房地产评估与房地产开发经营实务1、课程教学目的本课程为资源环境与城乡规划管理和城市规划专业的必修课程 ,也是建设 部组织的国家房地产估价师执业考试的必考内容本课程是在学习完《房地产 估价理论和方法》和《房地产开发与经营》的基础上，增加学生提高和运用房 地产估价的方法，学会撰写房地产开发项目的可行性研究报告2、课程主要内容《房地产估价与房地产开发实务》课题的主要内容为建设部颁发的《房地 产估价规程》和国土资源部颁发的《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》 两个规程的学习和实践3、学时安排和教材本课程计划 54 个课时教材：《房地产估价案例与分析》 参考资料：《城镇土地估价规程》，国土资源部《房地产估价规程》，建设部《建设项目经济评价的方法与参数》《房地产评估与房地产开发经营实务》讲课题纲第一部分 城镇土地分等定级第一章 我国的地价体系一、城镇地价体系1、城镇土地分等：将城镇看作一个整体，在城镇之间分等层次：国家、省、县域内城镇土地的分等方法：多因素综合评价法2、城镇土地定级：城镇内部土地的定级3、城镇基准地价评估4、地价监测点的建立与维护5、协议出让最低价（1）商业、居住以经营型方式出让（2）工业用地出让最低价二、农用地地价体系1、农用地的分等2、农用地的定级3、农用地的估价三、农用地转用中地价的评估1、区片征地综合地价2、统一年产值四、宗地地价的评估第二章城镇土地的分等定级第一节第二节城镇土地的分等城镇土地的定级第三章城镇基准地价的评估第一节 基准地价评估的评估第二节 路线价的评估第四章 城镇地价的动态监测第五章 宗地地价的评估第一节 宗地地价评估的基本方法第二节 不同用途下地价的评估第三节 不同目的土地价格的评估第四节 宗地评估报告的格式第六章 征地综合区片地价的评估与统一年产值的测算第二部分 农用地的分等定级与估价第一章 农用地的分等 第二章 农用地的定级 第三章 农用地价格的评估第三部分 房地产开发项目的可行性研究第一节 房地产开发项目的市场调查与预测 第二节 房地产开发项目的方案设计 第三节 项目总投资的构成及其资金的筹措 第四节 房地产开发项目的成本测算 第五节 房地产开发项目的利润预测 第六节 房地产开发项目的财务评价 第七节 房地产开发项目报告的撰写第二章 城镇土地的分等定级第一节 城镇土地的分等 一、分等的概念以及层次1、分等的概念 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综 合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对 城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
土地等反映城镇之间土地质量的地域差异2、对象 城镇土地定级对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土 地城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定3、分等的层次按照分等的范围，可分为全国、省域（自治区）、以及县域内城镇土地的分等 全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等； 省域（自治区）开展城镇土地分等，应重点考虑对省、自治区内的城市和县城 镇划分土地等；直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻 地城镇划分土地等城市所辖的空间上与主城区分隔的实体（如独立工矿区、开发区等），宜在 城市分等基础上，经综合平衡划定等别1）国家层次的分等 新增建设用地有偿使用费中收缴中，国家将全国所有的县级以上的城镇进 行了分等，共分为 15 等陕西省的等别从 5 等到 15等2）省域（自治区）的城镇土地的分等（3）直辖市域城镇土地的分等（4）县（市）域内城镇土地的分等 陕西省 2002 年的城镇土地分等，就是在此层次上进行二、分等的技术流程 城镇土地分等的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行 验证其技术流程如下：a） 建立影响城镇间土地等的因素因子体系；b） 确定各因素因子的相应权重；c） 分析因素因子的影响方式，建立评价标准；d ）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分 值，并初步划分城镇土地等；e） 验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等 进行调整并定案；f） 编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
1、城镇土地分等因素选取 城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次 影响城镇土地等的主要因素有：a） 城镇区位因素；b） 城镇集聚规模因素；c ）城镇基础设施因素；d） 城镇用地投入产出水平因素；e） 区域经济发展水平因素；f） 区域综合服务能力因素；g） 区域土地供应潜力因素 上述因素中，城镇用地投入产出水平因素、区域土地供应潜力因素作为备选因素在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用影响城镇土地等的主要因素相应涉及的因子a） 城镇区位因素有：交通区位、城镇对外辐射能力；b） 城镇集聚规模因素有：城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规 模、城镇工业经济规模；c） 城镇基础设施因素有：道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；d） 城镇用地投入产出水平因素：城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强 度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；e） 区域经济发展水平因素：国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、 商业活动、外贸活动；f） 区域综合服务能力因素：科技水平、金融状况、邮电服务能力；g） 区域土地供应潜力因素：区域农业人口人均耕地、区域人口密度。
