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1、当前深圳房地产市场价格运行分析今年以来，我市房地产市场明显火爆，房价不断攀升。从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。深圳楼市是否已经失去理智？深圳房地产市场是否存在供应紧缺？等等一系列问题一时为社会各界高度关注。笔者认为，我市房地产市场一直保持着平稳、理性的发展局面，而为了保证未来房地产市场的持续、健康发展，有必要对房价进行深入的分析和认识，以便准确把握我市房地产市场运行规律，使房地产经济继续为我市经济社会的持续发展做出贡献。一、当前房地产价格总体运行特征今年 13 季度，随着宏观经济的持续快速发展，深圳房地产市场继续呈现景气局面，市
2、场销售持续旺盛，房地产价格保持小幅上涨。根据我市房地产网上预售合同备案统计，2004年19月，全市住宅平均交易价格为5897元/平方米，与去年同期的 5589元/平方米相比，上涨5.5%；商铺平均交易价格为11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；写字楼平均交易价格为9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%。总体来看，住宅价格小幅上升，商铺、写字楼价格均出现一定幅度下降；由于住宅在房地产市场的份额占到90以上，住宅价格的波动基本代表了房地产价格的运行情况。从近几年房价变化情况看，深圳房地产价格运行主要呈现如下特征：（一）房价持续小幅上涨，且涨幅有递增势头；价格季节性增长特点明显，年底
3、房价水平较高2002 年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例， 2002 年全年住宅交易价格水平为5533 元/平方米，2003年则达到5680元/ 平方米，比上年增长了2.6 ； 2004年前三个季度，住宅价格又比上年同期上涨了 5.5 。由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。从2003年以来各月住宅价格看（图1）,房价的季节性波动明显，基本呈“12季度价位低平，34季度价格攀升”的规律。2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到 5855元/平方米，上涨5.3 。今年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规
4、律（见图2），一季度住宅均价为5780 元/ 平方米，二季度为 5862元/ 平方米，三季度为 6054元/ 平方米，环比增长率分别为二季度1.4 、三季度 3.3 ，尤其是三季度价格增长较快。比较今年上半年与去年的价格水平，今年上半年全市住宅平均交易价格为 5830 元/ 平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了 0.5 ，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。120032004年各月住宅价格水平（单位：元/m2）图2 2004年各季度住宅价格水比较（单位：元/m2）（二）房地产市场价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场，
5、但中高档商品住宅需求有明显上升趋势近年来，深圳房地产市场供应的商品房，基本呈现合理的价位比例，以满足不同收入层次的消费者的梯度房地产消费。从 2003年全年看（见图3） , 6000元/平方 米以下的住宅销售面积占59% 600010000元/平方米的住宅销售面积占35% 10000元 /平方米的住宅销售面积仅占6% 2004年上半年，三项价格区间所占比例分别为 60%、 32%、8%; 2004年三季度（见图4）,三项价格区间所占比例分别为 55%、35%、10%上述数据表明：6000元以下的中低价住宅占市场的大多数，10000元以上的高价位所占 比例不超过10%,占较小比例；低、中、高三个
6、价位区间的比例基本合理，深圳的房地6%产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。22% 4000LXT dMHYOUn元口6000-*。00元口却眄：10口00元1 口仙口元啾图3 2003年不同价位住宅销售比例口的0 0元以下 4000916000 60Q。到日。0 阮0。到。00口口 10000元以上图4 2004年三季度不同价位住宅销售比例但是也应当看到，今年以来万元以上的高价位住宅的销量有明显上升趋势。主要原因在于随着经济快速发展、人民生活水平不断提高，近年来居民改善居住条件的愿望日益强烈，二次及二次以上置业的消费者增加较快。根据消费者抽样调查，目前我市中高档商品房较为集中的特区内二次及
7、二次以上置业者比例高达 53% ,而首次置业者为47% , 以改善居住条件为目的的消费群体数量首次超过了初次买房置业的群体。由于中高档商品房需求旺盛，导致特区内今年商品房供应增加，开盘数量较大。10月份我市秋交会参展楼盘情况表明：特区内仅福田、南山的楼盘各占全部参展楼盘的35%和30%,而特区外两区仅占20%,进一步证明了中高档商品房需求上升的趋势。（三）特区内外房地产价格总体保持一倍差距，但特区外价格上涨较快，与特区内差距减小由于深圳特区内外在经济发展水平、城市化程度、基础设施配套等方面的较大差异，近几年，特区外房地产市场的活跃程度一直低于特区内，特区内外房价也一直保持一倍以上的差异。如20
8、03年，特区内福田、罗湖、南山三区住宅均价分别为8211元/m2、7746元/ m2 6282元/ mZ 比 2002 年分别上涨 6.5%、16.1 %、4.3%,房地产市场异常火爆；而特区外的宝安、龙岗两区住宅房价仅为3768元/ m2 3487元/ m2,不仅价格基数低于特区内一半以上，上升幅度也比较小，仅比上年上涨2.3 %和3.23%。区域罗湖福田南山 L a 尤同宝安全市2004 年 19月（元品）7990794362153835400458972003 年（元加舒774682116282348737685680ZQO群 （元面2）667277096023337836835570表
