房地产企业纳税筹划方法分析

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1、房地产企业纳税筹划方法分析房地产企业纳税筹划方法分析 房地产企业纳税筹划方 法分析 郑晓 （青岛理工大学，山东 青岛 266520 ） 【摘 要】由于国家税收政策的变化， 对企业的税赋产生重大影响。 “营改增”更是对房地产公司税收产生了巨大的影响，如何在 新政策下合理的筹划，是每个企业关注的问题，筹划不当会 对企业造成损失，影响公司的经济利益。因此，本文主要探 讨了房地产企业纳税筹划的方法，为企业合理科学的纳税做 一个参考。 【关键词】营改增 房地产 纳税筹划 我国税收 改革影响着各行各业的发展，自 2016 年 5 月开始实施营改 增已将近一年的时间，房地产企业由征收营业税改征增值税， 这一

2、政策的颁布，在整体上为各行各业减轻了税赋，也有很 多公司不够了解新政策导致税收筹划不合理，造成损失。所 以，财务人员应结合公司的实际情况，根据新的税收政策进 行合理的纳税筹划，为企业的发展做出贡献。 一、房地产 纳税变化分析 营改增对房地产企业的影响巨大，由征收营 业税改为增值税， 因此，对房地产企业的方方面面造成影响， 经营方式、发票的管理、供应商的选择、合同的签订都需要 企业重新考量。 （一）税率变化 营业税实行的 5% 的税率， 而改征增值税后，“营改增”之前的老项目实行 5% 的征收率， 营改增之后的新项目必须按 11% 税率缴纳增值税。 从计税原 理上说，增值税是对商品生产、流通、劳

3、务服务中多个环节 的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。有增值的部 分征税，没有增值不征税。 （二）供应商选择影响 由于增 值税抵扣的特殊性，且材料等成本占据较大比重，房地产在 选择材料供应商时，会考虑供应商的条件，是否能够提供增 值税发票，因此，对于小规模纳税人和没有开票资格的个体 工商户，房地产企业可能会放弃选择合作。 （三）企业流 程管理影响 税收政策额的不断变化，影响着企业的税收情 况，以往很多企业对财务不够重视， 没有做到事前管理， “营 改增”后，如果企业经营不能与财务协调，势必会造成损失， 例如，合同的签订审批，需要财务把控发票等方面的条款。 因此，只有合理的企业流程，才能在

4、不断变化中保持良好的 竞争优势，企业要不断对经营流程进行优化，规范管理，获 得长远的发展。 （四）发票的影响 “营改增”前，发票对于 房地产公司的作用仅仅是记账的凭证，企业的财务人员对发 票的管理没有严格的要求，增值税政策下，发票的取得和开 具都值得关注，通过发票的合理筹划可以为企业获取更多利 益，减少不必要的损失。 二、纳税筹划方法 充分合理的运 用税收政策，对房地产企业进行纳税筹划，使企业能够健康 的发展是每个公司的目标。 （一）重视发票的管理 营改增 后，房地产企业可能存在新项目和老项目同时进行的局面， 由于老项目按 5% 的征收率进行纳税，增值税进项税不得抵扣，新项目按 11% 税率征

5、收， 采购货物或劳务的进项税额允 许抵扣，很多公司财务会忽视这一点，并不关注发票取得的 情况，比如固定资产的采购，可能目前固定资产放在老项目 使用，进项税不能抵扣，但若是老项目结束后，固定资产转 移到新项目使用，这时固定资产的进项税是可以抵扣的。所 以，在这种情况下， 公司应尽量索要增值税专用发票。 另外， 增值税发票除餐饮费不能抵扣， 其他都可抵扣进项税。 所以， 新项目要严格把控发票的取得情况，防止发票的管理不善， 造成企业的损失。 （二）开发模式筹划 目前房地产企业大 部分开发产品为毛坯房，由于目前国家政策的规定和人们生 活节奏紧张，很多人愿意选择精装房。在“营改增”后，政策 规定建筑安

6、装成本的进项税额能够抵扣，房地产企业可以利 用这一点，由建造毛坯房转变为精装房，增加建造成本，获 得更多的进项税抵扣来源，同时，由于规模效应，降低装修 成本的同时， 可以提高售价， 在此基础上增大了公司的利润。 （三）签订合同环节筹划 房地产企业与建筑公司之间的合 同管理也要加强。对于总包合同，由于包括设计、采购、规 划、建造、安装等环节，设计适用税率6% ，施工建造类的11% ，采购类适用税率 17% ，每个环节的适用税率不同，应 进行分开处理，否则会适用从高计征。 另外，房地产公司 与建筑方签订合同时要注意，对发票的要求要在合同中注明， 防止建筑公司按简易征收核算开具 3% 的增值税专用发

7、票，这样比 11% 的税率少了 8% 的抵扣额，增加了房地产企业的 税收负担。 (四)供应商选择筹划 实行增值税后，发票的 取得至关重要，不再是营业税时代单纯的记账凭证，还是增 值税的抵扣单据。所以，对于供应商的选择方面，是选择一 般纳税人还是小规模纳税人，需要财务的把握，在小规模代 开增值税专用发票的情况下，例如：一般纳税人报价X，小规模纳税人报价 丫，销项税为Z，考虑城建税及附加的情况 下，假设从一般纳税人和小规模纳税人购买的所有成本相同， 即为： X+(Z-X*0.17/1.17)*(1+7%+3%)=丫+(Z-丫*0.03/1.03)*(1+7%+3%)，得到Y/X=0.87，小规模的

8、报价是一般纳税人的87%，对企业的税赋影响相同。如果小规模供应商不能开具增值税专用 发票，则 X+(Z-X*0.17/1.17)*(1+7%+3%)=Y+(Z-0)*(1+7%+3%)，得到 Y/X=0.84即小规模的报价是纳税人报价的 84%，才能持平。 所以企业 财务人员对供应商的选择上应作出衡量。 三、结束语 “营改 增”的实施给企业带来了机遇和调整，如何合理的进行管理， 是每个企业艰巨的任务。由于房地产企业开发周期长的特点， 营改增对企业带来的影响尚未显露，企业的财务人员应当提 高自身的业务水平和综合素质，充分学习国家的税收政策， 结合企业的实际情况，规范经营管理模式，根据政策的变化 对企业的各项工作作出相应的调整，合理的进行税收筹划，依法纳税。保证营改增顺利进行的同时，促进房地产的健康 的发展。 参考文献： 1宁伟 .营改增背景下的企业纳税筹划 策略J.财会学习，2017 (03) . 2金秋萍.房地产企业利用 税率进行纳税筹划及实例解析 J. 税收征纳， 2017(02) . 3 张歆雅 .营改增对房地产企业税负的影响研究J .现代经济信息， 2017 ( 01 ) . 作者简介：郑晓( 1990- )，女，汉族，山 东临沂人， 青岛理工大学商学院在读硕士研究生， 研究方向： 财务管理。