表 A1 城镇土地分等因素权重表因素选择要求因子评价指标选择要求城镇区位必选交通区位城镇交通条件指数必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选城镇集聚规 模必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇人口密度城镇人口密度备选城镇非农产业规模城镇二三产业增加值备选城镇工业经济规模城镇工业销售收入备选城镇基础设施必选道路状况城镇人均铺装道路面积必选供水状况城镇人均生活用水量备选供气状况城镇气化率备选排水状况城镇排水管道密度备选城镇用地投入产出水平备选城镇非农产业产出效果城镇单位用地二三产业增加值备选城镇商业活动强度城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额备选城镇固定资产投资强度城镇单位用地建设固定资产投资备选城镇劳动力投入强度城镇单位用地从业人员数备选区域经济发展水平必选国内生产总值国内生产总值综合指数必选财政状况地方财政收入综合指数必选固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数必选商业活动社会消费品零售总额综合指数必选外贸活动外贸出口额综合指数备选区域综合服务能力必选金融状况人均年末银行储蓄存款余额必选邮电服务能力人均邮电业务量备选科技水平专业技术人员比备选区域土地供应潜力备选区域农业人口人均耕地区域农业人口人均耕地备选区域人口密度区域人口密度备选2、 城镇土地分等因素因子选择原则2.1 城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量 有显著影响 ，且能 直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低。
2.2 城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围2.3 选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不 同性质城镇之间的土地等差异2.4 城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未 来土地等产生影响2.5 城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理3 城镇土地分等因素因子选择方法3.1 城镇土地分等必须选择有关必选因素因子必要时，可以根据实际情况和 资料获取的难易程度，遵循因素选择原则对备选因素因子进行筛选3.2 因素因子选择宜根据特尔菲测定法进行，必要时可采用主成分分析方法等 作为辅助手段来进行筛选4 城镇土地分等因素因子权重确定4.1 城镇土地分等因素因子权重确定的原则 权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度权重确定的原则为：a）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0~1之间，各选 定因素的权重值之和为 1；b ）因素所涉及的因子权重值在0~1之间，每个因素对应的选定因子的权 重值之和为 1 ；c）权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定， 也可以用特尔菲测定法结合其他两种方法来确定4.2 城镇土地分等因素因子权重确定的方法4.2.1特尔菲测定法（Delphi方法）对各因素进行多轮次的专家打分，并按下式计算权重值：W=E/100ii式中：W 第i个因素或因子的权重；iE ——第 i 个因素或因子经过多轮打分后的均值。
i实施要求：a ）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10〜40人；b） 专家打分应根据相应工作的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情 况下按表 A2 的格式独立打分；c） 从第二轮打分起，打分必须参考上一轮打分的结果进行；d ）打分轮次为2〜3轮4.2.2 因素成对比较法 对所选因素或因子进行相对重要性两两比较，赋值，计算权重 实施要求：a） 对比结果要符合A因素大于B因素，B因素大于C因素，A因素大于C 因素的关系；b） 对因素所赋的值应在0〜1范围内，同时两因素之和等于14.2.3层次分析法（AHP方法） 对因素或因子相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值 实施要求：因素相对重要性判别最好使用特尔菲法测定的数据，判断矩阵必须通过一 致性检验5、 城镇土地分等资料调查与整理5.1 城镇土地分等资料调查的一般要求5.1.1 除反映增长率水平所需的资料外，所收集的资料时限应在分等工作开展 年度的前三年内；资料调查应统一各种数据的时限，人口、用地、基础设施等 数据应统一设定截止时限，经济、社会数据应以年度为统计时段。
5.1.2 同一因素因子的数据口径应保持一致，必要时应根据具体情况进行适当 的修正5.1.3 调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中5.1.4 调查工作应在统计数据填报、汇总的基础上，进行必要的实地考察、补 充校核工作5.2 城镇土地分等资料调查内容5.2.1 资料调查应根据分等所涉及行政区域的情况，收集相应的各类统计年 鉴、城市（镇）建设统计年报等5.2.2 分等基本资料涉及：a） 城镇年末常住人口、非农业人口、农业人口；区域总人口、农业人口；b） 城镇建成区面积；区域土地总面积5.2.3 城镇区位资料涉及：a） 城镇所在区域的区域交通图件；经过城镇的干线、支线铁路的数量，干线、非干线公路的数量和等级，港口年吞吐量，机场等级，高速公路数量；b） 城镇全年客运总量、货运总量5.2.4 城镇集聚规模资料涉及：a） 城镇人口密度；b） 城镇全年二三产业增加值；c） 城镇全年工业销售收入5.2.5 城镇基础设施资料涉及：a）城镇年末铺装道路面积；b ）城镇全年人均生活用水量；c） 城镇气化率。