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1、写字楼评价标准与等级研究一、写字楼评价标准与等级分类目前针对写字楼的评价标准主要存在两种情况，一种是不对写字楼等级做出分级，只是提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有： 5A写字楼 5A标准评价体系其次是以划分写字楼等级为目的提出的评价标准，这类评价标准在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合质素不同划分等级。尽管目前还没有公认的划分等级的标准，但基本上都将写字楼从高依次分为如下四个级别： 顶级写字楼（国际甲级写字楼） 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼二、写字楼达标性的评价标准如前所述，这类评价标准不以划分写字楼等级为
2、目的，只是看写字楼是否达标，业界流行的“5A写字楼”以及最近提出的“5A标准评价体系”即属于这类评价标准。1、5A写字楼所谓“5A写字楼”是90年代从国外引进的概念，指的是一个写字楼产品的智能化水平，“5A”是指楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、保安自动化（SA）及消防自动化（FA）。1.1楼宇设备自动化系统(BA) 楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。 空调自控系统 供排水自控系统 变配电监视系统 电梯监视系统 1.2安全防范系统（SA） 闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩
3、色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。 防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。 1.3通信自动化系统（CA） 综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。 无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。 1.4办公自动化系统（OA） 以物业管理，公用信息
4、服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 1.5火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。2、5A标准评价体系写字楼5A标准评价体系由WREA（世界地产研究院）制定，WREA认为达到5A标准的写字楼是企业比较理想的办公场所。WREA（世界地产研究院）是由诺贝尔经济学奖得主罗伯特蒙代尔（Robert A. Mundell）教授担任主席的世界经理人资讯有限公司 () 全资附属机构。3.1大楼品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化
5、特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于生产链条最高级的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将获得WREA授予的大楼品牌标准A级。3.2地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 3.3客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有
6、择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 3.4服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，WREA将认为其具备服务品质A级标准。 3.5硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。三、划分写字楼等级的评价标准 写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级
7、，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，所以存在众多划分写字楼等级的评价标准。目前这类评价标准的焦点在于制定“顶级写字楼（国际甲级写字楼）”和“甲级写字楼”的标准。1、第一太平戴维斯2006年国际甲级及甲级写字楼标准衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边
8、必须有足够的车位提供大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20平方米有一根电话线物业管理公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司
9、租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱 。70% 或更高空调4管制空调系统4管制空调系统2、中国房地产报国际甲级写字楼6E标准 来源于中国房地产报的评价标准，达到6E标准的写字楼被认为是顶级写字楼（国际甲级写字楼）。2.1 Essential business location（重要的商务区） 写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。作为顶级写字楼而言，更强调其规模的伸展力及拓展性，
10、作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。 同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。2.2 Elegant building（有品位的建筑） 有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。 更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，这些写字楼多为国际建筑大师设计，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。比如193
11、1年建成的克莱斯勒大厦至今仍然被认为是纽约市装饰派艺术雍容华贵之最了不起的代表。 深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并深以为傲。2.3 Excellent facility and service（超一流的硬件设施与服务） 顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标所支撑。并且，顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比如5A已经是顶级写字楼的基础指标之一。 顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充
12、实起来，有一些已经根据时代的要求逐渐量化，比如电梯。在几年前，对电梯速度的要求是2m/s，今天，尽管有些顶级写字楼的电梯速度已经达到4m/s，但仍然不能满足要求，更多的是用等候时间进行衡量，比如北京的佳程广场，已经可以保证客户在按下按钮后的32秒之内进入电梯。 另一个评价顶级标准的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平，这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标。2.4 Extraordinary tenant（出众的客户） 顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身，其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一。世界知名企业好比顶级写字楼里的灵魂，使得写字楼的内在气质充盈并附满张力，并保证了顶级写
13、字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。 一流的企业受顶级写字楼一流的品质所吸引，写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。2.5 Exact place for business （纯商务） 与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化，大部分上规模的写字楼都不约而同地开发底商，将写字楼做成一个综合体。随着商务区规模的不断扩大，功能的不断完善，建筑综合体的劣势逐渐显现出来。比如底商等设施看似方便，
14、却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性方面也会增加更多的成本。而欧美等国际公司他们都要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。而办公之外的其他需求在顶级写字楼所处的大型商务区内已经完全可以实现。这也就是为什么顶级写字楼必须位于重要商务区（Essential business location）之内的原因。2.6 Exception of sale（非卖） 评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，意即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。 同时，非持有型写字楼很
15、难维持租金水平，而顶级写字楼的一个特点就是高租金。在有众多小业主的情况下，一个小业主的租金跳水，那么写字楼的整体形象和租金水平都会跟着下跌，这是跨国企业最不愿意看到的。一旦出现这样的情况，顶级写字楼的品质就无法维持高度统一，最后的结果是楼宇只留下一个徒有其表的顶级外观，内里却已沦为二流。3、业界对甲级写字楼特征的总结从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有如下特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。具体来说包括：3.1区位交通 房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。 3.2规模 评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与
