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1、 勃兴昌盛家园 项目营销推广方案 湖南郴州银河房地产营销策划有限责任公司谨 呈承蒙信任，十分荣幸有机会参与贵公司勃兴昌盛家园项目的营销策划工作。此我司提交的项目市场定位建议是对本项目的基础分析：暨项目市场环境分析以及产品分析。对本项目所处的市场环境以及产品本身有了较全面的认知。在此基础上，我司综合江苏、上海、四川、湖南、江西、贵州地产市场多年的实战经验以及科学、规范的操盘流程，经过研究讨论针对项目的营销推广方案以及挖掘项目的市场盈利能力等方面拟定了项目营销推广机划，供贵公司参考。本项目是否能够达到预期效果，实现名利双收，涉及到市场把握、产品定位、营销推广、销售管理等一系列营销步骤的精准控制。本
2、计划通过市场销售策划三个环节的环环相扣，以及从准备期预热期开盘期持续强销期等各期段的层层推进，来具体阐述我司的整体营销思路，为销售执行、广告推广制定一个“作战方案”，并将在执行中根据实际情况不断及时调整，希望有机会与贵公司达成合作，将勃兴昌盛家园项目塑造为萍乡（湘东）房地产市场上又一个从产品到形象到口碑各方面都成功的畅销楼盘。专此奉达，顺颂商祺！ 湖南郴州银河房地产营销策划有限责任公司 二零零七年十二月二八日Contents目 录第一章 项目市场定位一、项目主要经济指标P3二、客群定位P4三、市场形象定位P4第二章 项目包装策略一、项目包装P8一、现场包装 P101、销售现场包装 P102、工
3、地现场包装 P12第三章 营销推广策略一、差异化营销原则P16二、营销体系P17第四章 项目销售策略一、入市时机的选择P20二、价格策略P22第五章 期段推广安排P23准备期-预热期-公开强销期-持续强销期第六章 产品强化和完善建议一、公共空间的改善P31二、物业配套服务P32三、商业配套建议P32四、装修菜单建议P33第七章 项目广告计划一、各期段广告目标P34二、媒体组合策略P34三、广告推广预算P38第一章 项目市场定位Part 1Market fixed position关于项目市场定位部分阐述时间段已过，在此进一步细化分析使营销推广工作更加精准确定、有的放矢。一、项目主要经济指标总用
4、地面积：6845 总建筑面积:149824.52日照间距 1:1.0 绿化率:38.2建筑密度:31.9 住宅面积：136699.52 商业面积：9865 物业幼儿园面积：1113 车位：280个，室内200，室外80总户数：1090户型面积区间户数比例分 析四房%产品以3房为主；户型方正实用，紧凑合理。南向、东南向，采光通风良好。附加值高。赠送入户花园和阳台，面积达到14-18。三房%二房%1、空间设计：注重空间的流动性，注重人与自然的结合，与城市空间自然山体协调统一，形成富有个性的城市景观；2、环境设计：创造花园式居住环境，人与自然的有机结合，小区步行道由一系列精心设计的“中心”广场组成，
5、与水池、花园相互穿插，曲径、艺术廊道、儿童乐园、假山等休闲健身设施一应俱全。3、单体设计：舒适性、实用性，南向、东南向，拥有更多的通风与采光，紧凑合理。4、立面造型：轻盈光亮、高尚豪华。二、客群定位1、购房心理：对于本案的目标客群的购房心理可以归纳如下l 萍乡（湘东）外来人口落户的需求需要得到自我价值的证明与肯定l 改善居住条件的需求需要良好的居家品质得到身心的休憩l 追求整体素质均好的健康住宅产品；l 追求较好的城市配套以及区域市场的发展前景；l 以区域、配套设施和产品的均好性来决定愿意支付的价格。2、媒体通路：网络、萍乡报、电视、车体、户外广告牌、灯杆旗、广播、其他综合来看，本案的客群属于
6、中高档收入者，有着较高的文化素养，对楼盘的品牌、品质有所要求，对价格相对较敏感，追求性价比。因而本案必须突显性价比优势来吸引目标客群，及在产品品质、产品配套、楼盘的品牌形象包装等各方面提高产品的综合附加值。三、市场形象定位作为区域性表现极强的房地产行业，项目产品定位、营销风格定位必须根据区域特点，营造符合区域市场需求的产品，同时以独具特色的项目主题概念进入市场面向公众。营造新颖独特的项目概念，赋予精神内核，同时也是迎合本案的目标客户群对项目品牌、档次的要求。然而本案目前面临着一个较为尴尬的市场环境：l 随着萍乡（湘东）房市发展，周边项目的增加由于现在商业不太繁华，所以商业部分的价位还不应太高，
7、还需要一段运着时间。从本案实际情况来看，面临着大好市场机会： 本片区以景观休闲资源与较为完善的配套资源 ，这些是本案通过策略推广能脱颖而出的关键因素；本案接近县中心区的地缘优势，相对快捷畅通的交通，未来发展前景良好。那么，本案如何能够在萍乡（湘东）市场中脱颖而出？我们要以何种姿态面市，走近消费者？寻找项目最独特、最本质的差异，并引申、升华这种差异形成项目的个性是本案的重要工作之一。因此，本项目的定位应结合大势环境和区位环境出发，实地导入，以目标客户群体需求特征为导向，找出自身定位的特定思路，整合和挖掘潜在资源，进行优化提炼，最大化体现本案价值，树立项目鲜明独特的气质风格与特色。1、概念定位：第
