次贷危机新风暴影响专题之九：次贷危机新风暴对我国房地产的影响内容摘要：次贷危机新风暴的发生与蔓延，给已经处于调整期的我国房地产市场增加了更大的不确定性综合判断，在国内外经济放缓、房市进入“量价齐跌”阶段的大背景下，次贷危机新风暴将加速我国房地产市场的调整、延长调整周期，但不会对房市走势产生决定性影响；由于当前我国房价总水平过高，适度调整有利于将房价拉回到普通购房者的承受范围之内，有利于房地产的长期健康稳定发展房地产调控应坚持“稳”字优先，防范多重不利因素叠加导致的市场过度调整一、次贷危机新风暴使低迷的全球房市再受沉重打击受美国次贷危机的拖累，世界房市在次贷危机新风暴发生之前就已经处于萧条之中，美国房地产“量价齐跌”，远未见底，英国、法国、西班牙、爱尔兰等欧洲国家房地产市场正在步美国后尘，甚至新兴经济体国家房地产也出现了调整浪潮一波未平，一波又起9月份中旬华尔街又刮起了被称为“百年一遇”的次贷危机新风暴：“两房”被美国政府国有化，雷曼兄弟公司申请破产，美林公司被收购，保险业巨头AIG岌岌可危初步分析，这场由房地产信贷过度扩张所引发的金融大“地震”，将反过来给业已陷入低潮的世界房地产市场带来更加沉重的打击。
1．次贷危机升级和蔓延，全球资产价格面临更大幅度调整随着雷曼兄弟公司的破产、美林证券被收购，美国经济陷入了“百年一遇”的金融危机中，令全球金融市场感到惶恐不安新的金融危机发生后，美国和世界其他地区主要股市都出现了罕见的抛售浪潮，各大股指深幅下挫尽管美国联手世界六大央行向金融市场注入巨资，防止金融危机的进一步恶化和蔓延，其他各国政府也纷纷出台措施挽救市场但是，要使市场短期内恢复到金融危机发生之前的水平可能性并不大更有专家认为，雷曼兄弟破产只是美国次贷危机深化的开始经过量级更大的金融“地震”，全球金融市场格局可能发生根本改变，流动性过剩很可能被流动性短缺所替代，上升市场被下降市场所替代在这种情况下，全球包括房市、股市等资产价格更大幅度的调整在所难免2．次贷危机升级为严重的金融危机，世界经济前景更趋恶化金融是现代经济的核心由美国华尔街刮起的次贷危机新风暴，使此前的次贷危机升级为严重的金融危机，并迅速向世界蔓延尽管各国政府以前所未有的积极态度联手救市，但由于次贷危机可能升级为严重的金融危机，将不可避免地对实体经济造成更大的伤害，使本已处于颓势的世界经济复苏更加无望从金融市场本身来看，次贷危机新风暴将导致美国中小银行倒闭概率上升，有人预计仅全美7500家中小银行中约有150家可能在未来12-18个月内倒闭破产，银行倒闭，信贷萎缩，必将伤及实体经济。
甚至有专家预言，如果形势持续恶化，一些大型著名跨国公司也有可能难逃破产厄运在全球性金融危机和美国经济放缓的双重打击下，欧洲、日本等发达经济体很可能陷入衰退同时由于流动性短缺，国际资本将回流到美国等发达经济体等原因，对新兴市场经济也会构成巨大冲击，最后引发全球经济衰退，房地产发展必然受阻3．全球流动性由“过剩”变为“短缺”，世界房市调整难以见底前几年包括房地产在内的全球资产价格上涨，与美国等实行低利率政策导致全球流动性过剩关系密切，而房市活跃、房价上涨反过来又刺激了实体经济的发展次贷危机的发生和升级，将使全球货币流动性由过去的“过剩”转为“短缺”，同时各国政府将进一步加强金融监管，防范金融风险，这都会加大房地产市场调整幅度，延长世界房地产调整周期至于世界范围内的房地产市场何时走出萧条，目前依然遥遥无期4．全球恐慌情绪蔓延，投资者信心倍受打击房地产的准投资品属性决定了其需求和价格受市场信心的影响很大尽管从18日开始，各国央行向货币市场注资的消息让美国和其他地区股市出现暂时稳定，但这并未消除新风暴给人们所造成的恐慌情绪根据美国彭博新闻社公布的数据，美国金融动荡导致全球市场信心在9月份大幅下降，9月份彭博专业全球信心指数由上个月的14.1下降到11.3，其中美国金融界人士的信心指数从18.2降至10.6，欧盟市场信心指数从12.9降到12.6。
