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1、应营子地块开发测算一、 测算依据及说明1、 从区土地局及镇政府两方面获得的有关土地拆迁、评估等信息2、 当地政府房地产收费标准、应营子核位线图3、 本测算不考虑地下部分4、 由于B地块（分公司楼后地块）位于双塔山大街及滨河大街之间，开发条件相对成熟，因此本测算拟以B地块为主二、 B地块土地成本B地块土地面积共9.28公顷，合139亩，根据此前当地招商时对应营子村摸底所掌握，其中：A、现有居住用地约77.66亩，现有房屋约1.2万，现有容积率约0.23；B、耕地61.34亩渠道一：区土地局1、 土地费用2、 附着物补偿、拆迁过渡费、回迁安置3、 税费（耕地占用税、征地管理费）我公司取得土地的成本
2、挂牌土地变性加4%土地交易契税约20万元左右/亩（不含4%土地交易契税）渠道二：镇政府居住用地约28万元左右/亩，耕地约1213万元/亩左右由此推算如下：【（2877.66）（1361.34）】/13921万元/亩说明：本测算中，土地成本以21万元/亩计三、 B地块土地成本构成详解目前，承德市尚未出台类似石家庄“城中村”改造的政策，因此，本地块所涉及的集体土地的拆迁改造将只能参照当地国有土地上城镇房屋拆迁补偿标准，因此，其中有估价偏高的因素！B地块21万元/亩的土地成本中主要构成如下：1、 房屋拆迁补偿价格参照上一年度同地带商品房均价水平，以1380元/计【对现有村民住宅以此价评估偏高】2、
3、如将耕地与居住用地综合考虑，则土地补偿价格以8万元/亩计【此前与村民协商的最低补偿标准】，地上附着物参照中介机构评估结果21万元/亩3、 如将耕地与居住用地分开计算，按此前与村民协商的最低补偿标准，则耕地部分补偿标准为10万元/亩（含青苗及其它附着物），居住用地部分为28万元/亩（包括土地、房屋及地上附着物）4、 参照承德市政府12号令，拆迁临时过渡期为18个月，拆迁临时过渡费以8元/计5、 参照承德市政府12号令，搬迁补偿费以10元/计6、 回迁仍采用集体土地建房形式，以1：1回迁，回迁面积约1.2万，建设成本约800元/，充抵房屋拆迁补偿费用，相应建房用地不超过1公顷【我由此公司可降低征地
4、费用、税费以及市政配套费投入】综上所述：21万元/亩的土地价格中已包含拆迁补偿及回迁房建设成本，因此，在进行商品房开发测算中的成本部分中，回迁房建设成本及其对应的征地成本不应再次重复计算！第一种方案【尽可能提高容积率，多层及小高层相结合】1、 经济技术指标（如下）：地块指标及单位A地块B地块建设用地面积公顷11.069.28居住户数户20601020居住人口人72103570总建筑面积263480180380住宅总建筑面积207200106000其中多层住宅6072064200高层住宅14648041800公建总建筑面积5628074380其中商业3810024000办公1118042000会
5、所12001080公共服务设施58007300停车位个容积率万/ha2.381.94建筑密度%绿地率%303072、 投资估算应营子村B地块投资测算【不考虑地下部分建设成本及办公楼销售收入】大项分类分项名称及说明金额（万元）成本投入土地成本【（9.281515）21万元/亩】2608土地交易契税【土地摘牌价4%】104小结：由于办公物业缺乏对比参照，并且缺乏市场基础，因此暂不考虑办公物业销售，除此之外，可用于销售的住宅及商业总建筑面积约为130000，则楼面地价为：210元/多层住宅建安成本【（6420012000）800元/】4176小高层住宅建安成本【418001000元/】4180框架结
6、构沿街商业建安成本【240001000元/】2400高层办公楼建安成本（含装修）【420002000元/】8400框架结构会所及公共服务设施建安成本【（10807300）1000元/】838配套费用1小区内配套（网管、泵房设备、供电设备安装及外装电缆、小区内路面硬化、景观及绿化）【按经验值估算一般为100120元/：180380100元/】18042现有高压线路改造【参照元宝山项目进行估算】180前期费用1配套费（当地标准，5%交市里，其余交区里，有弹性）【18038015元/】2702人防结建费（当地标准，有弹性）【18038040元/】7223墙改费（当地标准，有弹性）【1803808元/
7、】1444旧城改造费（当地标准，5%交市里，按用地面积收取）【8.28公顷20元/】1665设计费（当地行情，多层8元/，高层13元/）1866图审费（当地行情，多层2元/，高层3.5元/）487热力入网费（当地标准，按建筑面积收取，85元/）18048自来水入网费（当地标准，按建筑面积收取，15元/）施工期间费用1施工临时水电（参照经验值及定额标准，一般为建安量的2%）4002监理费用（参照当地收费行情，一般为10元/）180不可预见理论值一般以总投资的5%计算，按经验值取50元/900营销费用含人员、推广及售楼部装修，按经验值以50元/计650小结：总投入计30160万元，按可销售面积计算
