公司成本指南

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1、公司成本指南Company number 1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108成本控制要点应用指南（试 用 本）编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来， 编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三 点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权 重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范 里，我们以控制什么What、怎样控制 How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本 应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内 容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来 便利。总部人事部培训基地、2000、

2、6目录第一项 错误!未找到引用源。第二项 错误！未找到引用源。第三项 错误！未找到引用源。第四项 错误！未找到引用源。第五项 错误！未找到引用源。第六项 错误！未找到引用源。第七项 错误！未找到引用源。第八项 错误！未找到引用源。第九项 错误！未找到引用源。附件 北京公司规范化管理系列文件立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的 不同而有所区别。该环节由于有国家多项 法规政策的限制，运作时灵活度较小，基 本原则是在国家规定范围内最大限度地控 制企业的费用。项目部在项目开发前期起 主要作用，因此，这一环节成本控制的主 要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制征地费用拆迁

3、安置费 用少父或晚父，力 争减免房产确权后办理 拆迁安置费用大市政费用规划条件项目部负责项目部负责开发形式买断内容买崩付款总额付款时间 三通或七通平的标准自建部分按照公 司工程体系走；交 政府部分按有关规 定办理满足公司利益最 大化，合理提高容 积率，降低土地成 本明确买断内容明 细为公司争取最大 利益周期长、次数多 明确验收标准明 细工程部、设计部 和审算部负责自建 部分；工程部负责 交政府部分。项目部、设计部负责项目部负责项目部负责项目部负责工程部、项目部 负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责3、合 作开发合作方式分成比例符合集团要求, 有利于北京公司;双赢原则;项目部负责项目部

4、负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成 表、附表一、附表 二及买断方式的成 本构成交房时间尽可能地延后交房，工程部负责表、附表、附表 二及合作开发的成 本构成交房标准不低于合冋中交 房标准项目部负责付款总额 付款时间选择有利于公 司利益的方式项目部负责项目部负责规划环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最大，具有 “一锤定音”的地位和作用：在规划环节 进行成本控制是实现事前控制的关键，可 以最大限度的减少事后变动带来的成本。 所以该环节控制要点和控制内容相当复 杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，

5、 严格审批。设计部和各类评审委员会在该 环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案（1）可行性规划 设计市场信息搜集和分 析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任 务书可行性设计变 更设计部负责， 项目、审算、 销售部配合暂缺相应可操 作参考文件， 以下同（2）方案评审组成可行性规划评 审委员会，对方案进 行评审、确定。未通过的方案进入 可行性设计变更环 节，再重新评审。由项目、设 计、工程、审 算、财务、销 售等各部门组 成评审委员 会，总经理负 责（3）设计成果对可行性规划设计 根据实际情况进行细 节调整设备选型方案提前 确定设计部负责， 工程部配合根据

6、提交的设计成 果进行投资估算审算部负责， 设计部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营 的情况和市场分析制 订设计任务书设计部负责， 项目部、销售 部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委 员会（2）报批注意市政设计注意相关法规，元 善自身报批规范性， 材料完整项目部负责， 设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要 求对报批设计进步 调整设计要求内部审核设计部负责， 知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投 标方案和设备选型、 实体研究、环境方案 等因素对总成本作出 概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设

7、计要求 招标专家评审内部评审招投标评审委 员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料 自己专业人员勘察设计部负责， 工程部协助（2）设计方案评 审桩基设计2种以上 形式由专家进行桩基形 式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设 计（1）施工图设计 要求根据销售包装设 计、桩基设计、功能 设计及配套设施等因 素，在扩初图基础上 确立施工图设计要求建安施工图中结构 造价、建筑造价和环 境设施费等约占总造 价70%的部分属于设 计方可控部分，应严 格审核。设计部和工程 部负责，其他 部门协助（2）报建政府部门报批费，按 政府有关政策父纳。项目部（3）报施图（4）审图

