《潍坊奥体项目市场调研分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《潍坊奥体项目市场调研分析（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、潍坊奥体项目投资建议潍坊奥体项目投资建议 战略发展部 二九年六月 目 录第一章：潍坊市宏观环境分析2第1节 城市概况2第2节 城市经济3第3节 居民生活情况7第4节 城市规划9第5节 本章总结11第二章：潍坊市房地产市场分析12第1节 潍坊市房地产市场总体情况12第2节 各区域房地产发展概况13第3节 土地供应情况21第4节 潍坊市未来几年内房地产走势预测23第三章 奥体中心区域规划与项目开发条件分析25第1节 项目周边规划情况及发展远景25第2节 项目概况及开发条件分析26第四章：项目开发模式及开发建议32第1节 本区域适合的开发模式简析32第2节 本区域适合的产品形式定位35第3节 本项目
2、运作方式建议39第4节 投资收益估算42潍坊奥体项目投资建议第一章：潍坊市宏观环境分析本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第1节 城市概况1地理位置潍坊市位于山东半岛中部，西距省会济南183公里。南靠沂山，北临渤海,胶济铁路横贯市境东西。东连青岛、烟台，西接淄博、东营，南连临沂、日照。区位优势显著。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于适宜人类生活居住的城市之一。2行政区划及面积潍坊现设有奎文、潍城、坊子、寒亭、高新区、经济开发区等6个区级辖区，以及青州、诸城、安丘
3、、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南西北走向，呈曲线状，全长143公里。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，白浪河、虞河及张面河经过治理，水景资源丰富，市内具备较好的房地产开发条件。3城市人口潍坊为地级市，全市总人口885.9万人，市区人口97.6万左右。其中项目所在的潍城区人口36.8万人。图示：
4、潍坊市2008年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化加速发展的时期。预计到2010年，全市城市化水平进一步扩大，中心城区人口规模也将增加。从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，具备房地产发展的社会条件。第2节 城市经济1国民生产总值及财政收入保持持续增长11国民生产总值2007年潍坊市GDP 2056.02亿，按可比价格比上年增长15.8%。人均GDP达到23349元，比上年增长15%。2008年潍坊市生产总值（GDP）完成2491.8亿元，按可比价格比上年增长13.2%；人均GDP达到28106元。潍城区生产总值完成131.7亿元，
5、较上年增长12.5，增速低于全市总体增速。12财政收入2007年全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%；2008年，全市完成财政总收入260亿元，增长15.8%。潍坊市连续多年国民生产总值保持快速增长，财政收入也在逐年以15%以上的速度提升，为市政规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。2固定资产及房地产投资发展迅速21固定资产投资2007年全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，2008上升到 1523.4亿元，比上年增长26%。 22房地产投资2007年全市完成房地产开发投资156.6亿元大关，其中住宅开发完成投资118.3亿元。2008年全市共完成房地产开发投资196.
6、4亿元，比上年增长25.4%，其中住宅建设投资127.8亿元，同比增长21.9%。潍城区完成固定资产投资79.82亿元，增长32.6。近两年来潍坊市固定资产投资增长较快，特别是房地产投资及住宅投资增长较快。3产业布局情况31各产业比重潍坊一、二、三产业的比例关系由07年的11.55：58.11：30.34调整为08年的11.3：58.4：30.3，其中第一产业所占比重比07年下降0.25个百分点，第二产业比重上升0.29个百分点，第三产业比重下降0.04个百分点。32各产业增长比例2008年，第一产业增加5.7%；第二产业增长12.6%，其中工业增加值1339.4亿元，增长12.8%；一、二、
7、三产业分别拉动GDP增长0.6、7.5和5.1个百分点。由此可见，潍坊市产业结构以工业为主，且工业发展势头较快，工业的快速发展直接带动财政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。4辖区经济发展状况与青岛、烟台等城市相比，潍坊经济有较大的差距。具体表现在三个方面：首先经济开发区起步较晚、竞争力不强；其次是工业大项目不多，缺乏支柱产业，产业辐射带动不够；三是高新技术产业规模较小。在城市经济发展方面，潍坊与东部城市也有很大差距。主要表现在“城市功能较弱、区域辐射带动能力和竞争力不强”。数据表明潍坊中心城市的经济总量不大，仅
8、占市域经济总量的四分之一左右。相对而言，潍坊市域经济发展较好，辖区诸城、寿光为全国知名百强县。从上表可以看出，潍城、奎文及高新三区经济总量与寿光持平。中心城区辐射带动能力有限可见一斑。东部离中心城市较远的高密、诸城，越来越多地受到青岛的辐射影响，中心城市的向心力与凝聚力亟需提升。小结：从GDP总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在山东处于中上游位置。但是中心城区功能较弱，辐射带动能力和竞争力亟需提高。第3节 居民生活情况1居民收入情况11人均GDP增长情况2007年，潍坊人均GDP达到23349元，比上年增长15.0；2008年潍坊人均GDP达到28106元，比上年增长12.4%。12
