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1、保障性住房的定义和分类一、保障性住房的定义保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中 所供给的限定供给对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有 社会保障性质的住房。二、保障性住房的分类1、两限商品住房。即“限套型、限房价、竞地价、竞房价” 的政策性住房。2、经济适用住房。即政府供给政策优待，限定套型面积和销售价格，依据合理标准建设，面对城市低收入住房困难家庭供给， 具有保障性质的政策性住房。3、廉租房。即政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给 低收入家庭的政策性住房。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。4、政策性租赁房。指通过政府或政府托付的机构，依据市场 租价向中
2、低收入的住房困难家庭供给可租赁的住房。同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。我国保障性住房建设面临的问题一、住房保障法制建设滞后目前，我国住房保障制度均是以通知、意见和方法 等文件形式来推动的，这样导致住房保障制度的法律权威性不够， 政策措施的强制性力度缺乏。由于法制建设的滞后，使得保障性住房在定位、申请、取得上的标准没有准确的界定。二、保障运行机制不完善当前，我国保障性住房在运行机制上实行审批核准制。但在实践操作中，这种“申请审批公示”程序的审批核准制 1 在各个环节都存在缺陷，致使保障性住房的实施效果与预期之间 存在很大差异，公正性严峻受损。一方面，缺乏严格的家庭收入 调查制度。
3、另一方面，缺乏科学严格的退出机制。三、保障性住房建设标准偏高保障性住房建筑标准的提高，提升了保障住房的品质，但也较大地抬高了住房的价格，导致很多有时机购置保障住房的中低收入家庭因价格过高、无力购置而放弃。如石家庄经济适用房因定价过高遭弃购，廉租房和经适房里住着大量中高收入人群等等。四、保障性住房建设城郊化严峻目前，我国的经济适用房和廉租房建设出于本钱考虑，无视了当前消费者对四周环境的重视和社会的影响，大多集中在较偏僻的郊区，交通、教育、医疗等配套根底设施建设缺乏，造成住户的生活不便。例如，2023 年底，北京、广州两市消灭了约五分之一的限价房退购的反常现象，主要是由于地理位置不适宜，工作、生活
4、不便利。局部城市在保障性住房建设上的阅历做法淮安市保障性住房建设尝试“共有产权”模式共有产权，即一家房地产有两个或两个以上的权利主体，在 实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自 己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有肯定的利益，并担当 相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受 同等的权利，并担当相等的义务。2023 年 8 月，淮安市开头试验这一模式。该模式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例， 共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府赐予经济适用住房的优待政策，显化为政府出资，形成政府产权。简
5、洁来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出肯定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留 5%10%的共有产权房。与经济适用房一样，购房者存在肯定的条件约束。在其购置共有产权房后， 仍有各种优待。依据淮安的做法，购房者在 5 年内，可以依据原始价格购置政府拥有的产权，5 年后依据市场价格购置。5 年内， 政府产权局部不收房租，5 年后依据廉租房收取对应产权的租金。共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。购房家庭取得房地产权证 5 年后，转让经济适用住房的，转让的总价款将由个人和政府“三七开”：个人拿 70%，其余 30%上缴政府。厦门市保障性