该指数如果低于50，就意味着市场前景令人悲观市场恐慌情绪的加重和蔓延，对房地产市场而言是又一个沉重的打击二、次贷危机新风暴加速国内房地产的调整1．外部环境更趋严峻，国内经济减速经验表明，宏观经济向好是房地产业扩张的前提和基础：宏观经济走好，企业盈利和居民收入增加，资金宽裕，购买力和意愿增强，推动房地产快速发展随着次贷危机新风暴的发生及蔓延，美、日、欧发达经济体经济复苏之路更加遥远，印度、巴西和越南等新兴经济体也将深受牵连，明年外部环境总体上更趋严峻，我国经济减速的概率增大宏观经济放缓将对房地产市场产生下拉作用：一是居民收入减少，影响自主需求；二是企业效益下滑，社会流动资金减少，影响投资需求和投资意愿；三是心理预期改变，“追涨杀跌”的本能使投机需求大幅减少人民银行最新调查表明，未来三月打算买房的居民人数占比为13.3%，比上年同期下降了2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平另外，由于近年来投资和投机需求所占较大，使得经济一旦放缓，投资和投机需求的下降会放大调整幅度2．金融监管加强，银根紧缩，货币政策全面放松的可能性不大次贷危机新风暴的产生和蔓延，使“华尔街模式”受到严峻挑战，暴露了现代金融业在产品创新和市场监管等方面存在的严重漏洞，各信贷机构对发放贷款和金融创新也将更加审慎。
在宏观经济政策方面，为防止经济过快下滑和物价过快上涨，中央提出了“一保一控”的宏观调控政策，一“控”决定了货币政策短期不可能明显放松即使不久前出台的“两率”下调，初衷也是解决中小企业资金困难问题，对房地产的影响极为有限总之，次贷危机新风暴将使政府加强金融监管，社会流动性减少，最后从供给和需求两方面抑制房地产市场的过度扩张3．世界各地房价下跌，国内房价很难“独善其身”次贷危机新风暴发生之前，国外房价下跌正在从美国向世界其他地区蔓延美国房地产出现了“自1933年以来住宅价格的最大跌幅”（罗奇），7月份在成交量下跌的同时，价格同比下降7.1%；英国8月份平均房价跌幅达到5.3%，跌幅为7年来最大；丹麦、爱尔兰和冰岛等欧洲国家也纷纷步入美国后尘；新兴经济体也一样，如越南胡志明市的房价从2007年底的5600美元/平方米下跌至目前的2800-3100美元/平方米，幅度达到五成次贷危机新风暴的发生，将使已经低迷的全球房市更加举步维艰，纷纷加入下跌的行列在国外许多城市房价“降声一片”的大环境中，处于调整期我国房价也很难“独善其身”事实也是如此，最新数据显示，8月份全国共有包括深圳、上海、杭州和广州在内的25个大中城市房价环比出现下降，较3月份增加了15个。
国内外许多城市房价下跌将影响开发商和购房者的信心，进而影响房地产的投资开发和销售4．“热钱”流出的可能性增大，投机需求减少本轮全国的房地产热有相当部分是由“热钱”流入引起的，尤其对北京、上海、深圳这样的一线城市来说更是如此次贷危机新风暴将使世界许多经济体出现流动性不足，需要大量资金回流“救市”，客观上增大了国内“热钱”流出的可能性另外，从趋势来看，人民币不再单边大幅升值，“热钱”流向也因此发生改变大量“热钱”一旦撤离，再加上贸易顺差减少，国内流动性也会从“过剩”变为“不足”，导致投机需求大大减少事实上，受次贷危机新风暴的影响，投资者对盈利预期已经在改变，如摩根斯坦利挂牌销售其在上海的物业，高盛也有类似的举动总体上看，美国次贷危机新风暴将更加严重地挫伤市场信心，给国内房地产市场带来严重冲击，加快房地产市场调整步伐三、不同情形及其结果综合判断，华尔街次贷新风暴将加快我国房地产市场的调整，但不会对我国房地产市场产生决定性影响我国房地产市场调整的具体情况关键还是取决于国内外经济形势和货币政策两大变量根据宏观经济和货币政策的不同取向，今明两年我国房地产市场调整可能出现三种情形：情形一：深幅调整如果美国次贷危机新风暴持续蔓延，金融危机演变为经济危机，美国、欧盟、日本三大经济体同时陷入衰退，房价和成交量持续萎缩；新兴经济体饱受通胀和外需减弱之苦，经济增速明显放缓。
