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1、丰台区洋桥住宅项目可行性建议书（一）项目基本概况1.位置：位于北京市丰台区大红门西路16号院，南三环洋桥正南约2公里，北侧为远洋自然，南侧为上海建筑。2.面积指标项目占地约26667平方米总建筑面积81700平方米其中：地上建筑面积66700平方米地下建筑面积15000平方米（二）项目转让方式此项目属于军用土地与地方换建项目，已于2003年6月办理军用土地补办出让手续许可证，转至地方后其开发主体为北京禅光房地产开发有限公司。由于禅光房地产资金链断裂，军方要求收回并重新确定地方开发主体，此项目属于79个2007年6月30日前取得军用土地补办出让手续许可证的北京市军队空余土地出让项目之一，进入地方
2、重新确定开发主体，不需进行“招拍挂”，也不需公司股权转让，待与军方签订转让协议后，军方协助可将该项目国有土地使用证直接办至我公司名下，本项目采用的是资产转让形式。（三）项目风险规避该项目属于资产转让，可规避常见的公司股权转让中的“隐形债务”风险，拆迁也已完成，实现了“七通一平”，也规避了常见历史遗留项目中“拆迁”的老大难问题。项目的唯一风险为“政策风险”，那就是军方改变地方开发主体后将国有土地使用证办至我公司名下的难度及时间。我公司与军方或其代理方协调一致达成初步意见后，我公司与军方签订转让协议，需支付1亿元人民币至军方指定帐号，军方退还原开发主体禅光房地产款项，禅光公司正式退出，待军方将国有
3、土地使用证办至我公司名下后，再支付3.6亿元人民币，这过程中1亿元人民币为我公司的资金风险，此款项可在军方提供与禅光房地产解除合同的协议出具后支付，此项风险可在与军方协议中将各种违约罚责明晰，将办理国有土地使用证时间明确及违约罚责明晰，这种与军方买卖交易相比地方项目转让来说风险较小。（四）项目产品定位及市场定位。该项目位于南三环洋桥正南约2公里，距离南四环马家堡东桥约1.5公里，西距地铁4号线角门站约800米，东距木樨园中轴路约2.5公里，区位优势及交通优势极为明显。该项目属于木樨园商圈中现阶段较“稀缺”的住宅项目，但独特的区位决定其可达到“闹中取静”的功效。该项目可针对木樨园商圈中的私营企业
4、主量身打造。我们将此项目打造成城南高档精品住宅，40为50-90平米小户型，60为120平方米以上的平层大户型及LOFT。同时利用南派建筑的手法，利用下沉花园、阳台、露台、凸窗、空中花园等方法巧送面积，建筑外檐公建化设计，室外园林景观做成微地形坡地设计，合理布置硬质铺装与软环境的配比，打造出“南派”园林的精致韵味，这样完全可做出南城高品质的市场差异化“稀缺”产品，确保项目销售单价20000-28000元/m2，力争将此项目打造成南城高品质项目的典范。考虑木樨园商圈私营企业主的消费能力，预计约7万m2的住宅销售面积经过6月销售期即可被市场完全消化。（五）项目转让付款方式 1.与军方签定后十日内，
5、我公司向军方指定帐户支付人民币1亿元。2.军方将军用土地补办出让手续许可证及国有土地使用证办至我公司名下，我公司向军方支付人民币3.6亿元。（六）项目建设周期2010年5月取得国有土地使用证9月开工11月预售2011年7月结构封顶2012年5月竣工2012年7月入住。开发周期约2.5年。（七）项目利润及现金流分析（见附表）该项目保守测算，净利润总计2.4亿元，利润率约20%。（八）项目已取得手续（见附件）（九）项目可行性建议通过上述分析，该项目属于资产转让形式，不存在隐形债务及拆迁风险，此为时下历史遗留项目中最难得的。项目规模中等，前期投入尚不算大，此项目位于四环内，精心管理，打造“万和”精品住宅品牌效应度及美誉度较容易实现。在时下“招拍挂”如此激烈的北京土地市场，该项目作为公司实施住宅精品战略，算是一个不错的开始。 万和置业有限公司