8、（5）施工配合互审互签，明确修改 意见，设计洽商设计部负责， 工程协助，知 会销售部（6）面积测算设计图纸测算与实际 施工时检验相结合设计部负责， 工程部协助6、销售包装 设计结合营销费用控制 施工招投标7、装修方案 设计（1）方案设计要 求根据扩初设计图、经 营指导书和实体研究 的结果确定方案设计 要求设计部负责， 销售部协助（2）材料设备选 型成本方案市场信息调研根据设计要求确定 装修材料和设备制订装修设计目标 成本计划明细表装饰综合价格拆分 分析设计部负责参见深圳公司 文件（3）招投标制订设计任务书设计部负责， 销售部协助评审招投标评审委 员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、

9、功能设计（1）小区建筑物 功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑 物功能设计部负责， 销售、工程部 协助（2）市政配套方 案市政状况调研 争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设 计根据投资估算和报 批标准确立环境设计 方案目标成本总额设计部负责， 项目部协助招投标招投标评审委 员会（4）智能化设计市场现状分析，智 能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部 合作，争取双赢招投标小组组 织，总经理负 责（5）销售承诺保持各部门与销售部 的信息畅通，保障销 售承诺与实际功能的 致性设计部负责， 工程部协助9、设计变更（1）设计调整费 用（2）设计变更洽 商严格按照设计变更

10、洽 商流程进行设计部负责， 工程、销售部 协助详见工程现 场变更管理规 范10、材料设 备（1）选型（2）方案确定时 间在扩初图确定刖确定 材料设备，使设计在 图纸阶段就考虑了材 料设备的安装设计部负责， 工程部协助（3）采购招投标招投标评审委 员会详见设备材 料米购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设 计、审算、销售等多个部门的实际运作， 在程序上没有太多变数，但具体内容特别 是招投标评审委员的选择则须有很强的针 对性。这个环节成本控制的难点在于标书 制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标 单位

11、的选 择(1) 资质(2) 管理水平(3) 技术力量(4) 历史记录(5) 资金实力(6) 合作经历建立承建商、工程 监理、材料及设备供 货商名册及资料库。从公司认可名册中 的承建商、供货商、 监理公司中选择投标 单位。主办部门推荐五家 投标单位报招投标工 作组。工程部负责工 程监理招投标 合同；设计部负责设 计、环境、装 修招投标合 同。审算部负责材 料设备招投标 合同。销售部负责营 销、包装招投 标合同。详见招投标 管理规范第 8条至15条 和招投标管 理程序招投标工作小组 审核、考察、评估、 筛选三家以上投标单 位报招投标评审委员 会及主管领导招投标评审委 员会审核 主管领导批 准。详见

12、招投标 管理规范第 8条至15条 和招投标管 理程序2、招投 标文件各类合同的招投标书 内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费 标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标 书必须加盖投标单位 法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12 ）定标方法；（13 ）投标单位补充 意见；（14 ）标准合同条 文；（15）图纸、其他要 求等。主办部门起草、制定 招投标标准文本1、工程部负责 工程监理招投 标合同；2、设计部负责 设计、环境、 装修招投标合 同。3、审算部负责 材料设备招投 标合同。4、销售

13、部负责 营销、包装招 投标合同。详见招投标 管理规范第 6条、第16 条至20条、 和招投标管 理程序招投标工作组审核招投标评审委 员会审核； 主管领导批准；详见招投标 管理规范第 6条、第16 条至20条、 和招投标管 理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标 和定标（1）技术性评标和定标（2）经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负 责技术评标2、审算部负责 经济标书的评 标3、财务部负责 审核广告包装 费详见招投标 管理规范第 21条至33 条、和招投 标管理程序综合审核投标单位； 评定中标单位招投标评审委 员会审核、评 定。主管领导批准详见招投标 管理规范第 21条至33 条、和招投 标管理程序施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面， 一个是因各种变更带来的费用，另一个是材 料、工程款的支付。由于市场变化与市场把 握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况 而要对施工计划和内容进行改动，而在变更 时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶 段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通 和良好合作。