8、四代户型社区公共部分有完善的生活配套和休闲设施，以生活简易轻松、方便自由为主要原则，倡导“参与和分享”的精神。第一代第二代第三代第四代功能完善品质提升，增加社区文化2、形象定位：萍乡（湘东）片区首个绿色、健康小区诠释：绿色的、舒适的、完善的住宅小区便捷的、时尚的、悠然的居家生活传统户型社区满足居家最基本的要求休息，私密空间社区公共资源独特的社区文化商业配套休闲空间运动空间生活服务3、主题定位：景观优势景观与空气绝佳，悠闲的度假式环境客群定位有文化、高品位的中高阶层、县城精英、白领阶层置业目的以经济居家自住型为主突出家的概念户型设计朝向和通风采光良好、部分设有入户花园等环境设计花园式居住环境，时
9、尚豪华的外立面根据以上定位指导思路，我们在符合产品规划的基础上，对本案自身特色个性与项目周边环境、气质、特征进行高度概括与提炼，整合项目各项精华要素成为：咫尺繁华悠然美居咫尺繁华：处于萍乡（湘东）的区政府附近，周边配套不断完善，自身临街商业的配套，交通网便捷通畅，以上种种使业主依然能享受繁华的品质生活。悠然美居：居家环境与休闲心情，加上项目本上的产品设计（小区花园、入户花园、观景阳台等）和区政府的行政广场，得出本案悠然的居家氛围、优美的居家环境。第二章 项目包装策略Part 2The item packs strategy 为了在操作过程中能有一个主线贯穿始终，则在项目的命名、VI系统、包装、
10、现场布置、广告和活动推广策略等方面，须有一个周到有序的安排。以做到项目操作能够运筹帷幄决策千里，并赋予项目操作商业价值最大化的核心附加值，从而达到项目推广效能的最大化。推盘前阶段的主要工作重点放在项目视觉识别系统的设计和工地现场包装上。一、项目包装-项目视觉识别系统设计项目视觉识别系统vi的设计，要以营销主题为基础，突出式时尚繁华的品质生活、悠然的居家氛围和优美的居家环境，体现出独特的社区生活理念。1、案名建议本项目案名是在项目客户群已定位的基础上，从目标客户群审美的观念与角度入手，力求“时尚化、气质化、人性化，塑造个性十足的项目形象”，把项目气 质、特征及内涵表达出来，从感观及知性空间当中产
11、生项目所要表达的“现代、时尚、温馨、和谐”之意象。使客户对本案产生“鲜明的印象之美”，激发客户对本案生活的向往与追求。已定案名： 勃兴昌盛家园绿色清新、怡然心境的精品小筑案名释义：精英们每日不是被“关”在“不见天日”的写字楼，就是奔波在闹市街巷或城市之间，呼吸的是钢筋水泥混泥土汽车尾气和油烟。繁忙的业务，生存的压力，常让他们处于身心疲惫的亚健康状态，他们需要自我释放和休憩的空间。勃兴昌盛家园创造出一个绿色生态的自然空间，让居住者产生与房子一起呼吸自然、享受自然的怡然心境。2、项目气质格调界定在项目案名及定位的基础上，迎合本案本案居住文化的精华与浓缩，衍生出与项目形象风格相匹配之独特气质风格：现
12、代、时尚、精致、品味、温馨、自然同时又极具投资价值。赋予项目核心灵魂和极其张扬的气质个性。 主导广告语：一个人的自由/两个人的精彩/三个人的温馨/三代人和睦和你的房子一起呼吸自然！与其等待未来，不如选择现在！拥有绝对属于自己的空间依河而居，阔绰的何止是风景。二、现场包装1、销售现场包装在准备期、试销预热期前，要完销售中心的设置。销售中心是客户直接了解项目的场所，客户对其包装设计的直观感受将直接影响其对项目的认识和评估，因而售楼处的包装设计十分重要。售楼部要注意营造项目主题的风格和概念。另外样板区的装饰也要注意这一点，并要求突出产品设计的合理性与创新性，给购房者带来耳目一新的视觉冲击力，产生立刻
13、拥有的冲动。在完成销售中心的过程中，营销推广工作也要正式展开，在此阶段要引起市场注意力，并向周边市场及本片区居民传递一种新的生活房时及全新理念的生活社区，与此同时，进行内部认筹、登记客户及信息收集，为楼盘公开发售储蓄势能。11 售楼处的设置根据项目目前的地块形状，建议将项目售楼处定在道路交汇处，不仅在交通组织上十分有利，而且可吸引往来人群及车辆的注意。建议面积约150-200平米，采用清新明快的色调、优雅时尚的造型和高尚档次等设计，以取得先声夺人、树立良好口碑的效果。销售中心的装饰应给人亲和、清新的感觉，从座椅到围台、展板、喷绘墙、沙盘模型、大屏幕彩电，到接待台资料摆放处等，处处体现专业地产开发商的精品意识和品牌形象，激发看楼者的购买欲望。a、接待区为销售人员接待客户及接听咨询电话的区域，一般设在正对售楼处大门最为显眼的地方。B、模型区摆放楼盘整体模型及单体模型的区域，模型是最直观展现楼盘外观及内部结构间隔的载体，因此模型区亦是售楼处中重要的一个部分。C、展示区主要以展板形式展示楼盘各方面的资料，便于销售人员向客户解说及介绍。展示区参观路线的安排
