论租赁权的物权化保护摘要：租赁权的性质是一种物权化的债权？还是因具有某些债权特性而被拟制为债权的物权？学术上始终没有形成共识而老式的物权祈求权与债权祈求权在祈求权规范和保护方式上的巨大差别，使得租赁权的救济在实际审判工作中无法达到应有的效率和效果本文试从租赁权的性质出发，对其合用物权化保护的有关问题展开讨论 核心词：租赁权 物权 债权 租赁权物权化 占有权 一、 租赁权演变中的两个历史阶段 租赁是指一方将特定物交于她方使用收益，她方支付租金并于租赁关系终结后返还租赁物的契约行为租赁行为规范来源于罗马法，后由德国民法继受并加以改造，并由此确立了现代租赁行为规范的基本原则――买卖不破租赁，形成了现代租赁行为规范的大体框架 （一）、租赁权规范的罗马法阶段 租赁行为的法律规范来源于古罗马，但罗马法上的租赁远比现代法上的租赁更为广泛，在罗马法中，根据租赁标的不同，分为物件租赁、劳务租赁和劳动成果租赁，分别相称于现代法上的租赁、雇佣和承揽 它是基于租赁而在当事人之间产生的债权债务关系，在罗马法上就被定位为债权罗马法规定，在物的租赁中，承租人只是持有物，仅仅获得针对出租人的债权 。
由于罗马法时代并没有明确的债权和物权体系的划分（固然也就不存在祈求权的概念），只有对人之诉和对物之诉（罗马法仅有诉权的概念），而租赁权的债权定位使得承租人的依契约占有成为一种不受法律直接保护的占有――持有，因此，承租人针对第三人提起的租赁权保护之诉成了诉讼机制上的缺失，只有凭借出租人的所有权保护之诉才干实行对第三人的对抗然而，罗马法中的“物权优先效力”原则在逻辑上很自然地衍生出了另一种原则“买卖破坏租赁”，这正式宣布承租人的租赁权救济成为空中楼阁 （二）、“买卖不破租赁”原则的确立阶段 由于罗马法对于租赁权的救济力过于羸弱，为了维护承租人的利益，罗马帝政时期对租赁权规范作出了一项意义深远的改良：凡买卖中附有维持租约效力条款的，买受人即有遵守的义务，“买卖破坏租赁”的原则也就被限制了 这是“买卖不破租赁”原则的雏形，而这一原则的最后确立则得益于社会制度的变革和资产阶级力量的壮大封建制度的基本是封建土地私有制，在欧洲由封建制向资本主义过渡时期，它成为资本主义发展的一大障碍，新兴资产阶级有资金而无土地，只能通过租赁来获得土地 使用权随着资产阶级力量的壮大，立法态度开始倾向于保护土地运用者的权利。
资本主义的发达，强化了土地租赁权；土地租赁权的强化，支持了资本主义的发达；法律与经济互为影响来推动社会的发展” 1896年，德国民法典在此基本上一方面正式确立了“买卖不破租赁”这一原则，在本质上，德国民法典仍然承认租赁权属债权范畴，但该法典吸取了日耳曼法的特点，并深受德国实用主义哲学理念的影响，对所有法律关系都从外部作用上把握，不进行抽象性、观念性的概念化对物权也仅从外部的具体支配体现来拟定，也就是说对具有支配占有行为的租赁权赋予了相称的物权属性，而租赁权人就可依物权对第三人提出相应的祈求权 归纳来说，德国民法之因此可以在租赁权的债权属性基本上赋予其物权保护的逻辑支点是核心，这个逻辑支点就是“占有”，即租赁权（债权）――占有权――物权保护 二、 有关租赁权性质的不同窗说 由于租赁行为在契约阶段严格具有债权的各项性质，初期罗马法在创设租赁权这一概念时很自然地将其纳入债权的范畴，但随后租赁权又发展成具有击破物权优先效力和对抗第三人（对世权）的一种权利，在权能体现上不再符合债权的性质，因此，随之而来的租赁权法律性质之争便从未止息，其学说大概有如下几种： （一） 租赁权债权说 租赁权债权说源于罗马法。