国内方面，出口和投资增速较快下滑，消费减缓，物价居高不下，货币政策进一步紧缩在这种情况下，预计房地产市场调整不会在明年结束，持续时间至少在3-5年，房价跌幅将在25%-45%之间情形二：中幅调整如果在世界各大央行联手救市的作用下，金融危机不会演变为全面的经济危机，美国经济减速，但依然为正增长，欧盟、日本徘徊在衰退的边缘，新兴经济体经济增速放缓；国内方面，出口和投资增长放缓，消费保持相对稳定，通胀压力减小，货币政策有所放松在此情形下，房地产市场调整将持续到明年年底，房价跌幅在15%-25%之间情形三：小幅调整如果在大规模救市计划的带动下，金融危机很快过去，美国经济出现小幅回升，日本、欧盟经济保持低增长；新兴经济体经济保持较快增长；在出口、投资和消费三大需求同时带动下，经过今年的短暂调整，明年国内经济增长速度回升，物价回落到正常水平，货币政策由从紧转为稳健在此情形下，经过今年的短期调整，明年房地产成交量将明显回升，房价跌幅将在15%以内根据当前各国应对措施、力度和发展趋势初步判断，我国房地产市场出现“中幅调整”的可能性最大，原因在于，一是尽管不会陷入严重衰退，但世界经济将明显减速；二是国内经济明显放慢；三是物价水平尚未回到正常水平，货币政策全面放松的可能性不大。
四、对策建议尽管次贷危机新风暴对世界金融市场和实体经济造成的冲击、美国等国家联手大规模救市的效果还有待观察，但可以预期的是，在国内房价过高脱离普通购房者的承受能力、市场已经出现调整的背景下，次贷危机新风暴的发生将进一步加快我国房地产市场的调整适当的调整有利于房地产长期健康稳定发展因此，我国房地产调控应坚持“稳”字优先，把改善供给和稳定需求作为政策调控的重中之重，既要防范由多重因素叠加导致市场出现过度调整，也要促进房价理性回归一）吸取次贷危机教训，高度关注房地产信贷风险房地产市场泡沫是次贷危机的罪魁祸首尽管我国不会发生类似美国那样的次贷危机，但也应深刻吸取次贷危机的教训密切关注我国房地产走势，充分估计房地产泡沫破灭引发大规模不良贷款的可能性预防房地产信贷规模过渡膨胀，房贷增长一定要与经济增长、借款者的还款能力相匹配金融创新必须适度，必须与市场的接受程度和投资者的接受能力相协调，与监管能力相适应加大外资在房地产市场流向的监管同时，加快金融生态建设，完善法律和执法体系，完善社会信用体系，提高审计、会计、信息披露等标准二）坚持以人为本，促进房地产市场健康、稳定发展安居是民生之本近年来房价上涨远远超过居民收入增长，建立在脱离普通老百姓真实需求基础上的房地产发展必定是不可持续的。
房地产政策要坚持以科学发展观为统领，坚持以人为本，千方百计满足普通老百姓的自住需求，抑制投资需求，严厉遏制投机需求，促进房地产市场健康稳定发展在遵循市场规律的前提下，通过政策调控，让广大老百姓充分享受到经济发展的成果三）加快保障性住房建设进度，扩大保障性住房覆盖面当前房地产成交量锐减，并非需求真的不复存在，而是高昂的房价将许多潜在购房者排除在市场之外为切实解决广大中低收入者的住房问题，政府应加快保障性住房建设进度，增加市场有效供给提高土地出让收益用于保障性住房建设的比例（香港2/3，内地仅10%左右）依照1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文）精神，扩大保障性住房覆盖面，切实更好地解决中低收入家庭的住房问题四）清理相关税费政策，减轻自住购房者的购房负担美国次贷危机新风暴将使本已低迷的市场雪上加霜，国家应在减轻购房者负担、提升信心方面做出努力根据国家政策法规，目前城镇个人房产交易征收的税费多达20多项，尤其2。