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1、1Z301040 建设工程物权制度1Z301041物权的法律特性和重要种类 一、物权的法律特性 物权法规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，涉及所有权、用益物权和担保物权。 物权的客体一般是物，涉及不动产和动产。不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。 物权具有以下特性： 物权是支配权。 物权是绝对权。 物权是财产权。 物权具有排他性。 二、物权的种类 (一)所有权 1占有权 2使用权 3收益权 4处分权 处分权是所有人的最基本的权利，是所有权内容的核心。 (二)用益物权 用益物权是权利人对别人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用
2、和收益的权利。用益物权涉及土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。此时，单位或者个人就成为用益物权人。因不动产或者动产被征收、征用，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。 (三)担保物权 担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。lZ301042土地所有权、建设用地使用权和地役权 一、土地所有权 全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 农民集体所有的土地由本集体经济
3、组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 耕地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包协议，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包协议约定的用途合理运用土地的义务。 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的批准，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地运用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未运用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 城市市区的土地属于国家所有。 u
4、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 二、建设用地使用权 (一)建设用地使用权的概念 建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不涉及集体所有的农村土地。 取得建设用地使用权后，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权运用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 (二)建设用地使用权的设立 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。u 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，
5、可以采用出让或者划拨等方式。u 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖等公开竞价的方式出让。u 国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采用划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。u 建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。u 建设用地使用权人应当合理运用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 (三)建设用地使用权的流转、续期和消灭 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、
6、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押应当符合以下规定： (1)当事人应当采用书面形式订立相应的协议。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 (2)应当向登记机构申请变更登记。 (3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。u 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。u 三、地役权 (一)地役权的概念 地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照协议约定运用别人不动产的权利。别人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地
7、役权是按照当事人的约定设立的用益物权。 (二)地役权的设立设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权协议。地役权协议一般涉及下列条款： (1)当事人的姓名或者名称和住所； (2)供役地和需役地的位置； (3)运用目的和方法； (4)运用期限； (5)费用及其支付方式； (6)解决争议的方法。地役权自地役权协议生效时设立。 当事人规定登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人批准，土地所有权人不得设立地役权。 (三)地役权的变动 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地
8、使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。1Z301043物权的设立、变更、转让、消灭和保护 一、不动产物权的设立、变更、转让、消灭 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 物权变动的基础往往是协议关系，如买卖协议导致物权的转让。需要注意的是，当事人
9、之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的协议，除法律另有规定或者协议另有约定外，自协议成立时生效；未办理物权登记的，不影响协议效力。 二、动产物权的设立和转让 动产物权以占有和交付为公示手段。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 三、物权的保护 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。uu 妨害物权或者也许妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。u 导致不动产或
10、者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。u 侵害物权，导致权利人损害的，权利人可以请求损害补偿，也可以请求承担其他民事责任。 对于物权保护方式，可以单独合用，也可以根据权利被侵害的情形合并合用。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 【案例】 1背景 某实业有限公司与某县土地管理局于2023年3月18日订立工业开发及用地出让协议，约定该实业有限公司在取得土地使用证后1个月内将进行工业项目开工建设等相关事项。之后，县土地管理局依协议约定将土地交付给该实业有限公司使用。该实业有限公司对土地进行平整等工作，支付相关费用78
11、万。2023年6月16日，县土地管理局以改变土地规划为由，规定该实业有限公司退回土地使用权。此时，尚未完毕土地使用权登记。县土地管理局认为由于尚未进行土地使用权登记，协议还没有生效。该实业有限公司则向法院提起诉讼，规定继续履行协议，办理建设用地使用权登记手续。（扣扣 捌0玖05玖1六） 2问题 (1)双方订立的协议是否生效? (2)原告的建设用地使用权是否已经设立? (3)纠纷应当如何解决? 3分析 (1)双方订立的工业开发及用地出让协议应当已经生效。由于，办理建设用地使用权登记，并不是协议生效的前提。一般情况下，书面协议自当事人签字或者盖章时生效，除非当事人另行约定了生效条件。 (2)该实业有限公司(以下简称原告)的建设用地使用权尚未设立。由于，按照物权法的规定，建设用地使用权自登记时设立。由于双方尚未完毕土地使用权登记，因此原告的建设用地使用权尚未设立。 (3)假如土地规划的确改变，县土地管理局(以下简称被告)可以规定原告按照新的规划规定使用土地。假如原告不能按照新规划规定使用土地，原告有权规定解除协议，被告应当补偿原告的损失。假如原告可以按照新规划规定使用土地，原告有权规定继续履行协议，被告应当为其办理建设用地使用权登记手续。
