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1、建立健全物业工作机制的思考与探索（2013年9月）物业管理作为现代城市管理的新兴产业，在我县发展已有近 十年的历史。近几年来，随着城市建设步伐的加快和城乡居民生 活水平的提高，一批新建的居民小区相继落成，并初具规模。国 务院物业管理条例实施以后，城市居民对物业管理的要求越来 越高，物业管理工作已成为广大市民普遍关注的社会热点，尤其 是随着社会主义市场经济体制的建立和完善，群众的思想观念不 断发生变化、社会经济利益格局不断调整，由此产生的矛盾纠纷 也在不断增加，物业管理工作也成为矛盾问题多发的领域。为了 进一步加强和改进我县物业管理工作，我局就如何建立健全物业 管理工作机制，推进物业工作制度化、
2、规范化建设，推动居民住 宅区物业管理工作的开展，提升物业管理水平，进行了专题调研。一、我县物业管理的基本情况物业管理服务是以房地产业和房地产市场发育为依托，涉及 社会多个领域的新兴产业。我县的物业管理工作起步于2006年， 由于住房制度改革前居民住宅楼大多是由政府机关和企事业单位 出资开发，居民入住后由建设单位自管，且全县没有专门的物业 管理机构和专职管理人员，物业管理处于一种自建自管状态。随 着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，原有的政府机关、 企事业单位等对住宅环境、小区服务直接管理的体制已不能适应 居民日益提高的居住生活需要，一个由业主自治与物业公司专业 化管理相结合，物业公司实施
3、经营型管理和有偿服务的物业管理 走进千家万户。2006年，根据县政府关于规范全县物业管理工 作的实施意见精神，成立了金塔县物业管理工作领导小组，主 要负责辖区内物业管理工作的启动实施、服务行为的监督、检查 和指导，同时负责物业小区达标、升级的监督、检查、指导和初 审工作。多年来，我县始终把加强物业管理作为城市管理和改善 民生、构建和谐社会的一项重要工作来抓，深入贯彻落实国务院物业管理条例，坚持抓管理、重服务，抓升级、上水平，全县 物业管理工作取得了较大进步，有效地改善了我区居民的居住和 生活环境。到2012年末，全县城区有住宅楼294栋，10793套， 建筑面积93.6万平方米，自然形成的小区
4、楼院96个。而有物业管 理注册企业的仅有6家，公共服务协会管理的2家，物业托管面积 约42.8万平方米，仅占全县物业管理面积的45%，物业管理从业 人员200余人，有近2万多人享受到了物业管理服务。其余88个楼 院小区实行业主自治管理。二、存在的问题及原因通过对全县物业管理工作情况的调研，我们感到，虽然近年 来我县不断加强和规范物业管理工作，整体呈现发展有序的良好 态势，但随着城市建设的快速发展，房地产市场逐步完善以及居 民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既 有物业企业和业主主观上存在的问题，也有客观体制、环境制约 带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中的新情况。主
5、要表现在以下几个方面：（一）房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。一些房地 产开发企业由于受经济利益趋使，房屋质量、环境设施远未达到 设计标准，工程质量隐患较多，严重影响了物业管理。主要原因 一是房屋建设完工后，相关部门验收把关不严。二是交付使用环 节缺乏有效监督，致使有些物业管理企业为了扩大管理量，对开 发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的物业管理埋下隐 患。（二）房地产开发建设与物业管理不分。我县有相当一部分 物业管理公司由房地产开发企业派生，双方权力、义务不明确， 不能形成契约关系。多年来，国家一直在倡导建管分离，而建管 不分直接弊端体现在物业管理不到位。由于物业公司是开发建设 单
