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1、摘要房地产业是我国当前国民经济的支柱产业，在中国特色社会主义道路的大背景下，对其进行适当的宏观调控是必要的。同时，该产业事关我国的经济命脉，进行政策效果评价与反思也是必要的，以期改善宏观调控的方向及手段，促进房地产市场乃至国民经济的健康发展。自2003年国发200318号文件确定市场为解决住房问题的主要渠道以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：房价虚高、投资过热、住房供给结构失衡、投机、投资性购房大行其道、保障性住房建设亟待完善。本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论，认识到宏观调控政策所起到的成效的同时，也应正视调控过程中的方法和结果的不足之处，找出影响政策
2、发挥其应有效用的重要因素，从而对后期政策的决策、制定、出台、实施，进行纠偏和完善。关键词：市场；房地产；政策；调控 1 引言1.1 研究背景及意义 我国的房地产市场已经成为拉动我国国民经济的支柱产业，关系着国计民生。但是由于我国房地产业起步较晚，市场经济体制尚不完善，市场经济成熟度不高，我国的房地产行业发展在曲折的道路上前行。房价虚高；投资过热；住房供给结构失衡；投资、投机型购房大行其道；保障性住房建设亟待完善等状况严重影响了我国房地产行业的健康发展，从而影响到国民经济的健康发展以及社会的和谐安定。针对以上问题，同时为了加强对房地产市场的积极引导，及时解决房地产市场运行中的各种矛盾，实现房地产
3、供需的基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续、健康、稳定的发展，国家近年来相继出台了一系列的宏观调控政策。随着我国宏观调控政策调控水平的逐渐提高，在取得一定成效的同时也必须看到，当前我国房地产调控中仍然存在着很多问题。为此，针对我国房地产调控的各项政策展开分析与研究，不仅具有重要的理论意义，而且也具有较高的实践价值。通过研究与总结，对房地产调控政策的绩效有一个清晰的认识，找出制约政策发挥的一系列因素，从而对后期政策的决策、制定、出台、实施，进行纠偏和完善。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状Alex F. Schwartz（2006）分析了美国针对中低收入者出台的税收减免、住
4、房券、抵押贷款、土地规划和房地产交易等住房政策，并评价了这些政策所取得的成效1。 John M. Clapp（2011）提出在住房折旧评估中使用回归模型2。Joanna Poon、Dean Garratt（2012）通过分析住房政策对住房供给和住房需求动力的影响，评价了 2000 年2011 年英国政府出台住房政策对居民住房支付能力的影响程度，认为增加房地产市场住房供给有助于改善住房支付能力3。Eunkyung(1998)指出货币政策效应的两个重要传导渠道就是货币紧缩时信用减少和房地产价格波动4。通过对美国历年货币政策的考察,Onathan和Richard(2002)以短期价格调整模型、长期供
5、求模型等作为理论基础,运用VARS模型对货币政策与美国房地产价格。对波动的关系进行了定量研究,结果发现二十世纪八十年代以后的房地产价格在很大程度上受紧缩货币政策影响5。使用月度数据构建向量自回归模型,Wmian(;2002)检验了货币供给增长与房地产销售价格的关系,结果表明二者显著正相关6。Iacoviello和RaoulMinetti(2003)表明,英国、芬兰和挪威等国房地产市场也存在类似关系7。利用美国44个大城市的季度面板数据,Mayer和Somervile(2000)考察了1985-1996年土地利用管制对新增建筑面积的影响。研究结果表明在控制其他因素保持不变的情况下,管制范围较大的
6、城市对应着更少的市场项目启动数目8。亦有学者使用香港数据探讨了土地供应计划对房地产价格的影响。研究表明计划体系涵盖下的住宅面积和绿地规划面积等衡量土地供应计划的变量,都显著地影响了香港房地产价格(Hui&Ho, 2003)9。1.2.2 国内研究现状金海燕、任宏将房价与房地产市场发展结合，构建了房地产宏观调控政策效果评价模型，对 1998 年2009 年我国房地产宏观调控政策的效果进行评价，他们认为我国政府对房地产市场干预的力度较大，出台的政策频繁、反复、不一致，政策效果不够理想10。 杨晓冬通过对我国住房市场和住房政策的深入分析，以政策自身效果、政策执行效果和行政管理效果为准则，建立了住房政
7、策有效性评价指标体系，并利用灰色综合评价模型，其认为我国 20012010 年住房政策的有效性逐渐增加，但其有效性水平较低11。孔凡文、范志华等通过比较分析房价、销售量、房地产开发投资、开发量、保障性住房建设在2009年2011年的变化与2003年2007年间的变化，认为宏观调控政策取得了积极效果，房价环比增幅明显在回落，但是房价回落程度还没有达到国家预期目标，仍需贯彻、执行房地产宏观调控政策12。周晓蓉、李霞运用面板协整分析方法和格兰杰因果关系检验对我国政府实施的房地产调控政策与中国房价关系进行实证研究，结果表明，税收政策、信贷政策、土地供给政策三种调控政策与房价变动之间的关系，从长期来看并
8、不存在稳定的均衡关系，他们认为导致我国房地产宏观调控政策失效的主要原因在于:针对抑制房地产市场过热问题，各级地方政府与中央政府立场不一致13。郭庆然分析 2000 年2008 年我国房地产调控政策，认为造成调控政策效果不理想的原因有两个，一是房地产调控目标多元性及其冲突，二是地方政府角色的双重性和矛盾性，地方政府既是政策的执行者，也是房地产市场的利益主体14。1.3研究方法1.3.1文献分析方法 文献研究法是对历史文献资料进行搜集、整理、归纳、统计、分析的方法。本文需要搜集和研究国内外关于政策评估以及房地产调控方面的文献，并从中汲取有价值的部分，为构建目标体系及绩效评价提供思路。 1.3.2调