9、潍坊人均可支配收入情况2007年，潍坊人均可支配收入13716元，比上年增长15.8%。2008年全市城镇居民人均可支配收入15691元,比上年增长14.4%。其中潍城区城镇居民人均可支配收入为15583元，增长13.5%，低于全市总体水平。从上表可以看出，人均可支配收入以年均10%以上的速度快速增长，可见潍坊市居民消费实力逐渐增强。2居民消费情况21潍坊2007-2008城镇人均消费性支出情况2007年潍坊市镇居民人均消费性支出达到10080元，2008年人均消费性支出达到11575元，较上年增长7.2%。3人均居住面积据统计，2007年潍坊市城区居民人均住房建筑面积达到32.32平方米，比
10、2000年增加14.98平方米，比2003年增7.79平方米。从被调查户住房住宅式样看，居住四居室的占5%，居住三居室和二居室的共占91%，居住一居室（或平房）及其他住房的仅占4%。小结：潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，对房地产价格承受能力逐渐增强。潍坊市人均居住面积较高，居住环境较好，房地产行业发展迅速，并逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈。第4节 城市规划1城市性质潍坊的城市性质定位为 “以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展的现代化国际风筝城”。具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“
11、两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。2城市布局及区域职能21城市整体布局潍坊中心城总体布局为“一心、一环、一轴、一廊”： “一心”，即月河路、北宫街、北海路及健康街所围合的城市核心区； “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环； “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴； “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。22潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团”在发展
12、无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与物流业成长，提高现有商业服务项目的水平、。“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。 3各区域配套设施完善程度潍坊通过建设半岛商贸城，其第三产业开始迅速发展。目前已与50多个区国家和地区建立了经济技术合作关系。铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。潍城及奎文区为潍坊
13、市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。高新区作为1992年4月建立的开发区，生活配套日渐成熟，该区域是潍坊未来几年发展的重点区域。第5节 本章总结通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，我们可以得出以下几点结论：1潍坊市经济发展迅速，居民消费收入增长较快，消费能力进一步提高，但潍城区GDP增速及人均可支配收入要低于全市平均水平。2近两年来潍坊市固定资产投资增长近1/3，其中房地产投资特别是住宅投资增长较快，潍城区近两年固定资产投资增速较快，要高于全市平均水平。
14、3人均居住面积较高，房地产住宅市场已经逐渐进入买方市场，说明潍坊房地产市场有供过于求的趋势，后期竞争日趋激烈。30第二章：潍坊市房地产市场分析本章通过对潍坊近年房地产市场总体运行情况、各区域房地产具体特征进行分析，了解潍坊房地产的现状并预测未来走势。第1节 潍坊市房地产市场总体情况12007-2008潍坊房地产开发投资及销售情况2007年，潍坊共完成房地产开发投资156.6亿元，比上年增长59.1%，其中住宅投资118.3亿元，增长84.4%。全年商品房销售额104.8亿元，比上年增长42.6%。销售面积501.9万平方米，增长33.7%。2008年,全市共完成房地产开发投资196.4亿元,比
15、上年增长25.4%,增速减缓，其中住宅投资150.1亿元,增长27.0%。全年商品房销售额127.8亿元,比上年增长21.9%。 220032008年商品房价格情况自2003年以来，潍坊中心城区商品住宅平均价格总体上是平稳上升。据统计，20032008年中心城区商品房价格中位数情况如下图：近年来，潍坊市房地产市场供应、需求两旺盛，价格平稳上涨。2007年后，市场供过于求，买方市场逐渐形成，房价上涨速度逐渐减缓，竞争日渐激烈。特别是2008年下半年，受金融危机等外界大环境影响，潍坊房地产市场波动较大。在售项目纷纷调整策略，调整后的价格水平与2007年年初持平，但是持币观望依然严重，大多项目处于销售停滞状态，间接说明潍坊市场成熟度不够，抗风险能力相对较差。第2节 各区域房地产发展概况中心区域西部区域东部区域现阶段潍坊市住宅房地产呈现比较明显区域分布，由三大区域、五大组团组成竞争格局。1三大区域中心区域：以白浪河为轴心，