6、住房建设的三大显著特点该市在保障性住房建设上的阅历做法被称为“厦门蓝本”，先后两次在央视一套的焦点访谈栏目上进展深度报道。特点一：政府投资，国企代建。 厦门的保障性住房不管是租赁房还是商品房，均由政府投资兴建。政府做出规划以后，托付有实力的大型国有房地产开发企业进展建设，国企完成工程工程以后，仅能猎取很低的代建费。特点二：只能一套，不能上市。 在厦门，社会保障性住房安排坚持“只能一套”的原则，符合保障性住房申请条件的家庭只能购置或承租一套，为了严把“一套”关，厦门保障性住房的申请实行家庭成员全名制，申请人必需要在厦门工作和生活。特点三：保障性租赁房不能转租或转借。 在厦门保障性住房的建设理念中
7、，保障性租赁房和保障性商品房有着同等重要的位置。据介绍，厦门保障性租赁房租金依据统一的市场标准来计算， 但是政府对租户的补助从 70%至 90%不等，也就是说，租户只用掏租金的 10%至 30%就可以。该市还结合公交停车场的改造，在妥当解决噪音和尾气问题 的根底上，利用公交场站的上部空间建设社会保障性住房，这样既便利市民出行，又节约用地。此外，该市坚持“小户型、功能全”建设标准1 房 1 厅不大于 45 ，2 房 1 厅不大于 60 ，最大户型为 3 房 1 厅，建筑面积不大于 70 。同时，在保障性住房的总供给中，将廉租房和保障性商品房的比例定为 7：3；全部的保障性住房均一次性装修到位，制
8、止“二次装修”，装修工程实行统一招标、统一设计、统一施工，每平方米装修本钱掌握在 200 元左右。九江市把好五个关口推动保障性住房建设一把好选址关九江市依据适度集中建设与分散配建相结合的原则，在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下，结合中心城区将来进展方向，合理布局，尽量靠近市中心、交通便利、周边公共设施配套较完善地段有些甚至在城市最中心地带，尽量选择靠近工业园区或规划物流和商业效劳区。公共租赁房建设：该市依据公共租赁住房的承租对象主要为 在园区就业的企业治理人员、技术人员和一般工人这一特点，在 工业园区内选址，依据合理布局、相对集中原则进展安排，且周 边企业符合条件的人员都可以就近申请租住
9、。棚户区改造实行：先想好再干，即对城市棚户区进展全面调查摸底，合理确定棚户区改造范围，明确棚户区改造的标准，在此根底上，制定“棚户区改造规划”和年度打算，有打算、有步骤推动棚户区改造工作，避开形成“拍脑袋工程”；先说好再干，即在棚户区改造实施方案和拆迁安置具体方法的制定上，充分敬重群众意愿，广泛征询被拆迁群众意见，变“要我改”为“我要改”，对得不到大多数群众支持的棚户区改造工程不盲目上马，避开形成“扯皮工程”；先算好再干，在制定棚户区改造具体方案时， 对棚改资金的投入及筹措渠道进展科学测算，确保资金按时足额到位，避开工程启动后因资金不落实，形成“半拉子”工程。二把好规划设计关保障性住房建设工程
10、规划设计紧紧围绕“标准适度、构造合 理、配套完善、功能齐全、质量优良、经济适用、环境美丽、便 利节能”要求，通过招标选择设计单位。无论户型设计、建筑外 观，还是环境配套等方面都力求精益求精。在户型设计上两室一 厅与一室一厅相结合，申请家庭可以依据自己的意愿自由选择， 棚户区改造安置房建设甚至依据拆迁房屋状况和拆迁家庭意愿进 行设计；在建筑构造设计上，实行多层与小高层相结合，砖混结 构和框架构造相结合，一梯两户与一梯多户通廊式相结合， 最大限度满足群众需求。三把好质量安全关为了加强工程建设治理，选派责任心强、作风过硬的人员进 驻施工现场加强协调和治理，从监视监理单位按标准履行职责， 到监视施工单