有关租赁契约的效力，罗马法规定，在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，她完全依赖于出租人，仅仅获得针对出租人的债权承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违背平安无忧地享用物而对其提起诉讼 持此说的学者觉得，承租人对不动产的使用、收益的权利，是因租赁物之交付而获得，并非如物权的直接支配其标的物的独立权利，是附属于租赁权之权能，故租赁权非属物权，仍属债权 （二） 租赁权物权化说 租赁权物权化学说源自德国，德国最早拟定了“买卖不破租赁”的规则，赋予了租赁权一定的排她力租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位, 该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排她性但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利, 于是采用了折中的态度 （三） 租赁权物权说 租赁权物权说觉得，租赁权是基于占有租赁物，通过使用租赁物而获得收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴，即“支配权实为租赁权之本体” 针对不动产租赁权的性质，不光在学界的主张各有不同，在现实的立法活动中，也各有不同的体现法国、英国，美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质；德国、日本以及国内《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说；而针对不动产租赁权的债权性质说，则目前为大多数国家立法所抛弃。
笔者觉得所谓“租赁权物权化”之说并没有在租赁权的性质界定上作出任何有价值的回答，这一学说只是对租赁权的物权体现作出了客观上的陈述和归纳，但若采用此说，那么就会带来另一种更为严重的问题：债权与物权的界线究竟何在？ （四）、对租赁权性质的界定 要对租赁权的性质进行界定，一方面应当严格辨别租赁合同中的债权关系和物权关系，应当看清晰由租赁合同引起的法律关系的整个阶段在租赁合同中，合同一方只有向对方祈求履行合同义务的权利，而不享有任何对第三人的权利但是，我们时常混淆的是租赁合同签订时产生的法律关系与合同签订后双方的权利义务关系，用租赁或租赁权一言以蔽之租赁合同履行的成果应是出租人获得租金，承租人享有对租赁物使用、收益和占有的权利也就是说租赁权产生的基本关系是租赁关系，始终以来我们犯的错误是将租赁权的基本关系作为租赁权的定性根据，进而推导出租赁物属于债权这一论断这事实上混淆了权利产生的因素与权利自身的性质 那么，在此我们应当抛开租赁权在租赁合同关系上的债权体现，而将租赁权的性质体现剥离租赁合同进行分析将租赁权与物权进行比较，我们能发现：1、承租人的使用收益权是基于对租赁物的直接支配的权利，在租赁物交付后，其可以依自己的意志享有对物的利益，无需她人权利的介入。
2、当承租人享有使用收益的权利之后，在租赁物上就不得再成立与之内容相似或相冲突的权利，此为使用收益权的排她效力这与物权法上的“一物一权”原则效力相似3、承租人的使用收益权优于债权，对于此后设立的物权亦有此效力租赁权可以对抗租赁物新的所有权人，租赁物所有权的转移不影响承租人对租赁物继续进行使用收益此外，在租赁合同成立后，出租人又在租赁物上设立她物权的，此时租赁权优于她物权法律赋予不动产承租人优先购买权，也是租赁权优先效力的体现4、不动产租赁权存续期具有长期性的特性也是其物权体现之一5、承租人在一定状况下具有对租赁物的处分权承租人对租赁财产不享有所有权，因此在原则上不得为处分行为，但若其处分对出租人并无不理或合乎法律的特殊规定，承租人则可享有一定限度的处分权，即可以转租或让与租赁权 从以上分析可知，租赁权（特别是不动产租赁权）已经完全具有了物权的特性，承租人的目的在于用益，因此，租赁权更接近用益物权，将租赁权纳入债权的范畴只是立法者基于公共政策的考虑所作的法律拟制行为，以致长此继往的法律沿袭而已有学者觉得，用益物权产生的基本是债权，用益物权一方面作为债的关系而存在，用益物权与债权也许仅有一步之遥，是“站在债权关系与物权关系的交界线上”，用益物权具有物权的基本特性，实现这一转化的法律机制重要是类型法定化和内容法定化 。
