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1、项目经济测算分析报告年月日1区域市场情况1.1项目所在区域发展规划城市规划定位市“十一五”时期功能区域发展规划明确提出重点构建“二大发展带、四大城市功能区域、六大重点产业功能区”的区域经济发展总体框架。以顺义、通州、亦庄和大兴为重要结点的“东部产业发展带”逐步形成东部轴带扩散发展的空间结构，并进一步增强作为京津冀都市圈核心城市的综合辐射带动能力，形成东倾的趋势。区域交通规划 市加快建设机场南线、机场二通道、京津二通道、京承高速(三环至四环)、京承三期、京包高速北段、京平等高速路，西六环和京包高速公路(六环路至德胜口)力争在2008年6月建成通车。 通州规划建设的5座大型公交换乘枢纽中的3座正在
2、进行选址，轨道交通M6、S6是通州规划中的“亮点”之一。 轨道交通机场线开始铺设轨道，预计11月30日全线铺完，3站是指机场1号、2号、3号航站楼，而6号路指环绕机场周边的东、北六环路、京承高速路、机场南线、机场高速路、机场第二通道以及机场北线。周边地块规划情况规划中的生态商务园位于通州新城的西北部温榆河沿岸，总面积为7平方公里。一期生态商务园建设面积为2平方公里，拟投资200亿元进行建设，将主要引进金融企业、跨国企业和国有大型企业的首都办公地和高科技企业的研发部门。1.2国家政策对别墅影响“国八条”及“国六条”以严厉的宏观调控政策，一再强调对别墅用地的供应进行明令限制，这对于全国别墅的开发起
3、到了一定的抑制作用。从市场角度看，别墅将逐渐成为稀缺产品的发展趋势已经注定。对07年的影响： 市场上把高端公寓市场的供应量减少，部分别墅因奇货可居，购房者“跟风抢购”，很有可能引起别墅价格上扬。 土地资源的稀缺，即使解禁了，别墅用地也会长期执行从紧的政策。 别墅除居住功能外，其收藏价值、投资功能正在显现，为别墅提供了更大的升值空间。别墅上今年就是经济型投资型的别墅卖点更多。 从市场消费导向来看，别墅消费正在从投资时代过渡到自住时代。受政策影响，别墅的稀缺性能将会对其价格产生正面的影响。 别墅市场将会出现一个稳中有升的局面。07年别墅空间很大，价值回归年到来。1.3项目周边项目调研本次市场调研通
4、过代表性别墅反映出被市场接受的有效产品特性、区域价格、相关面积配比指标，从而提供真实、可靠、具有借鉴性的有效数据分析依据，以此界定不同市场层次的特征，从而制定可靠的评估和测算基准。数据如下：第2页 共13页项目名称位置型态主力户型面积单价总价地下室装修情况容积率（平米）（元）（万元）独栋别墅无（已售完）均价：12000元/平方米无（已售完）毛坯0.42双拼别墅,联排别墅,叠拼别墅270-300起价：10000元/平方米均价：13000元/平方米最高价：16000元/平方米最低价：290万元/套最高价：460万元/套有全装修0.46独栋别墅,双拼别墅,联排别墅50018800最低价：900万元/
5、套最高价：3500万元/套有精装0.40板楼,叠拼别墅160-180起价：7000元/平方米均价：9200元/平方米最高价：11000元/平方米最低价：135万元/套均价：170万元/套最高价：220万元/套无毛坯0.90独栋别墅300-38018000元/平方米390-530万元/套有毛坯0.471.3综上调研分析，可以看到： 东倾（东部产业发展带）由于东部经济推进时间较晚，属于比较有潜力的区域，且目前区域内土地富裕，周边竞争项目大部分以别墅为主，市调的项目中，区域内在售项目有美林香槟小镇和中房水木兰亭等，已售完的有丽京花园别墅。 周边市场配套成熟，具有较强生活氛围该区域中央别墅区，享有无可
6、比拟的“上风上水”的环境优势。区域范围内的人文、空港、天竺、休闲度假，水电、银行、邮政等区域配套资源，具有相当大的区域效应。 该区域以别墅售卖为主要，其价格的上涨幅度也较大，别墅市场活跃2006年机场高速别墅板块共销售别墅226套，完成销售面积8.99万平方米，实现销售额12.54亿元。 主力购买群为本市城镇居民，其次为外省个人。根据市场调查，由于生态商务区特殊的区域定位，其范围内影响的别墅基本享有很优质的景观效果，将促进了周边别墅市场价格的迅速提升。该区域别墅成交价格多集中在12000-14000元/平米。2006年1-12月机场高速别墅区销售单价分布图200年1-12月机场高速别墅区销售客
7、户分布比重2 项目信息2.1项目基本情况：是鲁能集团开发了顺义优山美地项目的优山美地系列在的第二个项目，占地4000亩，位于中央别墅区机场路杨林出口东侧，与优山美地项目并列机场路两翼，是一个低层低密度别墅大盘的产品品牌系列。 项目紧邻温榆河，距机场10分钟车程，内部有3公里长的老河湾蜿蜒穿过，以风格多元化的别墅产品为主。 项目含6大别墅分区和一个小镇中心。5万平方米的小镇中心包括了五星级酒店、商业街、国际学校、高尔夫学院等完善的配套设施，将成为中央别墅区的配套中心。核心定位： 中央别墅区，温榆河畔，4000亩生态别墅小镇；借鉴世界优秀小镇模式，创造中国新镇示范标准；承载中央别墅区版图扩张的使命
