《某某地产公司员工学习手册104838》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某地产公司员工学习手册104838（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.某地产公司员工学习手册业务知识篇篇房地产市场场类1. 房地产：房房产与地产产的总称，狭义的房房地产是指指土地及地地上建筑物物与附着物物等具体的的物业，其其所有权有有拥有对其其占有、收收益、处分分的权利；广义的房房地产指第第三产业的的房地产业业，包括土土地整理、房房地产开发发、经营、销销售、中介介服务、物物业管理等等产业。2. 房地产权利利：指房地地产所有权权人享有的的占有、收收益、处分分的权利。其其中占有权权包括买卖卖权、使用用权；收益益权，指租租赁权；处
2、处分权包括括置换权（交交换权）、抵抵押权、继继承权、赠赠与权、分分割权。3. 地产开发经经营：是指指房地产开开发企业在在城市规划划区内国有有土地上进进行基础设设施建设、房房屋建设，并并转让房地地产开发项项目或者销销售、出租租商品房的的行为。4. 商品房：是是指房地产产开发企业业开发建设设并向市场场公开出售售、出租的的房屋。5. 经济适用住住房：是指指根据国家家经济适用用住房建设设计划安排排建设的住住宅。由国国家统一下下达计划，用用地一般实实行行政划划拨的方式式，免收土土地出让金金，对各种种经批准的的收费实行行减半征收收，出售价价格实行政政府指导价价，按保本本微利的原原则确定。6. 廉租住房：是
3、指政府府和单位在在住房领域域实施社会会保障职能能向具有城城镇常住居居民户口的的最低收入入家庭提供供的租金相相对低廉的的普通住房房。7. 存量房：是是指已被购购买或自建建并取得所所有权证书书的房屋。8. 再上市房：是指职工工按照房改改政策购买买的公有住住房或经济济适用房首首次上市出出售的房屋屋。9. 房屋拆迁补补偿：是指拆迁迁人对被拆拆除房屋的的所有人，依依照城市市房屋拆迁迁管理条例例的规定定给予的补补偿。拆迁迁补偿的方方式，可以以实行货币币补偿，也也可以实行行房屋产权权调换。10. 商品房维修修基金：是是指按建设设部住宅宅共用部位位共用设施施设备维修修基金管理理办法（建建住房199982113
4、号）的规规定，新建建商品住宅宅（包括经经济适用住住房）出售售后建立的的共用部位位、共用设设施设备维维修基金。它的使用必须通过业主委员会的通过并授权物业公司专款专用。11. 土地使用权权：是指土地地使用者在在法律允许许范围内对对依法交由由其使用的的国有土地地或者集体体土地的占占有、使用用以及部分分收益、处处分的权利利。属于房屋的的他项权利利。12. 房地产一级级市场：又称土地地一级市场场，是土地地使用权出出让的市场场，即国家家通过其指指定的政府府部门将城城镇国有土土地或将农农村集体土土地征用为为国有土地地后出让给给使用者的的市场，出出让的土地地，可以是是生地，也也可以是经经过开发达达到七通一平的
5、熟地。房房地产一级级市场是由由国家垄断断的市场。13. 房地产二级级市场：是土地使使用者经过过开发建设设，将新建建成的房地地产进行出出售和出租租的市场。即即一般指商商品房首次次进入流通领域域进行交易易而形成的的市场。房房地产二级级市场也包包括土地二二级市场，即即土地使用用者将达到到规定可以以转让的土土地，进入入流通来自w w w. .c n 中国最大大的 资料库 下载领域进进行交易的的市场。14. 房地产三级级市场：具有消费费性质。此此时房地产产呈横向流流通，即使使用者、经经营者之间间的平等转转移，表现现为使用者者之间的交交易行为。反反映的是以以效用为价价值尺度的的市场价格格，是调剂剂需求条件