9、查研究法 关于房地产政策的具体效果等方面需做大量的基础数据调研工作，才能保证研究结果的实证性。根据本文的研究内容，需要对我国具有代表性的大中城市采取房地产调控政策措施前后房地产成交量、成交价格、房地产供给量等方面的数据进行调研，确保研究数据的真实性。 1.3.3理论研究与实证分析结合法 本文在对房地产调控政策的绩效评价的研究中，以 1998 年以来我国的房地产市场为实证，结合当今在房地产调控绩效评价方面的理论研究成果，评价分析政策实施的效果。 1.3.4比较分析方法 一方面，本文在实证研究中需要对各阶段房地产调控政策实施前后相关的指标数据进行纵向的对比分析。另一方面，在对政策的绩效评价过程中，
10、需要对政策调控目标和政策的效果进行对比研究，找到偏差的关键和原因。再次，研究中需要对政策调控各个阶段的绩效评价结果进行比较分析，为政策的制定修改提供参考。2.关于“房价虚高”的调控2.1.我国“房价虚高”的原因（1）.住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨过快的基本动因（2）.土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长（2）.持续宽松的货币环境和低利率管制，持续的激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素2.2.对“房价虚高”的宏观调控始终未能对症下药我国的社会主义市场经济，是“国家宏观调控下，市场机制对资源配置发挥基础性作用的经济”。我国的“国家宏观调控”典型的内容包括：政府掌控土地吞吐
11、及用途管制、货币吞吐及资金成本管制、信贷投向控制、固定资产投资控制、收入分配调节等等。与此同时，房地产行业由于以下特点，使它成为与宏观环境联系最为紧密，与国民经济运行息息相关，受宏观调控影响最大而又最受宏观调控者关注的市场。（1）房地产建设的主要投入要素是土地，而土地供给由政府掌控；（2）住宅购置是家庭部门发生的最大额度的资产购置，是家庭部门支出中使用杠杆比例最大的支出，因而住宅市场需求受政府货币政策影响最为显著；（3）房地产产品的生产过程本身是一个固定资产投资过程，而在我国，“固定资产投资”是政府调控宏观经济最重要的路径和最关注的宏观变量。这三个行业特点，使得住宅市场显著不同于汽车、计算机市
12、场，以及粮食、衣着等普通消费品市场。在体现中国特色、备受宏观调控政策变动影响、备受宏观经济调控关注方面，没有哪个行业能出其右。无论是宏观经济出现波动时，还是宏观调控出现失误时，房地产市场均不可能像其他产品市场，或可安于一隅、悄无声息的独善其身。我们对2003年以来的历次价格调控的主要措施进行归纳，大致包括如下内容：（1）要求从政治高度重视房价问题。逐步将“房价问题”升级为“政治问题”，建立行政问责制。（2）大力调整和改善住房供应结构。增加普通商品房、经济适用住房、限价商品住房、公租房以及廉租房供给，启动城市和国有工矿棚户区改造，推进林区、垦区棚户区改造。（3）正确引导居民消费预期。综合采取土地
13、、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，引导居民住房消费，控制不合理需求。（4）整顿市场秩序。加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处房地产开发、销售和中介服务中的违规销售、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、恶意哄抬、价格欺诈、投机炒作、违反明码标价规定、违规用地、囤地、炒地等,一切扰乱市场秩序非法行为。以上调控措施在道义原则上均让人无法反驳。但是由于始终没有触及“土地供给管制”和“低利率管制”这个两个根本性症结，除了最后基于解决“政治问题”而采取的行政强制手段之外，都显得那么不给力。2关于“投资过热”的调控房地产市场上“价格上涨过快”与“市场过热”语义不尽相同。“市场过热”不仅意味
14、着资产价格上涨过快、价格水平过高，还包括了“投资过热以及资源错配”，包含了“过热”后的“烂尾楼”形式的大规模资源浪费。这里“过热”是对“泡沫”一词谨慎的替代。对“投资过热”的担忧，导致了宏观调控者对房地产调控始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后的调控中，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些抑制、防范“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金率”、“控制开发贷款”等。2.1调控“房地产投资规模”政策的简单回顾2003-2003年，政府明确判定“房价上涨过快和房地产投资增长过快”。2007至今，投资调控政策基调是，保持房地产
15、投资合理规模，扩大普通商品房的供给。2.2土地资产价格攀升，持续夸大房地产投资完成额根据我国固定资产投资统计的规定，投资完成额中包含了相当规模的土地购置费用。在土地没有价格（如计划经济时期）或土地价格很低以及土地价格变动很小（如上世纪80年代）时，土地购置费用计入投资完成额，只是对投资完成额有些许无关紧要的夸大。但在上世纪90年代后期以来，土地资产价格大幅攀升的背景下，则对固定资产投资规模及其增长速度有着显著的夸大，并足以导致许多人乃至决策层对投资增长的真实速度产生错误的判断和担忧。在房地产投资统计中，这种影响最为显著。无论从经济学意义上讲，还是从国民经济核算角度讲，土地都是全社会的存量资产。存量资产的交易既不构成社会新增资产，也不增加GDP。因此，土地购置费用所构成的这部分“投资”，不会带来实物工作量的增加，也不会带来对钢材、水泥的消耗。3关于“住宅供给结构失衡”的调整3.1政府调控“住房供给结构”的初衷政府对住宅市场上供给结构进行调控，出于什么样的考虑呢？根据历年调控政策文件，大致可归纳出以下几点初衷或出发点。（1）出于“降低住宅价格平均水平”的考虑。例如调控文件中的如下陈述，“商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。实际上是将“政策性住房”