6、位的子公司或下属，缺乏经营自主权，因而，也不利于对居民 的利益保护和消费者的权益维护。（三）物业服务基础配套设施不完善。一是政府资金投入不 足。二是物业服务工作用房建设不到位，特别是老旧小区缺乏实 施物业服务的基本条件。三是老旧小区基础条件较差，道路、绿 化、照明、休闲娱乐等公共设施年久失修老化损坏严重，环境脏、 乱、差，基本是由社区居委会代管，所存在的诸多问题已成为广 大居民反映的热点、难点问题，社会化物服企业不愿意进驻。四 是供热、供排水二网维修更新问题突出，供热供水部门、物服企 业、居民业主之间矛盾较多。五是老旧小区建设过程中对热水器 的架设和停车位的预留考虑不充分，造成现在热水器架设破
7、坏屋 顶严重和停车位严重缺失，导致矛盾较多。）激励扶持物业服务的政策措施不配套。老旧住宅小区的物业服务成本高、风险大、收费难，物服企业经营亏损、运转 困难是普遍现象。政府缺乏针对性的鼓励扶持物业服务企业或其 他物业服务组织的税收优惠、财政补贴、以奖代补、就业补助、 收费减免等政策措施，这也是物业服务不能实现全覆盖的原因之（五）物服企业服务项目不全面。物业服务费标准过低，物 服企业仅能维持基本的简单的保洁服务，大部分老旧小区谈不上 其他物服项目，在目前人力成本大幅上升的情况下，企业靠减少 服务频率、降低服务质量来减少运行成本，维持企业运转。经营 服务水平的降低弓|发了居民业主的投诉和欠费，形成恶
8、性循环、 矛盾加剧，物业服务环境进一步恶化。（六）物业管理体制关系不够理顺。物业管理是一项系统工 程，有较强的综合性和区域性。它涉及建设、规划、房管、税务、 供电、供水、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门， 有时各种矛盾交织在一起。这些问题，仅靠行业主管部门难以协 调。物业管理条例对涉及到的诸多部门的职责作了明确的规定， 有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。但在实际的操作过 程中，大部分都没有尽到责任，或者说尽职不够，配合不够，没 有很好地发挥相关部门在物业管理工作中的作用，管理责任落实 不到位，也是物业管理工作进展缓慢、矛盾纠纷多发的一个重要 原因。三、未来发展前景分析物业管理
9、行业是改革传统房产管理方式的必然产物，与人们 生活息息相关，与房地产市场紧密相联，是一个新兴产业，具有 很强的发展活力和后劲。从发展趋势上看，随着人民群众生活水平的不断提高，追求 生活质量逐步成为时尚，对居住环境和社区服务的更多关注，使 得物业管理成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来 越多的人所接受。从发展空间上看，物业管理作为新兴产业，除新建和现有住 宅小区必须进行物业管理外，伴随着政府机构的体制转轨和企事 业单位的改制，机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化， 物业管理的实现需求已经产生，而且会逐步增大。从发展潜力上看。近几年来，我县房地产开发，年均近10万 平方米的增速发展
10、，特别是随着新城开发建设速度的加快和投入 使用，随之形成的人流、物流和消费群体将日益增多，物业市场 发展潜力巨大。四、加强我县物业管理工作的几点建议物业管理工作关系到千家万户，做好物业管理工作，是解决 老百姓最基本、最直接、最现实困难的有效途径，对于促进经济 社会又好又快发展，改善民生、保持社会和谐稳定具有重要意义。 为深入推进我县物业管理工作的开展，针对存在的问题，提出如 下建议：（一）提高认识，进一步加强对物业管理工作的领导。县委、 县政府应把物业管理工作摆上重要工作日程，列入我县落实科学 发展观，推进经济社会发展的总体规划，县上应每年专题研究讨 论全县物业管理工作开展情况，配齐配强专职物
