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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!物管常识八大点 发布：2021-6-1214：12|作者：|文章来源：中国物业管理协会|查看：10734次 . 信息来源：广州物业管理信息网 一、物业公司何时开始收取物业管理费。 答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。 二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费。 答。目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物
2、业管理费。至于交纳管理费的多少，按照房屋使用、管理、维修公约中确定的标准执行。 三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价。 答。自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布的北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字第号），统收服务费元户吩拢晌镆倒鞠蜃杖 试述依法加强物业小区装修管理 发布：2021-6-1214：04|作者：|文章来
3、源：中国物业管理协会|查看：1684次 . 试述依法加强物业小区装修管理 文/李胜来 物业管理是一个综合性较强的服务性行业，其中对业主单元的二次装修管理就是重要内容之一。由于目前开发商建造的居住物业绝大多数是毛坯房，物业交付使用后，会有较长一段时间的装修搬迁期。这段时期是小区秩序最乱、对物业的人为损坏最严重、治安和消防管理难度最大、引发各类矛盾和纠纷 最多的时期，因此，重视和加强对装修过程的管理，并达到有效管理的目标，就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。有效的装修管理将为今后日常物业管理打下良好的基础，也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。 一、制订规定，宣传引导 目前，我国有关房
4、屋装饰装修的法规和地方性文件是我们进行装修管理的主要依据，除了物业管理的相关法规外，还包括住宅室内装饰装修管理办法、环境污染防治法、消防法，上海市的关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知和上海市住宅装饰装修验收标准等等。物业管理企业要依据政府的法规，结合不同物业小区的实际情况，制订适合于本物业小区的装修管理规定，这样形成的装修管理规定，应该成为物业小区装修管理的作业规程，对装修活动的相关各方都具有约束力。 装修管理规定制定以后，要利用多种途径和方式广而告之，大力宣传，把引导、教育和培训的工作做在前头。比如，将装修管理规定放到开发商的售楼处，或者张贴在建筑施工现场某个醒目的位置，让业主
5、/准业主们事先了解有关规范和要求，销售人员也对购房人进行宣传解释，可以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。在这样做的小区，经常会看到有业主/准业主在抄录装修管理规定的有关条款，有业主/准业主在就有关问题进行咨询，随后，他们会在确定装修方案时加以考虑。 二、重点管理三个主体 装修管理所涉及到的三个主体对象是业主/使用人、物业管理企业、装修施工单位。 业主是装修管理这一主要矛盾的主要方面，把业主的问题解决了，装修管理就成功了一大半。但由于绝大部分业主都太在意居室装修，他们既很少了解装饰装修的有关法律法规，又不很在乎局部单元对整体建筑的影响，习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。所以才会有各种不
6、规范、不道德、不合情理、甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。因此，加强对业主的宣传和引导非常重要。更深层次的考虑，是因为业主自治管理在一定程度上掌握着该物业小区在以后日常物业管理的生杀大权，自治管理的决策错误，轻则导致物业使用功能效率低下，造成物业贬值，重则会使物业不能正常使用，甚至楼塌人亡。 物业管理企业是装修管理的责任人和执行者，因此，物业管理企业对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小，都直接影响到装修管理的有效性。物业管理企业加强对装修的管理，应落实在以下几个方面： 1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定，并开展广泛的宣传引导工作； 2、对物业管理员工进行培训，使之全面、正确地
7、了解和理解装修管理规定的各项条款内容，并能对相关问题给予解答； 3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求，以及制止和纠正违规装修行为的处理方案； 4、在装修搬迁高峰期间，增加必要的人力和财力的投入； 5、加强对装修施工单元的巡视检查，随时记录有关事项，及时处理各类违章违规行为和现象，必要时向有关主管部门报告，直至诉诸法律； 6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施，随时清除各类黑色广告； 7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。 装修施工单位是装修管理的主要对象，对施工单位的管理要严肃、严格，特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。在施工单位办理装修施工
