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1、商业公司运营模式报告目前，称得上“模式”的商业地产途径大体有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条核心环节缺失，在开发过程完毕后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产公司都承当着“开发商+运营商”的双重角色。面对现状，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团方略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心
2、就在于提高既有商业项目的投资回报率，同步培养新的利润增长点。开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提高，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着都市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入迅速发展阶段，特别近，商业地产已经进入到一种全新发展的阶段，根据中国投资征询网的结论：以来，商业地产的发展整体仍然完好，
3、市场逐渐步入理性化阶段。中国商业地产体现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少都市商业零售市场的主力军，老式下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合老式流通业与地产业特性的模式发展，也会让更多的地产公司根据这个趋势调节开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万
4、达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提高，有助于商业项目的成功复制，有助于减少地产开发商的运营风险，平衡产业构造。在此前提下，商业管理公司的成立成为*建设产业多元化发展的必然选择。 在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析：一、 运营的本质： 1、用不动产运营都市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际状况，*中心在市场销售部分，只对住宅底商、写字楼进行销售，购物中心部分自己持有。这能使我公司
5、不动产运营商的角色越来越明晰。只有我们这个“大房东”做得优秀，投资“*中心”的业主受益才会多，业主除了享有到我公司所发明的丰盛生活圈，居住物业也会加速升值。 2、可获得长期稳定的钞票流回报：住宅地产所产生的钞票流多为一次性。但商业地产则不同，其钞票流是长期且稳定的，只要这个物业存在，每年都会有钞票回报，也许刚开始钞票回报率低，但钞票流会逐年增长。运营好的状况下租金每年会增长2%5%，基数会越滚越大。 3、享有资产升值的双厚利益：除了长期稳定、逐年增长的钞票流外，商业地产还能享有资产持续升值。经营良好的商业地产会拉动消费、做热区域板块，使区域的土地价值升值。商业地产的产品升值比起住宅更为快，做得
6、越久，商业地产的产品价值就越大。 4、不受经济周期影响：商业地产最不容易受到经济周期影响。经济低潮期，住宅产业会受到很大影响，但商业地产不同，无论什么时候，人不能不吃饭、不能不买生活用品，以商业地产为载体的餐饮、服务及零售业受到冲击会比较小。例如1997年亚洲金融风暴期间，房地产等诸多行业遭受重创，但亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。 5、为业主发明最大最稳定的创富空间：*涵盖了住宅、写字楼、影院、购物中心等业态，属于都市综合体项目。对于购房者来说，对商业物业的持有经营部分，恰恰成为整个项目中居住物业的配套。而里面的客户就是一种个的“小股东”，整个*中心经营的越好可以带动区域的升值。住
7、宅、写字楼的升值空间也就越来越大，业主将和*中心一起分享物业升值的“红利”。二、运营模式1、商业运营 商业地产运营环节应重要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最后取决于其商业运营的成败；地产开发是基本和体现，没有拿地和建设，附着其上的商业运营则失去了必要的基本和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最后目的根据运营环节构成，相应的运营主体应涉及地产开发商、商业运营商和资本运营商。地产开发是阶段性行为，而商业地产运营则是长期性行为，因此从这个角度上考虑，地产开发商并不适
8、合整体运营的主导地位。后期商业地产的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最后的赚钱都需要商业运营来体现。 商业物业的“自持”是商业运营的基本，商业物业的“自持”不仅符合商业地产发展趋势，更有助于整个商业部分的科学规划与业态配比。*商业管理公司的统一招商，统一经营，统一管理，而不是分散发售再返租经营或放任中小业主“自由经营”，从而避免了国内许多购物广场的败局小而散，散而乱，乱而无序、业态低端、同质化竞争严重等一系列问题。同步为后续的运营管理打下了良好的基本，从而为中小型商户业主提供了一种长期的创富平台，也为“*中心”的业主提供一种更好保障，沃尔玛、麦当劳等店磁聚大量人流，保证开业即旺场。商