6、件下的市场场行为，如如私房出租租、出售等等就是三级级市场行为为15. 房地产二级级半市场：这是在二二三级市场场中延伸出出来的一个个市场细分分，于2002年在深圳圳一次地产产高峰论坛坛中形成的的概念，它它具体是针针对新盘的的尾盘市场场，一方面面它不属于于二手房范范畴，另一一方面作为为新房，它它已不是开开发商销售售推广的重重点，而其其在城市房房地产的空空置率中占占有相当的的份额。16. 土地出让：是国家作作为土地所所有权主体体进行的土土地使用权权变更，获获取土地租租金收益的的行为。其其方式有：A、行政划划拨：国家家因发展行行政、工业业、文化、教教育、卫生生事业及社社会公共利利益需要进进行的象征征性
7、收取少少量地租的的方式。B、协议出出让：国家家对土地性性质进行规规划明确后后，与有投投资意向的的企业共同同商议土地地的出让价价格，这是是市场化程程度不高，非非完全竞争争的产物；“8.31”大限后，国国家对此类类用地一刀刀切，不再再允许有此此类出让形形式。但在在地方政府府的操作上上，有些还还是以历史史遗留问题题进行规避避应对。C、招拍挂挂：这是目目前所有土土地在“831大限”后的土地地政策。是是指招标、挂挂牌、拍卖卖三种公开开竞争的方方式。17. 实际销售面面积：是指指报告期已已竣工的房房屋面积中中已正式交交付给购房房者或已签签订（正式式）销售合合同的商品品房屋面积积。不包括括已签订预预售合同正
8、正在建设的的商品房屋屋面积，但但包括报告告期或报告告期以前签签订了预售售合同，在在报告期竣竣工的商品品房屋面积积。18. 预售面积：是指报告告期未仍未未竣工交付付使用，但但已签订预预售合同的的正在建设设的商品房房屋面积。报报告期预售售又在报告告期转正式式或协议销销售的商品品房的面积积应列入实实际销售面面积，同时时统计为销销售收入。19. 套内面积：建筑本体体的建筑面面积，相对对建筑面积积，它没有有考虑其本本身之外的的公摊面积积。20. 使用面积：建筑物不不计算建筑筑公摊与墙墙体面积的的净面积；21. 居住面积：使用面积积中只服务务于居住空空间，不考考虑配套服服务空间的的面积，包包括卧室、起起居
9、室、客客厅等，不不包括阳台台、卫生间间、厨房、储储藏间等面面积。它是是衡量一个个城市居住住水平的重重要指标。22. 空置面积：是指报告告期未已竣竣工的可销销售或出租租的商品房房屋建筑面面积中，尚尚未销售或或出租的商商品房屋建建筑面积，包包括以前年年度竣工和和本期竣工工的房屋面面积，但不不包括报告告期已竣工工的拆迁还还建、统建建代建、公公共配套建建筑、房地地产公司自自用及周转转房等不可可销售或出出租的房屋屋面积。23. 房地产“五五证二书一一计划”包括：建建设用地规规划许可证证、国国有土地使使用证、建建设工程规规划许可证证、建建设工程施施工许可证证、商商品房销售售许可证；住宅质质量保证书书、住住
10、宅使用说说明书及及建设工工程投资计计划。24. 交房入住：购房者收收到交房通通知单后的的收房步骤骤：（1）在规规定的时间间去物业部部门查看资资料，资料料包括：A、房屋的的住宅质质量保证书书B、住宅宅使用说明明书C、竣工工验收备案案表D、面积实实测表E、管线分分布竣工图图(水、强电电、弱电、结结构)（2）购房房者会同物物业验房，验验房标准根根据商品品房买卖合合同的约定和相相关法规规规范，验房房范围包括括房屋及附附属设施质质量、室内有有害气体是是否超标及及小区环境境等； （3）购房房者就验收收中存在的的问题提出出质询、改改进意见或或解决方案，物业予予以认可签签字； （4）开发发商在一定定期限内解解