从地上权和永佃权的产生来看，她们的确是从租赁发展而来的在罗马，地上权是指支付地租，运用她人土地建房使用的权利，后世民法把地上权扩张到其她工作物和培植林木这种租赁关系最初只是当事人之间债的关系，到了罗马共和国末期，立法者为适应社会生活的需要，加强了对承租人的保护，规定如承租人获得出租人批准而于租赁土地上建房，承租人即对所建房屋获得所有权，受到第三者侵害后，可以物权人名义提起诉讼，这样才把长期使用她人土地建房的地上权与单纯的租用土地建房的债权关系区别开来永佃权的产生也是如此，最初也只是债的关系，只是因其期限较长，承租人可以将这种权利转让继承，立法者遂予以承租人类似于所有权的保护，债权关系遂变为物权关系法国民法典中没有地上权和永佃权，与之想类似的是长期租赁契约和建筑租赁契约，但是已经归为物权的类别台湾“土地法”把已经登记的土地租赁权视为地上权，日本借家法规定，只要有建物之登记，土地租赁权会因建筑物的存在而具有对第三人的对抗力国内民法通则也将承包经营权纳入用益物权的范畴这些都是法律赋予租赁权以物权化的保护方式 三、国内《物权法》时代的租赁权保护 前文已经提到德国民法典对租赁权的物权化保护是通过占有权来实现的，即“租赁权―占有权－物权保护”的模式，以占有权为衔接实现租赁权物权化保护的意义是十分重大的，由于在将租赁权定性为债权的普遍立法前提下，租赁权的保护仅限于合同法上的债权祈求权和侵权行为法上的债权祈求权，前者针对合同相对人，后者则针对实行侵权行为的第三人。
而债权祈求权和物权祈求权在租赁权保护上发挥的作用有着巨大的差别：（一）、权利内容不同债权祈求权的内容重要是财产的给付或一定行为的履行，就租赁权而言，仅限于基于侵权行为产生的对第三人的补偿祈求和基于合同而产生的对出租人的合同履行祈求物权祈求权的内容涉及排除妨害祈求权、返还原物祈求权和消除危险祈求权，这是债权祈求权无法替代的二)、产生条件不同侵权行为祈求权的产生一般规定加害人有过错，而物权祈求权不必举证加害方的过错三)、法律效力不同由于物权祈求权的性质是物权，显然具有优先于债权的效力当同一物上既有物权祈求权又有债权祈求权时，物权优先于债权因此，在《物权法》颁布此前，承租人仅能基于《合同法》上的合同之债和《民法通则》上的侵权之债提出祈求权，当承租人需要以排除妨害、返还原物、消除危险的方式来保护自己对租赁物的使用收益权利时，物权祈求权规范的不能合用导致了此类救济方式的缺失 国内3月16日颁布的《物权法》单独设立了“占有”编，从而架设了租赁权物权化保护的桥梁占有是指对物的事实上的支配和管领占有是所有权的基本，占有人于占有物上行使的权利，可以推定其合法拥有此权利占有制度在民法理论上被称为类物权制度，是由于占有权与所有权和她物权制度的关联，也是罗马法规范调节的重要内容。
占有是行使权利的前提，也是行使权利的体现，还是权利的公示措施之一租赁权实现的第一步就是出租人将租赁物移转给承租人实际支配和管领，即直接占有租赁期间就是其合法占有的期间，在此期间内，出租人的所有权占有因出租而转化为间接占有，已不是对物事实上的占有，不能从外观上认定，原作一种自然占有，法律将是视为一种占有的目的，在于使没有直接占有物但对物享有一定物权的人可以准用占有制度的规定，享有占有制度规定的占有权与直接占有同样受占有制度的法律保护，从而维护间接占有人的利益 占有的客观条件是对物的管领事实，该事实须为绝对的、完全的、排她的，不仅占有人有为多种管理行为并使用收益的权能，并且可以排除其她人对该物为任何行为因此，承租人对租赁物的直接占有排除了出租人对物的管理使用收益的也许，也排除了第三人对租赁物的管理行为租赁权因承租人的直接占有而具有了对抗效力，该效力跳出了债权相对性的桎梏，具有完整圆满的。