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1、 长河置地顾问有限公司工作提报望京地块分析及政策市场研究报告时 间：2007.7客 户： 华瀚集团项目名称：望京项目（暂定）Date of Report : July, 2007-07Prepared of : Beijing Modern Relocation Consulting Co., Ltd Beijing EONIAN River Real Estate Consulting Co., LtdReport No. : Huahan corportatio前 言本报告旨在通过地块研究、政策分析和市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为客户提供购置土地和前期定位的判断依据，并对项目
2、地块地价作出预估，为客户谈判提供数据参考。第一部分 项目地块分析1.1项目概况1.1.1地块基本信息地块范围：项目地块北侧为屏翠西路，西侧为利泽一路，南侧与众运科技楼相接，东侧与中辰大厦、洛娃大厦毗邻土地性质：工业用地前期手续：已获得建筑工程规划许可证并取得土地使用权证占地面积：15699.44平方米建筑面积：50441平方米地块形状及表面情况：地块形状基本规整，南侧基坑已经开挖，北侧堆土，地块东南侧3058平方米办公楼主体结构已完工。地块内杂草丛生，荒废时间在2年以上。地块基本信息分析：工业用地转让、规划，工业用房设计、销售（转让）的相关政策法规会直接影响项目收益，加大项目风险；项目已完成规
3、划设计，取得相关手续，修改规划是本项目另外一个政策风险。1.1.2 项目地块交通状况1.1.2.1 项目环临交通项目北侧为宽度在10米左右的屏翠路，西侧为城市支路利泽一路，东南部与现状房屋的围墙相接，因此，项目环临道路中没有主干道，且距主干道还有一定步程。屏翠西路利泽一路项目西侧围墙项目南侧围墙1.1.3.2 项目区域主要道路项目北临五环入口，可以直通机场高速路，南侧有交通主干道望京北路，西侧为广顺北大街，附近有十多路公交车通过。由于接近五环，交通流量不大，行车较为顺畅。利泽二路屏翠西路上的五环入口广顺北大街望京北路1.1.4 项目地块周边环境1.1.4.1 项目区域特性项目所在区域为望京产业
4、园区，科研、办公氛围较为浓郁，该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。其中望京科技创业园就在项目西侧，该园区总建筑面积70000平方米，已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术成果转化基地和留学人员回国创业基地。园区重点发展电子通讯、生物工程、新材料和环保等高新技术产业。目前区内已入驻摩托罗拉、北电网络、爱立信、安捷伦软件、三星数据、索尼爱立信、朗讯科技、宝马汽车电子等跨国公司地区总部及研发中心。望京高新技术产业区)电子城科技园西区望京科技创业园电子城科技园东区1.1.4.2 项目周边环境地块东侧为中辰大厦、洛娃
5、大厦、望京科技园，西侧为博雅国际中心、叶青大厦、爱慕大厦，南侧为众运科技大厦、嘉乐丽宾馆、晓星电脑技术公司。北京市求实职业学校、老年活动中心、北京惠兰医院等单位与项目隔望京北路相望。项目五分钟步程范围内休闲娱乐和餐饮配套资源较少，但十五分钟车程内各种配套设施都较为齐备。本案望京交通环境分析：望京区域交通路网完整，交通便捷，但距离CBD、金融街、燕莎、中关村等主要商务区都有较远距离，因此吸引这些区域商务人群入住的可能性不大，由于望京产业园的性质，该区域集合了一批以电子通讯、生物工程、新材料和环保等为主力的高新技术产业企业，形成了有自己特色的生产、科研、商务相结合的综合性办公区域。总结：l 土地的
6、工业性质决定了该地块在规划、设计、销售方面将受到重重限制，该地块的开发与工业用地出让、规划和转让政策息息相关；l 望京区域为大型居住区，项目所在区域为小型的科技园区，商务客户群范围较窄，市场的规模是其另一个限制因素。第二部分 工业地产政策分析2.1 土地供给政策2.1.1 工业土地供给政策在近两年风起云涌的房地产调控中，工业地产开发并没有得到幸免。2006年，国土资源部制定全国工业用地出让最低价标准。北京市朝阳区工业用地被划为二等用地，最低出让价格720元/平方米。随着望京产业园的发展和掺杂其中的商品房开发，该区域价格远高于该价格。2007年，国土资源部又发布了国土资源部监察部关于落实工业用地
7、招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知，通知明确了工业用地取得途径，并在10月底前完成工业用地的逐宗检查。2.1.2 望京地块分析望京地块土地取得时间在2001年底，国务院2001年5月30日发出关于加强国有土地资产管理的通知，2002年国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，因此，原土地方取得地块的方式是协议出让。8.31大限主要针对经营性用地，工业用地落实招拍挂制度的规定今年刚刚出台执行，因此，该地块躲过了8.31大限原因可能是由于其工业用地的性质。像对经营性土地的监查一样，从普通通知到直接要求，再到限定日期检查，不合乎规定的土地收回，政策总会在实施中不断补充，细化。2007年出台的