11、决验房中中存在的问问题后，再再次发出交房通知单单； （5）购房房者再次会会同物业验验房，没有有问题，购购房者领取取住宅钥匙，签署住住宅钥匙收收到书和和入住交交接单，商商品房交付完成。 城市规划与与基础设施施类1. 中央商务区区(CBD)：大城市中中金融、贸贸易、信息息和商务办办公活动高高度集中，并并附有购物物、文娱、服服务等配套套设施的城城市中综合合经济活动动的核心地地区。2. 中心居住区区（CLDD）：CLD是城市里里集中的生生活区域，该该区域内有有政府提供供的适合居居住的基础础设施。CLD中的Centtral不是中央央的意思，而而是指集中中其重点在在于集中了了生活资源源，方便了了区域内居居
12、民的生活活CBD、CID是商务区区、产业区区。三者功功能不同，互互为支撑。其其共性在于于：C-CCentrral。从经济济学原理讲讲，为降低低成本，在在某一区域域内集中资资源、集中中配套。CBD的意义在在于降低产产业组织的的商业交易易成本， CLD意味着产产业人口生生活成本的的集约化选选择，是降降低高品质质的生活成成本的市场场发展方向向。3. 中央产业区区（CID）：指城市市集中的科科技产业、加加工制造、物物流园区等等。CIDD是降低科科技信息交流成成本，而形形成的一个个经济发展展中心。4. 城市化水平平：衡量城市市化发展程程度的数量量指标，一一般用一定定地域内城城市人口占占总人口的的比例来表
13、表示。5. 居住用地：在城市中中包括住宅宅及相当于于居住小区区及小区级级以下的公公共服务设设施、道路路和绿地等等设施的建建设用地。6. 公共设施用用地：城市中为为社会服务务的行政、经经济、文化化、教育、卫卫生、体育育、科研及及设计等机机构或设施施的建设用用地。7. 道路广场用用地：城市中道道路、广场场和公共停停车场等设设施的建设设用地。8. 市政公用设设施用地：城市中为为生活及生生产服务的的各项基础础设施的建建设用地包包括：供应应设施、交交通设施、邮邮电设施、环环境卫生设设施、施工工与维修设设施、殡葬葬设施及其其它市政公公用设施的的建设用地地。9. 绿地：城市市中专门用用以改善生生态、保护护环
14、境、为为居民提供供游憩场地地和美化景景观的绿化化用地。10. 特殊用地：一般指军军事用地、外外事用地及及保安用地地等特殊性性质的用地地。11. 城市道路系系统：城市范围围内由不同同功能、等等级、区位位的道路，以以及不同形形式的交叉叉口和停车车场设施，以以一定方式式组成的有有机整体。12. 城市道路网网：城市范围围内由不同同功能、等等级、区位位的道路，以以一定的密密度和适当当的形式组组成的网络络结构。规划建筑设设计类1. 建筑面积：建筑本体体净内空间间加上墙体体宽度一半半的水平投投影面积再再加上公摊摊面积，就就是建筑面面积。其要要求的最低低层高在2.2米以上（含含2.2米）。2. 公摊面积：为服
15、务实实际自用面面积（即套套内面积）而而形成的公公共服务的的面积。其其计算原则则是：（1） 商商品房公用用建筑面积积的分摊以以幢为单位位。分摊的的公用建筑面积为本本幢内的公公用建筑面面积，与本本幢不相连连的公用建筑面积不不得分摊到到本幢房屋屋内。 （2） 为整幢商商品房服务务的公用建建筑面积，由由该幢楼各各套商品房分摊；为为局部范围围服务的公公用建筑面面积，由受受益的各套商品房分分摊。多次次分摊公用用建筑面积积 的，分别别计算分摊系数。各各套商品房房应分摊的的公用建筑筑面积，为为各次分摊的公用建建筑面积之之和。 （3） 公用建筑筑面积分摊摊后，不划划分各套商商品房摊得得建筑面积积的具体部位位，但任何何人不得侵侵占或改变变原设计的的使用功能。 （4） 可分摊的的公用建筑筑面积： A、大堂、公公共门厅、走走廊、过道道、公用厕厕所、电（楼楼）梯前厅、楼楼梯间、电电梯井、电电梯机房、垃垃圾道、管管道井、消防防控制室、水水泵房、水水箱间、冷冷冻机房、 消防通道道、交（配配）电室、煤煤气调压室室、卫星电电视接收机房房、空调机机房、热水水锅炉房、电电梯工休息息室、值班警警卫室、物物业管理用用房等以及及其他功能能上为该建筑服服务 的专用设设备用房。
