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1、蚀薅膀膁莀螁肆膀蒂 房地产及建筑基础知识培训教材目 录一、房地产综合开发2二、房地产综合开发和程序3三、房地产开发审批手续5四、其它概念6五、建筑常识7六、规划常识8七建筑类型常识9附件一：北京房地产开发流程图14一、房地产综合开发1房地产综合开发的概念房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、
2、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。2房地产综合开发的方式房地产综合开发的方式一般有单项开发，小区开发和成片开发三种：A. 单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配
3、套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。B. 小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区
4、往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设。一个现代化的居住小区的开发还要照顾到建成后的社区建设。一个方便舒适的文明小区要在文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。至于一个经济技术开发区或综合性开发区在配套方面要求更高，关系更为复杂、涉及面更广。总之是综合性更强，要求开发者既具有全局观念、全过程效益思想，同时又善于做好协调工作。C. 成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这
5、种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。这种情况随着城市综合开发的进展、卫星城镇的建设、区域功能的置换、立体交通和市政设施配套的完善，已使人们的观点有了很大的变化。城市房地产综合开发的目标正向城乡一体化，生态平衡，建设园林化城镇方向进展。二、房地产综合开发和程序无论是单项还是小区开发，都必须严格按照综合开发的客观进程办事。房地产综合开发的程序按工程进程依次是决策论证、前期准备、工程管理、销售管理等四个阶段。1决策阶段这是房地产开发公司寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：A. 寻
6、找开发基地：房地产开发公司获得开发基地的渠道（或途径）一般有以下几种：（1）征地：通过征用土地取得开发基地；（2）批租：通过协议、投标等方式取得开发基地；（3）土地使用功能置换；B. 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：（1）用地性质（土地的规划用途）；（2）规划红线要求；（3）建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；（4）道路及绿化要求；（5）市政、公建配套及要求；（6）其他特殊条件及要求。C. 市场调查：市场调查就是要对房屋商品市场的需求、供求关系变化以及市场未来的走势等问题进行调研，通过系统收集、了解、记录房地产
7、市场的变化情况，对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估。D. 经济分析：它是通过对投入产出的系统分析，从经济上评估拟开发项目的价值。房地产投资经济分析一般应包括以下几项内容：（1）投资估算；（2）成本及成本效益分析；（3）融资分析；（4）资金偿还及投资回报。E. 领导决策完成了上述工作以后，房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。2前期阶段即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。主要工作内容包括以下几项：A. 申请立项。负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部门。如果房地产开发公司申报的项目的投资规模超过了各主管部门的审批权限，则由各
8、主管部门报市计划委员会审批。B. 编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求，须报市或区规划建筑管理部门批准。同时，还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等配套单位意见。C. 申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案，并取得建设用地规划许可通知后应及时向土地管理部门申请建设用地手续，经批准后方可用地。D. 委托设计。办理用地手续后，可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具有一定资格的设计单位。工程设计一般分三个阶段：1）设计方案；2）扩初设计；3）施工图设计。扩初设计完成后，必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。E. 筹
9、措建设资金。筹措资金的渠道主要有四个方面：（1）自有流动资金；（2）向银行或其他金融机构贷款；（3）向社会发行融资债券或股票；（4）预售（或预租）商品房。F. 拆迁G. 三通一平。三通一平指施工临时用水、用电、道路及场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电。上述工作完成后，房地产项目的施工条件基本具备。前期工作某些项目往往与决策论证交叉进行，需要妥善安排好相互关系。3工程管理，即项目建设施工阶段这是开发项目的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。本阶段要妥善处理好工程竣工的各项善后工作，主要有验收、场地清
10、理、开发工程财务决算和资料归档等几方面。本阶段工作按程序排列则有以下七项：A. 组织施工招标。通过招标，选定中标单位后，必须在规定的时间里与中标单位签订施工合同。B. 控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督促施工单位按计划施工，保证施工进度。C. 加强质量监理。工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与管理。D. 竣工验收。E. 市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，以保证水、电、煤等配套工作的尽快完成。F. 交付使用。G. 资料汇总归档。三、房地产开发审批手续1项目建议书及可行性报告(由计委审批)房地产开发项目立项和可行性研究
11、批复是一系列证件中首要证件，有了这个证件才能进行项目建设，才能申请领取其他证件。北京市计划委员会和各区、县计划委员会是本市房地产开发计划和基本建设计划的编制审批实施的主管部门。根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业或具有房地产开发企业参加才能在北京从事房地产开发项目的建设。可行性研究报告报批应提供的文件开发商在项目建议书获得批准后，即可着手编制可行性研究报告，可行性研究是对拟建设项目在技术上和经济上（包括微观效益和宏观效益）是否可行进行的分析、论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得到预期效益（包括经济效益、社会
12、效益）等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府推荐最佳方案。在编制的同时还要与市政、公用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可能性；根据规划局初步规划设计条件，作出可行性规划方案。2建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。市规划局是本市城乡规划行政主管部门，区（县）规划局在市规划局业务领导下，依法管理本区（县）的城乡建设管理工作。因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的工作由市及各区（县）规划局负责。设计的审批机
13、关是北京市及各区（县）规划管理局、北京市首都规划委员会和首艺委。3建设用地使用证书（房屋土地管理局）北京市区县房屋土地管理局是全市土地主管机关。4房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）进行房屋拆迁的，应取得北京市房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证（以下简称拆迁证）。市房地局主管全市房屋拆迁工作。区、县房地局主管本辖区、县内房屋拆迁工作。5建设工程开工证（城乡建设委员会）房地产开发单位领取的建设工程开工证（以下称开工证），是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。6商品房销售证书（房屋土地管理局）四、其它概念1、五证两书：国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获
14、得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购
15、房人提供的有关住房使用的说明。2、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。3、契 税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。4、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。5、七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。五、建筑常识一）、建筑结构和分类1建筑结构l 砖混结构砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。l 砖木结构砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。l 钢筋混凝土钢筋混凝
