州市区概况83、城市人口及居住状况9二、滨州市经济发展状况121、近5年国民经济发展分析122、人均收支指标变化分析17三、滨州城市规划建设状况191、城市建设现状192、城市规划发展方向21第二篇 滨州房地产市场状况24一、滨州房地产市场总体情况251、滨州房地产发展总述252、近五年滨州市房地产发展情况283、宏观政策影响分析32二、区域房地产市场状况351、滨州市主要楼盘分布图352、区域市场特征及代表楼盘分析36三、滨州房地产市场发展预测43第三篇 客户群消费需求调查与深度访谈48一、客户群消费需求调查分析4
2、91、入户调查量化统计报告说明492、问卷重点数据提炼503、当面访问结果统计分析944、消费需求调查总结101二、深度访谈调查102第四篇 项目地块分析与发展建议105一、项目地块分析1061、项目地块条件1062、本案未来竞争环境分析1083、项目SWOT分析1124、项目价值分析114二、项目综合发展建议1151、项目物业发展建议1152、项目发展建议117第五篇 项目定位与产品开发策划131一、项目定位1321、目标市场定位1322、产品定位1343、项目形象定位1344、项目营销主题135二、项目产品开发策划1371、项目总体规划建议1372、建筑设计建议1393、户型规划设计建议1
3、404、小区景观规划建议1435、大堂及会所建议1456、配套设施建议1477、物业管理149第六篇 项目可行性研究分析150一、项目经济效益分析1511、按1000万元土地成本测算1512、按3000万元土地成本测算152二、项目盈亏平衡分析154三、项目敏感性分析155四、项目综合评价156前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多
4、种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。第一篇 滨州市宏观环境一、滨州城市概况1、城市基本情况【地理位置】 滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。 滨州市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄
5、河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速滨州段、滨州铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，滨州市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。【环境气候】 属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1，极端最高气温40.9，极端最低气温-22.8。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。【地域特征】 滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的
6、地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。 【人口民族】 2006年末，滨州全市总人口373.16万人，其中农业人口279.15万人，非农业人口94.01万人。全市少数民族约占总人口的5，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县。【行政区划】 滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。【城市特点】 滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基
7、础。2、滨州市区概况滨城区地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里，是滨州市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5C。 滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场、渤海国际广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置，是滨州市新行政中心，未来居住中心区。经过近三年的大量设施配套及道路建设，西区拥有中海公园
8、、新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件，西区将为滨州市未来的城市中心。市政大楼及音乐喷泉广场3、城市人口及居住状况（1）滨州市各县区人口分布状况县区名称土地面积（平方公里）总户数总人口户均人数人口密度（人/平方公里）全市9445110462337316333.38 395 滨城区10412019236307083.12 606 惠民县13641619826304603.89 462 阳信县7981248534406013.53 552 无棣县19791388304418543.18 223 沾化县21141267083867603.05 1
9、83 博兴县9001469964809893.27 534 邹平县12502033317202613.54 576 （数据来源滨州市统计局，下同）除无棣县、沾化县的人口密度较低外，其它县区的人口密度都比较靠近。滨城区作为滨州市中心城区，人口密度优势未明显突出，一方面反映了滨城区城市凝聚力有限，另一方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。从家庭户的规模看，滨州全市平均每户3.38人，滨城区为3.12人，以两代户为主要特征的小型化、核心家庭占主体。家庭代际关系的变化，体现了滨州人们观念在改变，生活水平在提高，住房条件在改善，生育水平在下降，从而引起家庭代数减少、结构简化。（2）滨州市各区县城市化水平
10、比较县区名称总人口非农业人口城市化率全市371250994009025.2%滨城区62798649419778.4%惠民县626829620859.8%阳信县439537352818.0%无棣县4403474670910.6%沾化县3860114256611.0%博兴县4783117164914.9%邹平县71348818760326.0% 由上表可以看出，目前滨城区的城市化率已处于较高水平，由此滨州要完成近期规划目标（从目前城市人口规模45万人到2010年的60万人）除了通过城市扩张将城市周边农业人口改为非农业人口外，从下辖县镇或外地吸引人口也将成为重要的渠道之一。因此，努力提升滨州市中心城
11、区的城市吸引力及凝聚力将成为政府的重要工作之一。 （3）近年城市居民居住状况自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至2005年人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市05年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2006年滨州22.65平方米的城镇居民人均居住面积，与山东省29.3平方米的平均水平相比，仍有较大的提升空间。二、滨州市经济发展状况1、近5年国民经济发展分析2002至2006年，是滨州经济、社会发展最快、最好的时期，也是滨州初步告别欠发达、进入山东省第二方阵的重大历史转折时期。 国民经济持续发展，综合实力不断增强历年国民生产总值情况（单位
12、：万元）时 间2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值340.60406.50519.45667.27829.02第一产业62.7272.0780.7189.1097.21第二产业173.10211.93300.04401.66514.82第三产业104.78122.50138.70176.51216.992006年，全市实现生产总值（GDP）829.02亿元，比2002年增加483.06亿元。从图表可以看出近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对GDP的贡献程度提高，产业结构日趋合理。 近五年，滨州国民经济发
13、展迅速，经济增长速度发展平稳， GDP增速分别为16.9%、17.9%、17.7%和17.4%，年均增长17.5%，高于全省同期平均增速2.7个百分点。增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。 工业建设快速发展，工业化进程稳步加快02-06年工业生产总值情况时 间2002年2003年2004年2005年2006国民生产总值（万元）340.60406.50519.45667.27829.02工业生产总值（万元）147.10178.43258.06345.13471.75工业生产总值的比例（%）43.1943.8949.6851.7256.90近五年滨州市工业生产高速增长，
14、全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好基础。 税收收入大幅提高，地方财政收入快速增长滨州市全市实现国税收入由2002年的15.14亿元提高到2006年的56.56亿元，从全省第12位上升到第8位，占全省的比重达到3.07%，提高了0.99个百分点。地税收入也由2002年的9.49亿元提高到27.51元，累计增长189.9%，年均增幅达30.5%，有力支持了滨州经济的快速发展。全市实现地方财政收入由2002年的14.30亿元提高到2006年的45.12亿元，从全省第13位上升到第