9、业运营的本质就是金融，没有金融，商业运营将无法持续的实现开发和经营，而资本运作恰恰就是通向金融的最佳途径。在持有商业物业的回报率上来看，行业原则为8%。通过商业的运营之后，投资回报率会得到提高。通过商业公司的良性运营将为公司的持续发展提供如下优势：a、从专业角度来看，专业的运营有助于物业价值的提高。购物中心的哺育期一般为3年，成长期为3-年，然后才进入成熟期。通过商业公司前期专业的定位、规划和统一招商，加上后期对商家经营的管理、调节、再招商和宣传有助于提高物业的价值。b、从公司发展角度来看，良好的商业运营有助于商业项目的复制。通过与商家的合伙，与商家之间形成良好的互动，加上*建设自己就是开发商
10、，商业公司就成为了商家与*建设长期合伙的纽带。这就为集团商业项目的再开发奠定了坚实的成功基本。c、从财务角度来看，商业公司的运营可以提供源源不断的经营性钞票流。经营性钞票流是评价公司获取钞票流量能力、归还能力和支付能力的重要财务指标。持续的经营性钞票流为公司的资金周转提供保障。d、从融资角度来看，成功的商业运营可实行经营性抵押贷款。经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源涉及但不限于经营性物业的经营收入的贷款。根据资料显示：目前万达根据这一融资模式仅仅8个项目抵押贷款金额已高达70亿元。抵押贷款金额可用以项目平常经营及新项目的开发。e、从品牌
11、效应来看，通过后期运营容易形成良好的品牌效应，成为集团对外的门户。成功的商业运营还将形成独有的品牌影响力，更易于公司打造*建设的品牌。f、从人力资源角度来看，商业公司的成功的运营将为集团的商业地产项目的发展输出专业的人才资源。商业自持物业的运营将成为商业公司成立后来的重要方向。通过良好的运营可实现：物业升值化、公司发展品牌化、融资渠道多元化、人才发展专业化。成功的商业运营还将形成独有的品牌影响力，更易于公司打造*建设的品牌。2、品牌运营目前市场上品牌运作的模式重要有如下几种：a、品牌代理，被许多人称为运用“拿来主义”赚钱，就是厂商通过契约形式授予某个人或公司销售其产品的权利。品牌代理商重要利润
12、来源为零售价和拿货价之间的差价。在代理商的层次上，除设立总代理外，代理商还可以根据厂商的渠道模式，下设一级代理或区域代理并同步与终端销售商合伙。 b、品牌加盟，品牌加盟是品牌连锁总公司与品牌加盟店两者之间的持续契约的关系。根据契约，品牌总公司必须提供一项独特的品牌商业特权，并加上人员培训、组织构造、经营管理及商品供销的协助；而品牌加盟店也需付出相对的报偿。国内典型案例有麦当劳、上海龙峰豆花香等。3、经销是指在国际贸易中经销商按照商定条件为国外供货商销售产品。双方签订合同或互相商定，由供货商向经销商定期、定量供应货品，经销商在本国市场上销售。经销商与供货商之间也是买卖关系，经销商必须自垫资金购买
13、供货商的货品，自行销售，自负盈亏，自担风险。 商业公司成立之初，商业实体临时处在筹办阶段。商业公司无钞票流收入，经营品牌代理可以平衡商业公司的经营，自持品牌的增长也减少招商压力，最后品牌代理为网络商城提供了线下（实体店）的支持。再结合以上各品牌运营模式的特点，重要考虑品牌代理。其利润模式可简析如下：1、单一的产品代理赚钱模式：这种赚钱模式中，品牌代理商的重要利润来源都是单一的产品代理利润：来自产品销售的差价（厂家供货价与代理商批发价之间的差价，常规利润率达20%左右）、厂家的营销的政策奖励、返利等（目前市场上耐克、阿迪达斯、匡威等折扣店等重要是这个获利点）。2、上下游延伸的赚钱模式：对品牌代理
14、商来说，整合上下游资源是必然的选择。代理环节过去赚取的利润，已经为大型代理商的发展奠定了坚实的基本、积淀了丰富的经验。这种赚钱模式下，品牌代理商对上游生产环节的整合可以通过与优势厂家结盟、产品买断定制、品牌合伙等方式。对下游终端环节的整合可以通过自建终端、办加盟店，通过搭建公共流通平台等方式实现。此外，在商业公司成立之初进行品牌的运营还可觉得商业公司后续的发展带来如下好处：a、通过品牌的持有或者经营，可觉得公司带来如下一为各项目增长亮点，同步也为塑造*中心品牌奠定一定的基本，从而形成*自己的品牌影响力；b、通过品牌的运营容易与各大出名地产商建立了长期和谐的合伙伙伴关系，从而形成战略合伙；c、品
15、牌的运营也为将来网络商城的发展形成自己的产品线；d、出名品牌的运营更可增长战略合伙品牌与公司合伙的信心；e、品牌的运营也有助于缩短商业品牌缔造的时间。在项目运营中品牌的经营是商业公司的经营线。f、通过代理主力店品牌，如：影院、餐饮、娱乐等大型出名品牌可以加大购物中心自持业态的比例，加大购物中心的控制能力。通过收购超市等业态，可将集团内部资源重新整合，推动其她子公司发展，形成独有的品牌。综上所述，品牌运营将是商业公司成立之初的重要业务之一。品牌的运营将平衡商业公司成立之初的经营，将为商业公司的持续发展提供源源不断的钞票流；通过出名品牌的成功运营，将为集团购物中心的发展提供良好的基本，更容易实现商
16、业模式的成功复制。成功的品牌运营还将形成独有的品牌影响力，更易于公司打造*建设的品牌。3、代理招商 代理招商，也称委托招商，是指政府或某一机构、单位为发展本地经济，在规定相应职责、权限和规定的前提下，委托受托人代理进行招商引资和开发建设的一种经济活动。这种方式在法律上是一种委托代理关系，代理机构或个人不与投资者签订任何招商引资合同，需要时由委托方出面签订，受托方是实行提成制的项目推介人员。委托方在项目推介或转移成功后，按照招商额的一定比例付给佣金。特性是受托方只负责按照委托方规定对项目进行招商引资，类似一种“雇佣”关系。受托方一般是专业的投资中介征询机构或个人。 代理招商的报酬一般按招商项目外资实际进资额的0.1%-2.5%计付。商业公司代理招商的重要运营业务为：商业项目的可行性研究及分析商业项目定位及业态规划、商业项目
