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1、当代光谷智慧城沿街高层项目前言受湖北佳辉置业有限公司委托，对当代光谷智慧城沿街高层项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行调查分析的基础上完成本报告。本报告的研究目的在于：为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。武汉学林置业顾问有限公司2005.11.25目 录前言I第一部分 总 论6一、项目背景61、
2、项目名称62、项目区位63、项目现状74、承办单位概况75、已具备的主要开发建设条件8二、项目可行性研究报告编制依据8三、项目主要结论91、项目名称建议92、项目目标顾客群定位93、项目产品定位94. 项目规划建设方案95、项目价格定位106、项目投入总资金和主要经济效果10四、项目建设存在的主要问题和实施建议121. 项目建设存在的主要问题122、项目的实施建议12第二部分 项目的市场态势分析14一、武汉房地产市场分析141、经济背景142、政策背景153、武汉市房地产市场特点分析164、武汉房地产市场趋势预测分析17二、项目供需圈区域房地产市场态势分析191、光谷片区概况192.光谷片区区
3、域房地产市场分析20三、光谷片区区域重点竞争项目分析221、主要竞争物业分布概况222、主要竞争物业价格分析233、主要竞争物业调查结果244、主要竞争项目的高层物业分析275、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议346、物业调查分析结论36第三部分 项目所在区域楼面地价分析37一、武汉市房地产市场土地供应状况分析37二、项目所在片区楼面地价分析381、邻近地块转让案例数据382、区域楼面地价分析383、住宅物业和商业物业地价分摊38第四部分 项目开发经营机会分析39一、项目SWOT分析39二、“NMN”（现状对策目标）矩阵分析40第五部分 项目定位41一、项目开发经营理念和
4、策略41二、项目定位421、物业定位中档精品高层物业422、项目命名423、目标客户群定位434、户型定位445、价格定位45第六部分 物业发展建议49一、物业开发方案构思49二、项目规划方案建议501.规划设计方案技术经济指标502、户型设计建议513、建筑及外立面风格51三、项目建设方案建议521、项目建设期522、空间组织和建筑布局523、人防和消防设计524、管理系统535、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购53四、项目环境景观方案建议54第七部分 环境影响评价55一、项目实施过程中的环境影响与对策551.项目实施过程中的环境影响552、项目实施过程中的环境影响对策55二、项目建成
5、后的环境影响及对策56第八部分 项目组织建议57一、组织机构配置57二、项目任务组织571、项目实施的原则572、工程招投标583、营销工作的组织604、物业管理工作的组织60三、项目实施进度601、项目建设开发周期602、项目实施进度安排613、项目实施进度表61第九部分 投资估算63一、建设投资估算631、投资估算范围632、投资估算编制依据633、投资估算说明64二、项目投入总资金及分年投入计划65第十部分 融资方案67一、项目资金来源671、项目资本金筹措672、项目债务资金筹措67二、融资方案分析681、资金来源可靠性分析682、融资结构分析683、融资成本分析684、融资风险分析6
6、9第十一部分 财务评价71一、财务评价基础数据与参数选取711、财务价格712、利率713、项目计算期选取714、财务基准收益率（ic）设定71二、营业收入与成本费用估算721、销售收入估算722、租赁收入估算723、销售成本费用估算724、所得税的估算72三、财务评价报表73四、盈利能力分析731、财务内部收益率732、财务净现值733、投资回收期734、投资回报率74五、偿债能力分析74六、不确定性分析74七、财务评价结论74第十二部分 社会影响评价75一、社会影响分析75二、互适性分析76三、社会风险分析77第十三部分 风险分析79一、风险等级划分79二、风险因素的识别和评估79三、风险
7、规避对策分析811、政策风险对策812、市场风险对策813、工程风险对策814、资金来源风险对策825、社会风险对策82第十四部分 研究结论和建议83一、项目开发建设与经济效果结论83二、该项目具有良好的经济效益和社会效益84三、项目实施建议84附图、附表87V 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告第一部分 总 论一、项目背景1、项目名称项目暂定名称：当代光谷智慧城沿街高层项目。2、项目区位当代光谷智慧城沿街高层项目位于“武汉中国光谷”中央商务区内，系当代光谷智慧城三期。东隔保利花园为关山大道，西至717研究所，南临雄楚大道（民院路与关山一路中段），北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷
8、步行街。其地理位置优越，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园。该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，外路客运、市内公共交通系统便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。本项目地块（东湖开发区雄楚大街1019号）3、项目现状当代光谷智慧城沿街高层项目属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目，是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区的一部分，现状为临时绿地。 经开发区主管部门同意，由武汉当代物业发展公司将该项目的开发经营收益权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营，并签订了相关书面协议。同时，经开发区主管部门同意，