8、手续时，要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书，谨慎审核装修施工图纸，严格控制施工人员出入证的发放，并将有关材料登记记录在案。要对全体施工人员讲解装修管理规定，特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位，并根据上海市房屋土地资源管理局的规定，与施工单位签订住宅装修管理协议。物业管理企业给施工单位签发的“住宅装 修开工书”应张贴在装修单元的进户门上，以此作为标识，一方面是向邻里之间进行告知，另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。 在市场经济环境下，作为一种管理手段，向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的，应该推行。保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚，也可用于
9、对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。不收保证金，对装修施工损坏的修缮就要由物业服务费来承担，这部分支出增加了，必然减少其他方面的支出，结果就是某些方面服务标准的降低，最终还是业主利益受到损害。 三、对物业管理企业的要求 物业管理企业加强装修管理要“敢于管理，善于管理”，也要有“信心、耐心、决心、恒心”。 敢于管理是指在对装修管理时一定要有认真负责的精神，面对违章违规行为要敢于碰硬，只要是依法办事，只要是为了城市环境、社会安定和小区居民的整体及长远利益，就要勇于作为，一抓到底，绝不能以“我们没有执法权”为理由推卸责任，也不应以“我们已经发出整改通知书”或“已经报告了房地主管部门”为借口敷衍了事，
10、这样只会使违章行为和现象蔓延，最终导致积重难返，一发不可收拾。 善于管理是要求物业管理企业积累一套适宜的、行之有效的管理制度和方法。为什么有的小区违章搭建到处都是，新建成的小区不满一年已经满目创痍，乱不能睹；而有的小区居住多年依旧秩序井然，建筑风格原汁原味保护得很好。由此也反映出了物业管理企业的管理和服务水准。有的物业管理企业在小区装修高峰期专门派驻一支装修管理小组配合管理处加强装修管理工作，有的物业管理企业组织专门人员为装修单元提供有偿搬运服务（有组织的搬运，对小区建筑物、环境和秩序的影响可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得学习和借鉴的好方法。 信心物业管理企业对装修管理首先要树立信心
11、，而且这种信心要自上而下，在全体员工中进行灌输和培养，当有业主提出不合理或过分的要求时，在管理处的各个层面和环节给予的回答都是否定的，该业主的信心一定受挫，一般不会再坚持己见。 耐心对业主的宣传引导，以及对违规违约装修的劝说和制止，都要有耐心，要晓之以理、动之以情。对一些坚持错误行为的业主，我们也要有“打说理工作持久战”的心理准备，只要我们能坚持，通常也能够达到我们的目的。 决心对违规违约行为的制止和纠正要坚持原则，要有不达目的绝不罢休的决心。对个别违规违约性质严重，对小区环境整体影响较大，当事人又蛮横不讲理的，在不违法的前提下，物业管理企业不妨“越位”一次，做过头一点，只要效果好、对整体有利
12、就可以。 恒心物业管理是长期的管理工作，违规违约行为在装修期过后还会时有发生，物业管理企业应持之以恒，坚持按照装修管理规定的要求做下去，什么时候发生的问题什么时候处理解决，绝不能虎头蛇尾，以至前功尽弃，“晚节不保”。 四、对政府部门的建议 1、按照实事求是的原则，物价管理部门在核定物业管理费标准时，应该充分考虑装修管理的因素，允许增加这一时期的收费标准。比如，可以设想直接向施工人员按人头征收管理费，如每人每天12元人民币。此举理由有二：一是施工人员进入物业小区作业确实增加了管理内容、管理工作量和管理成本；二是有利于调控施工人员的进入数量和施工工期。 2、调整法律法规的有关规定，给物业管理企业增
13、加管理责任和权限，这样可使大量违规违约行为遏止在萌芽状态和在物业小区范围内得到解决。有关政府部门要给予物业管理企业在装修管理中的支持和理解，要多考虑他们的主观用意、总体把握和维护小区整体利益方面的愿望。 3、有些地方的法律法规已经赋予相关政府部门在装修管理的责任和权力，这些部门应该加大管理力度和作为能力，同时，应该出台对违法违规装修行为的快速处理办法，从根本上解决装修管理的难点问题。 作者系上实物业管理（上海）有限公司总经理 怎样做一名优秀的管理处经理 发布：2021-6-1214：04|作者：|文章来源：中国物业管理协会|查看：3628次 . 怎样做一名优秀的管理处经理 郑思思 人犹如一台电
14、脑。身体就像电脑的硬件，思想就像电脑的软件，思想也可以有选择性地安装，你选择了怎样的心态、思想方法和思维方式，决定了你会有什么样的成就。 物业管理行业的特点决定了“先业主之忧而忧，后业主之乐而乐”。只要业主有所需，我们就有所应，穿针引线、协调搓和，平日风里来雨里去，丝毫不得懈怠。与那些“一杯茶水一张报”的惬意环境相去甚远不说，我们的从业人员更要承受来自方方面面的心理压力。难怪有人曾戏言，做物业比做居委会难做物业管理人员更难。做物业管理处的领头人更是难上加难啊。正因为如此，物业管理企业培养和选拔一名优秀的管理处经理才显得尤为重要。 在物业管理行业越来越规范化、标准化、法制化以及竞争越来越激烈的情
15、况下，怎样才能做好一名优秀的管理处经理呢。 一、优良的品德和敬业精神作为管理处经理，你的一言一行都会影响到你的下属及员工，任何时候要言行带头。“人服于德，而不服于力”，员工服你是服你的道德，服你工作中起的作用。不要计较个人得失，具有任劳任怨的精神。作为管理处经理，敬业精神是干好物业服务管理工作的基石。前国家队主教练米卢曾有一句名言“态度决定一切”而今在物业管理行业也有一句名言“敬业决定一切”。细心、耐心、踏实的工作态度是绝对不可缺少的，如你没有细心地去洞察及防范管理区域内任何状况的发生，没有耐心地去与管理区域内业主沟通没有踏实地去为管理区域内业主解决好每一件事情，那么你的工作也无法得到业主的肯定和领导的认可。 二、必备的综合知识和牢固的专业知 物业管理行业涉及的面相当广泛，物业管理人需掌握必备的综合知识和牢固的专业知识。而作为物业管理区域内的经理1必须熟悉物业管理行业相关的政策法规。如果不懂就会变得被动。2物业管理服务礼仪知识。衡量和评价一家物业公司的物业管理水平如何，最直观的