8、，实现中央别墅区升级的宏愿。周边环境核心： 河流：温榆河，大片开阔的自然湿地，茂密苍翠的原生树林，温存的眷顾着一处生态和谐的家园。 休闲主题公园：沿老河湾曲折环绕，河滩、树林、草坪、休闲步道共同营造出和谐浪漫的异国情致。 绿化带：运动主题公园沿小镇东、西两侧绿化带依地势而建，运动公园内的球场、慢跑径、各类运动设施，让原乡的意蕴在美丽的东方延伸。 周边配套核心： 学校：小镇内设国际学校，同时还享有中央别墅区内原有的7家国际学校， 8家国内顶尖的国际学校，专注培养小镇居民子女的高贵气质。 俱乐部：小镇共享中央别墅区内5座高尔夫球场，4个赛马场，9个精英汇聚的俱乐部，。 生活区： 人文、空港、天竺、
9、休闲度假，水电、银行、邮政等区域配套资源交通状况： 快速道路： 6条快速道路与外界连通，机场路、京平路、京通路、李天路、壁富路，以及第二条机场高速路 自驾车：距离机场高速路仅10分钟车程，方便到达市内各区及首都机场 公交：换乘942路（东直门茶坞）抵达白辛庄 距离市区近：距离CBD中央商务区仅25公里，由机场高速路、京通路和第二条机场高速路均可快速到达商务核心 2.2项目地块指标分析：项目：顺义机场路杨林出口东6公里，紧邻温榆河，距机场10分钟车程，内部有3公里长的老河湾蜿蜒穿过。面积：占地3368亩、可开发面积2333亩，建筑面积50万平方米，容积率0.3，绿化率: 65%。2.3 项目地块
10、要素分析：项目优势： 地块规模大，地块比较规则，便于规划、开发。 距离城市中心区较近，地理位置优越。 紧临温榆河，有优美的自然景观可供利用。 资源比较丰富，成本较低。 交通比较便捷，距离机场高速路仅10分钟车程，方便到达市内各区及首都机场。 生态商务区的建设将带动该区域的环境设施建设，未来景观价值升值潜力可观。 周围旅游资源比较丰富，有利于提升项目品质。项目劣势： 目前交通的不流畅，会对项目产生不利影响。 容积率的限制，导致产品形态的选择余地比较小。 土地成本比较高，区域市场价格不高。 周边配套设施有待更完善。 投资巨大，开发时间较长，风险较高。项目机会： 该区域低层低密度住宅的形象特征已经确
11、立。 国家政策对独栋别墅用地的限制，导致别墅用地稀缺。 5座大型公交换乘枢纽、三条高速路即将建设，交通将更加便捷。 生态商务区的拉动作用。 消费者对别墅的认识日趋成熟。 的重新定位东倾，东部产业发展带。 环渤海地带经济腾飞。 中国经济的高速增长。项目威胁： 国家政策“六条”、“八条”对于房地产市场的调控作用。 该区域多个别墅项目造成客群分流。 整个地区低密度住宅供应的高峰期到来。2.4 价格定位： 根据周边项目情况，确定本项目销售价格为：独栋均价 ： 14000元/平方米 换算成地上部分单价约为：21450元/平方米3 静态经济分析：3.1经济技术指标项目单位数量总占地面积亩可开发面积亩总建筑
12、面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米绿地率%容积率项目总套数套目前开发情况：分期占地面积（万平方米）地上面积（平方米）套数容积率目前已开工建设一期（独栋）15.50.32二期（独栋）180.32小镇中心2.260.83.2付款进度：本项目的收购成本总共为 25亿元。3.3建设进度安排 根据本项目的情况，本项目拟分七期进行建设。目前有两期正在开发建设。一期已封顶84套，已取得预售证。3.4经济测算 3.41 项目销售总收入估算表（以下红色数字均为蓄虚拟值，仅供参考）项目 总额（元）均价(元/平方米）面积（平方米）1销售总收入7200000000 500000 1.1住宅630000
13、0000 14000 450000 1.2商铺900000000 18000 50000 3.42 项目总投资成本估算表 按照总建筑面积为50万平方米估算：销售成本总额单方成本（元）5,368,700,400.010,737.41直接成本4,277,900,400.08,555.81.1土地成本2,500,000,000.05,000.01.2前期工程费70,715,000.0141.41.3建筑安装工程1,000,000,000.02,000.01.4市政及环境工程475,850,000.0951.71.5公共配套111,620,000.0223.21.6开发间接费35,835,000.071.71.7不可预见费2.00%83,880,400.0167.82间接成本1,090,800,000.02,181.62.1管理费用3.50%252,000,000.0504.02.2财务费用2.00%144,000,000.0288.02.3销售费用4.10%295,200,000.0590.42.4销售税费5.55%399,600,000.0799.2说明：土地成本包括：土地出让金、土地补偿费、大市政配套、土地税费、人防异地建设费、征地法律及咨询费；前期工程费用包括：勘测费、规划费、设计费、报建费、三通一平
