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1、单项资产（资产组合）评估工作底稿要求一、业务委托书详见业务委托书样本二、评估计划（1）评估计划的内容应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程；（2）评估计划应当包括以下基本内容：评估项目基本情况（评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等）；时间进度；人员安排；主要评估程序；评估方法；技术方案；（3）评估计划应当由评估机构相关负责人审核、签字。三、存货评估（一）现场调查记录现场调查的方式：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。1、取得委托方、相关当事方所申报的资产明细表。要求：评估申报明细表填列的各资产科目完整；各科目评估申报明细表的填列内容准
2、确、完整；评估申报明细表提供方盖章确认；申报表与评估业务约定书的评估对象和评估范围一致。2、询问估价对象的存放地、类别、进货来源、管理方式、流动性、有效期限等，作出询问记录。勘察存货保管现场作出记录，并据以编制存货盘点工作计划。 3、核实评估对象的存在性、完整性及有用性（1）全面盘点评估对象，填写资产盘点表，并由估价师、存货管理人、企业代表签字，并加盖企业公章。对无法实施现场盘点的资产，应说明其原因，以及采取的特殊确认方法，并分析对评估结论的影响。对无法实施现场盘点且无法实施替代程序确认评估对象的真实完整，应考虑中止（终止）业务约定。（2）检查存货质量（保质期、破损、淘汰等），企业申报报废的存
3、货，应由企业决策层书面予以确认。（二）收集评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等1、资产占有方最近购进相同存货的合同和发票；2、市场销售或购进相同存货的价格信息3、证明存货流动性的资料：记录存货生产时间、库存时间、销售状况记录以及市场供求状况的资料；4、存货质量鉴定有关技术资料或专业鉴定报告（若需要时）；（三）评定估算1、说明评估技术思路，以及选择评估方法及其理由；2、市场调查案例的选择及可比性分析，确定市场价格；如果是处理库存货物，二手市场价格的调查与分析，确定二手市场价格。（注：均为含税价格）3、4、评定估算过程和结果正确（1）在使用成
4、本法、市场法和收益法评估资产的过程中，各项公式、模型应用正确，各项参数、比率确定正确，各种逻辑关系钩稽正确；（2）数学计算过程和结果正确。四、不动产评估业务约定：应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益（如：承租权、使用权、地役权）。除非具备法定的快速前提（破产清算、司法处置、经国有资产管理部门批准等，并在业务约定书中约定），不应随意按快速变现前提评估其清算价值。（一）现场调查现场调查的方式：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式。1、取得委托方、相关当事方所申报的资产明细表
5、。要求：评估申报明细表填列的各资产科目完整；各科目评估申报明细表的填列内容准确、完整；评估申报明细表提供方盖章确认；申报表与评估业务约定书的评估对象和评估范围一致。2、资产的产权调查（1）房屋及建筑物：查阅并取得房产证、土地使用证、设定的他项权利（租赁权、抵押权）；（2）土地使用权：查阅并取得土地使用权证、出让合同或用地协议；设定的他项权（抵押、租赁、地役权等）。（3）在建工程：查阅并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证；存在的法定优先受偿权调查（抵押、留置权、施工款）。3、调查评估对象的现状和使用状况的记录（1）房屋及建筑物：应逐项（栋）进行现场勘查，对房屋实体情况、使用及
6、租赁情况、区位状况、与所在区域政府规划的协调性等进行调查并作出调查记录（详见房屋现场勘查表）。一次评估数量较大、条件相同或相似的建筑物，可对规模大、价值高、有代表性的建筑物单独作出调查记录，但单独作出勘查记录的建筑物占委托评估范围的总量及评估总额均不得低于80%。对规模小、价值低或类似建筑物，采用列表方式作出调查记录，但应记录的要素应当完整。（2）土地使用权：逐宗进行现场勘查、包括：土地实体情况（宗地形状、地形地貌、开发成熟情况）利用情况（实际用途、容积率、地面建筑物附着物面积、年代、结构、绿化）；租赁情况、土地区位状况（详细位置及所处经济环境）、土地用途与所在区域政府规划的协调性、土地与地面
7、建构筑物之间的协调性等，并形成现场勘察表。（详见土地现场勘查表）（3）对于水利工程、码头、桥涵、道路等以及隐蔽构筑物，根据其价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况，作出勘查记录。对于构筑物与设备安装为一体的，应关注设备安装工程与不动产的关系，合理进行区分，并应当考虑机器设备等资产对不动产价值的影响，作出勘查记录。（4）在建工程：工程形象进度、计划投资总额、实际投资进度、计划工期及预计竣工时间、法定优先受偿权、估价对象与所在区域政府规划的协调性等。对超过计划工期或停工的工
8、程，向资产占有方详细了解原因并书面说明，对资产的可利用性作出恰当的判断并形成调查记录。涉及资产报废损失的，应经其董事会或主管部门批准。4、现场调查受到客观限制时采取的其他适当方法和记录对于因客观原因无法实施现场勘查的建筑物，如：水下建筑、埋藏物、因不可抗力无法现场勘查的建筑物，应记录估价师无法实施现场勘察的原因，以及所采用的其他适当方法对有关资产的数量、质量进行确认，并合理确认所采用的方法能不影响评估结论的合理性。当现场调查受限对评估结论的可靠性产生重大影响的，应终止接受评估业务委托。（二）收集评估资料1、产权资料（1）房屋及建筑物：取得房产证、土地使用证、设定的他项权利（租赁权、抵押权）；（