11、业管理工作人员。 要深入贯彻落实物业管理办法等物业管理的相关政策法规， 把其纳入全县六五普法内容，进一步加大宣传教育工作力度， 不断增强广大居民的物业管理法律观念。（二）优化环境，培育规模物业管理企业。市场经济的本质 在于优胜劣汰，物业管理企业发展的客观要求是走规模化道路， 物业管理作为社会资源，就要用市场化手段进行资源配置，针对 我县实际，要着重抓好三个方面的工作。一是大力整顿和规范物 业管理市场，让经营规模小、服务水平差、信誉程度低的物管企 业逐步退出市场，培育壮大实力较强，专业化服务水平较高的物 管企业，走出一条规模效益之路。二是适当提高行业准入条件， 严格准入制度，逐步推进建管分离，把
12、那些小开发商建一座 楼，办一家公司的问题从源头上卡住。三是大力推进前期物业管 理招投标，规范运作，打造公平、公正、有序的物业管理市场秩 序。四是加大对物管企业的政策扶持力度，我县物业管理工作起 步晚，部分住宅区基础差，加之物业管理企业靠政策性收费来经 营，利润空间小，各相关部门要给予一定的政策支持。建议税务 部门要通过制定相应的税收减免政策，在物业企业建立初期3至5 年内给予税收减免或先征后返。供电、供水等单位要制定物业企 业用水、用电的相关优惠政策，在物业用水、用电上按照居民用 水、用电的标准收取费用。在旧住宅区物业管理的开展上，财政 部门要适当安排物业管理启动资金和扶持资金，在实施物业管理
13、 的小区，对小区保安设置23个公益性岗位，以支持物业公司开 展门卫和小区治安管理服务。（三）因地制宜，解决历史遗留问题。要根据不同的物业， 采取不同的管理服务方式，走专业化，社会化的道路。对我县分 散的居住小区，由于规模小、质量差、遗留问题多而且又分散， 一般没有哪个物业管理企业愿意去接受委托。对此类小区能建立 业委会的，由业委会选聘或委托所在地的一个单位或部门派1至 若干人负责该类房屋的保洁、保修、保绿，费用在收取的物业管 理费中支付。对业委会成立不起来的，可由社区居委会代理办理 上述选聘、委托事项，努力解决居民的实际因维。解决历史遗留 问题主要分为三块：老旧的小区综合整治改造、无人管理小区
14、的 接轨和早期开发房产维修基金的归集。我县老居住小区中存在的 历史遗留问题，情况复杂，涉及面广、解决的难度大。目前单靠 行业的管理来单方面强调管理，无基础可谈；而靠居住在这类住 宅的居民自行解决也没法着手，也没有这个能力。因此只能在政 府的牵头下，根据不同的情况，逐个小区、逐幢房屋进行分析、 研究，采取多种途径、多种形式、各种方法、解决居住在这些房 屋中居民的实际困难，提高和改善老旧小区的居住环境，确保整 个社会的安定。（四）理顺关系，建立物业工作长效机制。要依据条例， 按照条块结合，属地管理的原则，进一步明确政府相关部门 在物业管理工作中的权、责关系，把物业管理纳入社区综合管理 范畴。要采取
15、措施不断加大小区业主委员会的覆盖面，将业主的 自律自治与社区民主自治有机结合起来，从根本上解决 机制的问题。要理顺社区居委会、业委会、物业管理企业以 及行业主管部门等各方面在小区物业管理中的关系，社区发挥社 区居委会的协调作用，社区居委会代表政府参与业主大会的筹建 和换届工作，指导监督业委会、物业企业的行为，牵头召开小区 联席会议，协调解决小区出现的各类矛盾和问题。业主委员会要 发挥主体作用，代表全体业主的利益，对业主大会负责，选聘好 物业服务企业，积极配合居委会、物业企业，安善及时处理小区 物业管理工作中出现的各种问题，并自觉接受政府有关部门的指 导。物业管理企业要严格执行行业规范，认真履行
16、物业服务合同， 为小区业主提供各项服务，自觉接受政府有关部门和业主的监督。 物管部门要定期对本区域内的小区进行检查考核。强化日常管理， 不断规范其行为，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的企 业予以通报批评，确保整个物业管理工作水平的不断提高。要在 理顺各方关系的基础上建立一套行之有效的长效物业管理机制， 做到从源头抓起（新建物业应从规划时就应考虑到诸多管理的需 求），形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效 的一整套管理网络系统。（五）抓好典型，全面推进物业管理工作。政府和行政主管 部门应在抓好整体推进的同时，注重发挥典型带动示范作用，抓 两头带中间，深入开展创建物业管理达标小区活动，以带动物业 管理工作规范、健康发展。