8、，每平米成本约2320元/销售收入1多层部分销售收入（以1700元/计）【642001700元/】109142小高层部分销售收入（参考繁荣高层，以2200元/计）【418002200元/】91963商业部分销售收入（根据对周边调研，以3000元/计）【240003000元/】7200小结：总收入约27310万元结论至此，项目无法实现赢利，并且，此结果尚未考虑到其它税费支出第二种方案【容积率略低，一栋16F高层，其余全部为多层】1、 经济技术指标（如下）：地块指标及单位A地块B地块建设用地面积公顷11.069.28居住户数户居住人口人总建筑面积住宅总建筑面积129037113736其中多层住宅9
9、7488高层住宅16248公建总建筑面积其中商业3630118189.3办公会所公共服务设施停车位个容积率万/ha1.491.42建筑密度%绿地率%2、 投资估算应营子村B地块投资测算【不考虑地下部分】大项分类分项名称及说明金额（万元）成本投入土地成本【（9.281515）21万元/亩】2608土地交易契税【土地摘牌价4%】104小结：可用于销售的住宅及商业总建筑面积约为131925，则楼面地价为：206元/多层住宅建安成本【（9748812000）800元/】7799高层住宅建安成本【162481500元/】2437框架结构沿街商业建安成本【18189.31000元/】1819配套费用1小区
10、内配套（网管、泵房设备、供电设备安装及外装电缆、小区内路面硬化、景观及绿化）【按经验值估算一般为100120元/：131925100元/】13192现有高压线路改造【参照元宝山项目进行估算】180前期费用1配套费（当地标准，5%交市里，其余交区里，有弹性）【13192515元/】1982人防结建费（当地标准，有弹性）【13192540元/】5283墙改费（当地标准，有弹性）【1319258元/】1064旧城改造费（当地标准，5%交市里，按用地面积收取）【8.28公顷20元/】1665设计费（当地行情，多层8元/，高层13元/）1146图审费（当地行情，多层2元/，高层3.5元/）297热力入网
11、费（当地标准，按建筑面积收取，85元/）13198自来水入网费（当地标准，按建筑面积收取，15元/）施工期间费用1施工临时水电（参照经验值及定额标准，一般为建安量的2%）2412监理费用（参照当地收费行情，一般为10元/）132不可预见理论值一般以总投资的5%计算，按经验值取50元/660营销费用含人员、推广及售楼部装修，按经验值以50元/计，约占总销售额的2.5%650小结：总投入计20409万元，按可销售面积计算，每平米成本约1547元/销售收入1多层部分销售收入（以1700元/计）【974881700元/】165732高层部分销售收入（参考繁荣高层，以2200元/计）【162482200
12、元/】35753商业部分销售收入（根据对周边调研，以3000元/计）【18189.33000元/】5457小结：总收入约25605万元税金营业税销售额5%1280城建税营业税7%90教育附加（含教育附加及地方教育附加）【营业税4%】51结论税前利润3775万元所得税845万元税后利润2930万元投资回报率14.36%销售利润率11.44%利润平衡点分析多层、高层以及商业对项目利润的贡献率分别为：29%、20%、51%如果首先销售多层，则即使多层部分全部售完，也尚不能收回全部投资进而再销售高层，如高层部分全部售完，则至此方可基本收回全部投资商业部分开始销售时，为纯赢利阶段，赢亏平衡点相对滞后对比
13、分析：由上述两种方案测算对比可知，项目的赢利情况并非特别理想！在第一种方案中，为提高容积率，在不突破规划要求的情况下，采用了多层与小高层两种住宅形式相结合的方法，并安排了一定体量的高层办公物业，由此对土地利用率较为充分，出房率较高，但从投资角度来看，高层建筑直接导致了建安成本的增加，并间接导致了一系列相应取费（如配套费、施工临时水电、设计费、人防结建费等等）的增加，从另一个角度来看，高层住宅与多层相比，销售价格并未有明显提升，两者悬殊不大，因此在一种程度上影响到项目利润，最终导致无法收回投资!而在第二种方案中，虽然出房率低于第一种方案，但由于建安成本的降低，从而使项目在一定程度上实现了赢利，但由于售价偏低，从而使项目赢利期滞后。两种方案对比中发现，在楼面地价相接近的情况下，建安成本对利润的影响较大。此外，在第二