11、位工程经理及“五大员”现场治理，从材料进场， 到建设的各各环节，都严格把关，并定期组织开展工程质量大检 查，特别是抓好“质量通病”的比照检查。四把好本钱掌握关一是实行土地划拨。对保障性住房建设用地，政府坚持实行划拨供地。仅市中心城区近几年保障性住房建设用地累计超过1000 亩，市场价值超过 10 亿元。二是严格规费减免。九江市保障性住房建设规费收取均严格按政策规定落实到位，即行政事业性收费和政府性基金全免，经营性收费按低限减半收取。三是严格本钱核算。九江市严格按政策规定进展核算，一些大的配套和全部小区外配套，如连接小区的干道，效劳小区的学校、医院等， 均未计入保障性住房建设本钱，而是由政府投资
12、或市场运作方式建设。四是优化设计和治理。改开发商建设为政府直接建设，省去了开发商利润，也节约了治理费用等。五把好综合配套关始终把小区配套摆在重要位置。小区水、电、气和网线等均与房屋同步一次性配套建设到位。对廉租住房则制定统一的室内根本设施装修标准，低收入家庭无需再自己掏钱装修就可入住， 确保住得进，用得上。在公共效劳设施配套方面，确保各小区周边 100 米范围内建有幼儿园、学校、商业网点、农贸市场等必要配套设施，确保小区通路、通邮、有公交，切实便利群众。九江市推动保障性住房建设的具体做法一创工作思路九江市针对保障性住房和棚户区改造特征，统筹兼顾，整合 优势，将保障性住房建设、棚户区改造、市属国
13、有企业改制、推 进城市建设重大工程拆迁安置、旧城改造土地盘整拆迁工作有机 结合，依据“五位一体”的模式，统筹规划、配套建设，整体推 进：马上上述拆迁中符合保障性住房条件家庭，通过相应申请审 查程序后，优先在保障性住房中安置，保障性住房建设地方配套 资金在上述工程本钱中列支；上述工程如符合棚户区改造条件， 纳入棚户区改造范围，享受棚户区改造政策；按统筹规划，统一 建设、统一安置的方法建设综合性住宅小区，合理配建局部保障 性住房和进展上述工程拆迁安置。二加强组织领导成立了保障性住房建设和棚户区改造领导小组，下设办公室抽调精干专人负责日常工作。鉴于住房保障工作的重要性和长期性，2023 年又成立了全
14、额拨款事业单位“九江市住房保障中心”，定编 15 人。每年初市政府都要与各县市、区签订保障性住房建设和棚户区改造目标责任状，并将其纳入对县域经济目标考核。三实行得力措施1、实行“六个一”一个工程、一个领导、一个责任人、一套工作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍治理体制。明确保障性住房建设由市房产局牵头负责；棚户区改造由各县市、 区政府管委会作为责任主体，负责本辖区内棚户区改造项目的调查摸底、政策宣传、维护稳定、拆迁及安置、招商引资等 各项工作。在中心城区，市政府对棚改工程实行“综合包干、融 资贷建”的模式授权区政府管委会具体组织实施，以充分调 动辖区的乐观性和制造性。2、突出三级调度。一是基
15、层调度。在市中心城区，工程负责 人必需每天现场对工程建设进展调度，并填报当天施工人数、工程进展和存在问题状况表；对县域则由市“两房办”及相关具体责任部门每周进展一次 调度，并实行一周一报表。 二是部门调度。即由市牵头责任单位市房管局领导进展调度。对市中心城区建设工程，市房管局领导每周调度一次，假设工程建设需要则相应增加，准时觉察问题和解决问题；对县域则实行每月一调度， 并依据调度结果进展通报，通报除印发各地房管局外，同时送县市、区政府并报市委、市政府及市保障性住房建设领导小组成员单位。三是市政府调度。对市中心城区建设工程，市政府领导原则上实行一月一调度；对县域原则上实行一季一调度，调度选择在有
16、代表性的县市、区现场进展，并承受多媒体调度方式，通过纵向和横向比照，清楚而直观的反响出各地工程建设进展状况，进度快的县市、区作阅历介绍，进度滞后的县市、 区领导现场作表态性发言。四广辟筹资渠道九江市廉租房资金的筹措渠道： 1、上级补贴资金； 2、住房公积金增值收益在扣除治理费用和风险金后节余局部；3、保障性住房商业配套用地出让后的净收益；4、土地出让净收益 10%局部；5、改制企业职工住房纳入廉租住房安置，扣除中心、省补助资金 之外的差额局部。九江市棚户区改造资金的筹措渠道：1、向上面要一点，中心 和省以奖代补资金和转贷资金专项用于拆迁启动资金；2、土地盘 一点，马上改造地块的土地，通过市场化运作，拍卖所