9、1 2003年与2002年各区住宅价格比较自去年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，加之特区内土地资源消耗殆尽，特区外房地产市场已明显活跃起来。今年19月，福田区、罗湖区、南山区住宅均价为7943元/m2、7990元/ m2 6215元/ m2,分别比2003年同期上涨了 1.2%, 9.1%, 0.9 % ,但特区外的宝安、龙岗两区 房价分别达到4004元/ m2 3845元/ m2比上年同期大幅上涨了 8.5 %和13.5%,特区 内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.8倍，差距减小了 10%,特区外房价开始 快速上升，与特区内
10、的价格差距逐渐减小，使区域房地产价格结构开始趋于合理。（四）与国内主要城市相比，深圳房价涨幅甚小，房地产市场运行更为平稳、理性 从今年以来深圳、北京、上海、广州等国内主要城市房地产市场运行情况看（见表2） , 18月深圳房地产开发投资增长幅度仅为 7.6%,低于2002年的27.3 %和 2003年的9.4%,增幅明显回落，而北京、上海上半年保持着25%勺增长；深圳商品房施 工面积比上年同期减少2.7%,竣工面积减少了 26.9%,而北京、上海施工面积则保持18% 左右的增长，竣工面积分别增长了 66.5%、12.7%。与上述城市相比，深圳房地产开发 规模已明显减小，市场供应趋于稳定。从商品房
11、销售情况看，上半年深圳商品房销售面 积同比增加20%北京同期销售增长40%上海、广州增长幅度都在10%以上，四城市均 保持着旺盛的市场需求。深圳广州上海04年上 半年同比变 歌04年 上半年同比变 动04年 上将同比变 动04年 上半年同比变 动,房地产开 发投资 （亿元）290,的月）7.D4S024.21690.060325. g商品房施 工面积 （万舟2248.15一工77241lfi-12T4511746518.4蝮工面积 （万丁）282. 51-30.972266.571812. 7商品房销 售面极 （万通450. 7120.1272540.3517.32L1. 787717-5住宅
12、价格（元/山5Mo1544917.5Fill一 1F135ID. 2表2 2004年上半年深圳、北京、广州、上海房地产主要数据从住宅销售价格看， 上半年深圳住宅均价为 5830 元， 比去年同期上升了3.6%， 增长幅度较小，北京市住宅价格同比上涨7.3%，上涨较大，而上海同期房价上涨19.2%，房价持续快速增长。此外，根据国家统计局今年二季度统计资料，国内大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，其中全国上海、宁波、天津、南京、重庆、杭州、沈阳、青岛8 个城市房价涨幅最高，均超过12%，上海房价涨幅最高达到21.4%，相对来说深圳房价上涨幅度很小，房地产市场运行较为平稳。从以上分析来看，
13、今年以来我市房价总体运行平稳；尽管部分区域房价上涨较快，但全市价格上涨幅度仍在合理范围内；房地产市场继续呈现以满足大众需求为主的合理价格梯度，普通商品房继续占据主导地位；房地产价格总体保持理性波动。二、当前房价运行中存在的问题尽管今年我市房价总体保持理性波动，但市场运行中还是存在一些问题。从今年19月实际销售情况看，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎今年楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。尤其是特区内外的热点片区，如特区内的华侨城、红树湾、香蜜湖，特区外的龙华、横岗、龙岗中心城等，多数新开的楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。楼市的热销，似乎不给消费者
14、任何迟疑空间，为排一个号，要找中介老总、开发公司老板，甚至找政府官员去说情，更不要说打折点数的优惠。在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价也劲涨。特区外个别片区，比去年底上涨600700元，涨幅高达20%;特区内华侨城、香蜜湖的相当个别楼盘边售边涨， 1、 2 个月就涨了 600元左右。部分片区房价的快速上涨，引发了业界的深入思考。尽管深圳土地稀少是客 观事实，近两年土地供应减少、特区内没批地也是主要的影响因素，但房地产市场难道 没有炒做现象吗？从有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹 是出于炒房目的。个别认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有
15、新 盘通过各种关系也要先占个号。还有相当一部分楼盘销售表明，部分房地产开发商、中 介商也参与了楼盘炒做，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗 示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风 买房0由此可见，今年以来我市部分热点片区房价的较快上涨，与房地产市场炒做 有一定关系。目前，政府有关部门及其他机构已开始重视这个问题，也采取了一定措施 对个别项目的炒做进行了调查、处理。在此，笔者也呼吁广大消费者和房地产业界需理 性分析市场、理性看待房地产买卖。如同股市一样，房地产价格也有涨有跌，不可能一 直上涨。在当前房地产市场供应比较充足、供求关系比较合理的前提下，盲目涨价未必 会引起广大消费者认同，反而随着今后新开盘上升、供应增长和房价回稳，使投机者受 到损失。三、关于我市房价波动影响因素的思考房地产价格的形成，与构成