9、对于在这块临街土地上建设11层、11层、15层三栋小高层（含底商）的住宅的原规划进行修改，修改后规划为建设17层、17层、25层三栋高层（含底商）的住宅。由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让，因此本项目建设的各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理，本项目是在当代光谷智慧城的名下进行开发和经营。4、承办单位概况湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块的开发经营收益权。武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股权合作开发的方式对本项目进行投资开发。项目的实际承办单位应是收购股权事宜完成后组建的新的经济实体。5、已具备的主要开发建设条件（1）已签订本项目地
10、块开发经营收益权转让书面协议。（2）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式规划和规划报批及公示工作。（3）本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。（4）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。（5）本项目为当代光谷智慧城小区组成部分，小区业主已入住，为近成熟社区，项目品质和市场认同度均较高。（6）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策； 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要； 武汉市及东湖高新技术开发区20
11、00、2001、2002、2003、2004年国民经济和社会发展统计公报； 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000年-2020年）； 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案； 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版)(1993年)； 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)； 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)； 城市房屋拆迁管理条例； 城镇土地估价规程； 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。三、项目主要结论1、项目名称建议延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知，项目建议为：当代光谷智慧城三
12、期2、项目目标顾客群定位本项目的目标顾客群为项目供需圈区域范围内核动力研究所、华中科技大学、中国地质大学、长江职业学校、民族大学、电大、职大等研究人员和教师、学校行政人员；开发区各类公司员工；物业周边居民。3、项目产品定位中档精品住宅当代光谷智慧城项目的品牌延续对现有物业的互补性、差异性、引导性（户型、降噪、保温、防尘、外立面）4. 项目规划建设方案项目共三栋高层建筑，总建筑面积为33000平方米，其中住宅29000万平方米，商业4000平方米，总户数为246户，容积率为4.13。本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。项目拟规划开发17层板式两栋，25层蝶型一栋共三栋高层住宅
13、。商业部分为高层之间连通一体的两层裙楼。结合高层深基础开挖和人防建设需要，做一层地下室，平时可作为停车位使用和设施设备用房。项目计划按照总体规划和布局一体化实施，总建设期为2年。其中前期准备为6个月，主体工程自开工建设至竣工交付使用为1年零2个月，开工半年后可开始商品房正式预售，现房销售期为4个月。具体项目总体控制性规划指标见下表（表1-1）表1-1 项目总体规划指标项 目数 量单 位用地面积12亩建筑占地面积2760平方米总建筑面积（不含地下室）33000平方米其中 住宅：29000平方米 商业：4000地下室建筑面积5580平方米总户数246户地下停车位102（地上7）个人防建面2760平
14、方米容积率4.13 建筑覆盖率34.50%绿地率45.00%5、项目价格定位住宅部分全程均价3100元/M2，总价控制在1550万元之间，主力户型为110M2左右的三房两厅两卫，总价在34万左右，最低首付款在10万左右，最低月供款在1000元/月左右。商业部分全程均价7000元/M2。6、项目投入总资金和主要经济效果在2年的开发建设经营期内：项目投入总资金为9627.42万元；其中自有资金为3372.67万元；税前净利润为2208.56万元；税后净利润为1542.56万元；自有资金税前投资回报率为65.48%；自有资金税后投资回报率为45.74%。表1-2 项目投入总资金和主要技术经济指标表序号