9、2）土地使用权：查阅并取得土地使用权证、出让合同或用地协议；设定的他项权（抵押、租赁、地役权等）。（3）在建工程：查阅并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证；存在的法定优先受偿权调查（抵押、留置权、施工款）。（4）对没有进行产权登记或权属证明所载权利人与资产占有方不符的，要求委托方或者相关当事方对权属作出书面承诺。对于不动产贷款抵押评估项目，应由资产占有方对是否存在未登记的法定优先受偿权作出书面承诺，并取得涉及的优先受偿权人的书面声明2、市场调查及数据分析资料（市场法）（1）收集3个以上近期（12个月内）交易案例。交易实例必须具备的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用
10、途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境；成交日期；成交价格，包括总价、单价及计价方式；付款方式；交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。对于土地使用权，还应取得交易案例的建设规划文件和交地条件等资料。（2）用作参照物的交易实例应当具备下列条件：1）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；2）成交日期与评估基准日接近；3）交易类型与评估目的吻合；4）成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。（3）验证或核实所收集的市场资料，形成现场调查记录并拍照。2、相关的历史和预测数据资料（收益法
11、）（1）取得对评估对象历史经营状况资料、未来收益状况的预测资料，并由资产占有方盖章确认。（2）通过市场调查取得的客观收益、经营费用信息，包括：市场租金、租金增长情况、空置率、经营费用水平、税费政策等。其中，可比租金案例应参照市场比较法确定；（3）通过权威机构发布的市场经济信息，如：安全利率、社会平均投资收益率、不动产行业投资回报率、租售比、贝塔系数等，并合理确信其可靠信。3、土地开发规划和预测数据资料（假设开发法）（1）取得宗地开发建设规划文件和具体规划指标。若宗地未取得建设规划文件，应取得区域控制规划文件，并参照取得的可比楼盘的规划条件设定房地产开发计划，或资产占有方提供的未开发计划，并合理
12、确信其合法性及可实现性。（2）市场供求资料：拟开发房屋（业态）的市场供求资料，并分析拟开发房产的可实现性：开发进度、销售进度和价格；按照市场比较法要求，收集可比交易案例的房屋售价。（3）成本、税费资料：收集与拟开发方案相匹配的房地产开发成本费用、开发利润等信息，或开发商的开发成本预算资料，分析确认开发成本的合理性；收集国家有关房地产开发、销售的有关税费、利率等政策文件，作为测算相关税费的依据。（4）通过权威机构发布的市场经济信息，如：不动产所在城市平均开发利润率（工业地产应单独收集）；若采用动态评估的，应收集安全利率、社会平均投资收益率、不动产行业投资回报率、贝塔系数等，并合理确信折现率及其可
13、靠性。4、不动产成本法评估收集的资料（1）建筑物估价资料：建筑物竣工决算资料、施工合同、当地建筑安装工程定额及配套文件，同类建筑物建安造价信息，主要材料、人工单价信息，当地市场建筑工程量包干价格水平，政府公布的各项建筑税费标准、前期工程费用市场价格水平。权威单位公布或估价师在市场提取的所在地区建筑物开发利润率或不动产投资回报率、银行贷款利率、销售税费率。（2）土地估价资料：当地政府公布的征地补偿和城镇房屋拆迁补偿政策文件，估价对象所在地人均土地面积、人均耕地面积、以及同类地区近期征地调查及补偿资料（房屋补偿、构筑物及其他附着物、水电等），调查类似旧城改造区域平均容积率、人口密度及企业密度；调查
14、农地征征收地经济适用房价格，相同或相近区域普通商品房价格，近期类似地区企业搬迁补偿案例；调查近期类似区域土地综合整治成本水平（平整、三通），当地土地整治平均开发利润率（工业、非工业）；调查条件近似的土地交易市价水平（测算土地增值收益）。（三）评定估算1、市场法。应记录参照物与评估对象的可比性分析以及根据评估对象与参照物的差异进行必要调整的过程和结果（1）交易案例选择恰当、充分； 1）.应当收集足够的交易案例（3个以上）；2）案例信息描述完整、准确，至少包括：名称、坐落、四至、楼层及朝向、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境；成交日期、成交单价、付款方
15、式；交易目的、交易方式、交易税费负担、是否为正常交易人等。（2）具体分析交易案例和评估对象具有可比性和相似性。（3）各项修正因素考虑合理、充分，逻辑关系正确1）包括交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。其中不动产状况修正可分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。2）详细说明修正理由和修正系数的合理性。其中，对交易日期修正、使用年期修正、付款方式修正、结构及楼层修正、容积率修正、朝向修正、建筑年代修正、环境修正、装修修正等应说明其参数来源。（4）列出评估测算过程表，测算比准价格。（5）对在比准价格基础上确定评估结论的方法合理性进行分析说明。2、收益法采用收益法的，应说明确定收益期限、预期收益和折现率等相关参数的过程和结果（1）确定收益期：不动产收益期应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余年限等参数，并根据有关法律法规的规定，合理确定。当建筑物与土地使用权使用寿命期不一致，以及确定的收益期与不动产经济寿命或法定寿命不一致时，应分析说明。（2）合理量化预期收益：1）根据调查获取的租金案例，选择确定可比案例；2）参照市场比较法，分析可比案例与估价对象的差异，进行修正，确定估价对象租金。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当未来收