8、关于工业地产的政策也将走过这样的过程。由此可知，该地块在未来土地权属变更和规划变更中将面临很大的政策风险。2.2 土地规划控制土地规划控制政策主要依据2004年出台的工业项目建设用地控制指标，该指标主要从投资强度、容积率、建筑系数（建筑密度）、行政办公及生活服务设施用地所占比重四个指标来控制工业用房建设。对于二类用地（望京属于二类用地），最小投资额为1350元/平方米，容积率大于0.4，这两个指标对项目没有太大限制。该指标规定，工业项目的建筑系数（建筑密度）应不得低于30%，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼
9、、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业用地性质，已经将住宅、酒店排出在允许的建筑范围之外。即使建办公楼（写字楼），根据“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%”的规定，比例也不能超过7%。在实际操作中，要突破这个规定，就应该将写字楼以科研楼立项。而根据“工业项目的建筑系数（建筑密度）应不得低于30%”的规定，如果全部以科研楼名义建造写字楼，写字楼必须保持30%以上的建筑系数（建筑密度），这就对于营造普通的写字楼有力，但会影响高级花园写字楼的营建。另外，7%的比例，也限制了大面积商业设施的营建。因此，从政策角度讲，该地块只能用于营造建筑密度高于30%
10、的写字楼产品。 2.3 工业用房销售政策2.3.1 工业用房销售政策对于商品房而言，分割成户销售是很常见的销售方法。在法规上，有北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定，有相关的税收政策作为支撑。商品房的销售是一个政策法规的系统保证完成的。对于工业用房而言，只能作为资产整体转让，评估中会引入资产评估公司，按照和房地产评估不同的系统进行估价，其销售价格不是同类业态的市场价格，而是资产评估价格。由于缺乏工业用房分割销售的系统法规，因此，对于工业用房，房屋权属管理部门和房地产交易部门不允许分割销售，甚至是分层销售。2.3.1 “工业商品房”常见操作方法将工业用房建成普通写字楼或酒店，然后出
11、售或经营，是工业地产商品化的过程，营造出的产品可以称为“工业商品房”。2.3.1.1 作为酒店经营由于政策中有明确规定，不允许建酒店。因此，酒店不能够销售，只能够用作经营。操作之前，首先要找到一家有实力的酒店管理公司，需要与工商注册部门有良好的关系，只要完成工商登记，酒店继续经营就顺理成章了。但这种操作方法与相关政策完全悖逆，风险较大。2.3.1.2 作为写字楼销售或经营项目建设完成后，作为写字楼销售，需避开“工业写字楼”的种种操作限制，整栋出售。因此，建设中每一栋面积不应太大，按照“总部基地”模式，销售给中大型企业作为总部行政办公楼。这种模式需要固定的销售渠道，与普通分割销售有很大区别。面对
12、总部基地，望京高新技术园区竞争，以及电子城依然可以出让的大量土地供给，项目市场风险较大。作为写字楼经营，成本回收速度较慢，同样面临着长期持有所带来的政策风险。第三部分 望京写字楼市场状况3.1 望京写字楼销售市场3.1.1 在售写字楼列表名称位置总面积（平方米）均价（元/平方米）销售进度备注悠乐汇朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处33500 平方米13000200平方米/天25层，80-120平方米面积为主方恒大厦朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧250000平方米134001000平方米/天写字楼只有20000平米博雅国际中心望京新兴产业开发区利泽中一路一号27000平方米1200030
13、00平方米/天21层已售完，200平方米以下，300-500销售良好3.1.2 项目个案分析l 悠乐汇项目名称：悠乐汇项目位置：朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处开 发 商：北京圣鹏房地产开发有限公司物业管理： 第一太平戴维斯建筑面积22万平米占地面积35000平米容 积 率4.59绿 化 率30%主力面积80-120平方米开盘时间2006.11均价13000元/平米建筑形式25层双塔建筑，部分为写字楼销售状况每天销售面积在200平方米左右畅销户型100平方米左右面积付款方式一次性、5成10年按揭 商务配套商业、商务中心、多功能会议室项目点评：l 悠乐汇的总体定位为时尚创意生活域。无论生活、办公还是消费，都坚持自己独特的格调；l 项目纯写字楼面积不大，商业以生活配套为主，无形降低了写字楼的品质；l 项目位于高科技园区以外，不能享受三减三免的优惠政策，对中大型客户吸引力较弱。l 方恒大厦项目名称：方恒大厦项目位置：朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧开 发 商：北京方恒房地产开发有限公司物业管理： 第一太平戴维斯建筑面积25万平米占地面积46211平米容 积 率4.05绿 化 率30%整层面积1350平方米开盘时间2007.1均价13400元/平米建筑形式16层地标性建筑销售状况平均每天销售面积在1000平方米左右畅销户型96，196平方米左右面积
