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1、 深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司2008 年深圳房地产市场年度分析报告前言2008 年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：（一）房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长 0.36个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。（二）土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近 50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9 宗，土地总成交面积约为82万平方米。（三）商品
2、房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批 准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。（四）商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.57万平方米，同比去年下降37.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。（五）商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。从
3、2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。（六）二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。尺度认为，对于未来楼市走向，既 要看到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“ 保增长”目前已经成为国家工作的重点，在这一目标指引下，未来
4、一段时间内，国家可能出台有利于经济增长的政策，如再次降息、进一步降低交易环节税费、放松信贷政策等，这些措施对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有利于促进楼市理性回归。不利的方面在于，如果国际金融形势继续恶化，可能对我国的实体经济造成负面影响，那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，未来发展不容乐观。因此，对于2009年的深圳房地产市场来说，想要重现2007年的“辉煌”几无可能，继续2008年的楼市调整是其唯一出路。对于2009年深圳房地产市场，尺度有以下展望：（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。（二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商
5、的拿地热情依然不高。（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方。（四）如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年的成交量将比今年有所回升。（五）中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导。（六）房价依然处于下行通道，下调幅度约在10-15%之间。一、2008 年房地产行业相关政策分析从2007年底以来，全国房地产市场开始走向不景气，全国主要城市出现“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。同时，由于银行信贷的收紧（标志性政策是 2007年9月27日出台的关于第2套房贷的政策），股市又很低迷，开发商的融资困难重重，现金流十分紧张。而9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷
6、危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。另一方面，中国经济形势也开始出现恶化的趋势，经济下滑明显。随着CPI 指数的回落，“ 防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性，而中国经济的三架马车投资、出口和消费都出现了一些问题：出口受阻，内需不足，中国的经济增长受到严峻的挑战。为 了保持经济稳定较快的发展，中央政府一改上年年从紧的货币政策（上半年连续7次提高存款准备金率），转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，从9月份开始，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激
7、消费，保经济增长。政府在上述方面态度的转变，一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容忽视，另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。在政府公布的4万亿元的经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的增长。于是，我们看到，从9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原 本采取的较为严厉的房地产的政策已有所松绑，比如2套房贷政策的松动、政策上鼓励和支持首次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发企业合理的融资需求、取 消城市房地产税等等。这 些政策对于房地产市场的回暖的确起到
8、了重大的推动作用，这可以从全国各个城市在11月份来成交量的迅速上升反映出来。与此同时，政府政策重大的转向还体现在更加注重民生、加强保障性住房的建设上。政府文件不断提到加强保障性住房建设，更是准备投入9000亿元用于保障性住房建设，这与前两年过快的房价上涨有关系。房 价脱离了绝大多数老百姓的承受能力，民生问题不得不引起重视，社会矛盾变得更加尖锐，所以政府的思路逐渐明晰：房地产双轨并行商品房和保障性住房并行。中 央政府目前的财政实力相对雄厚，具 备承担部分保障性住房建设的能力，因而原来偏弱的住房保障系统被提上了日程，保 障性住房主要是为了满足中低收入者的住房需求，这可以缓解部分中低收入者目前高房价
9、下购房压力，促进社会和谐。二、2008 年深圳房地产市场表现综述与2007年土地市场“地王”频出的疯狂相比，2008年的土地市场风光不再，显得异常冷清，深圳土地市场同样概莫能外。土地市场交易的冷清特别是住宅用地交易的惨淡，是事出有因的。去年9月房贷新政发布之后，深圳楼市由此前的一路高歌猛进，开始急转直下，自年底逐渐步入低迷期。受其影响，土地市场也进入低谷时期，开发企业不仅拿地热情大减，拿地行为更是异常谨慎。首先在12 份，宝安区3宗住宅用地因无人竞买而流拍，之后不久的2008年1月，深圳市首次出让的两块限价房用地也有一块出现流拍。此后自7月开始直至10月，深圳土地市场的住宅用地首次连续4 个月
10、出现零成交。进入11月才有1宗住宅用地成交，而此地块还是在6月份因无人竞买出现流拍的地块。整体来看，在推出的17宗住宅地块中，共有8宗地块流拍，流拍率达到47.1%。换言之，接近一半的住宅用地出现流拍。而且不光是深圳的土地市场，实际上自年初以来，全国各个城市均时有土地流拍新闻传出。土地流拍频频发生的同时，即使有土地能够成功出让，地价也持续走低。可以说，在房价疯涨时期被推高的地价水平，目前正在回归理性。土地流拍和地价走低并非偶然，其原因是多方面的：一方面是因为自去年9月发布房贷新政之后，银行收缩房地产贷款，再加上一系列宏观调控政策的实施致使楼市出现持续低迷的状况，而楼市低迷、销售不畅，导致开发商
11、陷入资金链紧张的窘境，拿地能力有限；另一方面由于楼市持续走低，开发企业对楼市发展信心不足，对大势难以把握，拿地趋于谨慎。除了资金链紧张，今年以来国家出台的一系列土地方面的政策，对开发企业的拿地行为也带来极大影响。对闲置土地进行清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费、督促开展节约集约用地等，都给开发企业释放出一个明确的信号囤地、炒地都将面临极大风险。而这些土地新政又无疑会给拿大宗地的开发企业在融资上造成很大困难，加上银行房贷紧缩，土地频遭“流拍”可谓土地市场面对楼市低迷的正常反应。可以说，土地流拍以及地价下跌，实际上是土地市场价值重估的过程，表明房地产市场正在挤出以前积累的泡沫，而地价的
12、走低对于房价回归理性也是有利的。2008年前11个月的深圳房地产市场，在商品房一手楼市场，其表现可谓是“持续低迷加略见曙光”。从供应情况来看，2008年1-11月，深圳商品房批准预售面积同比去年有较大幅度增加，商品住宅批准预售面积同样也有所增长。而从销售情况来看，不论是商品房的销售面积还是商品住宅的销售面积，与去年同期相比，均有三成左右的跌幅。新建商品房的供需比由去年的0.95:1上升至2.08:1，也就是说，深圳新房市场已经由去年的略微供不应求，变为今年大大的供过于求。供需比的严重失衡，并非表示消费者缺乏购房需求，相反的是，消费者的购房需求非常充足，只是由于受高房价和其他因素的影响，暂时无法
13、得到有效释放。从2008年以来各月的销售情况可以看出，第一季度，由于受去年底楼市低迷的影响，整个市场表现冷清，加之2月处于农历新年时期，本来就是销售淡季，因此受季节性因素影响，这一季度的销售非常不理想。而在进入第二季度之后，虽然“五一”黄金周取消，假期缩短为三天，但是由于“春交会”的带动，楼市成交量有较大幅度上升。在第三季度，则成交回落，楼市又陷入低迷时期。但是，随着“十一”黄金周的临近，9月的成交量开始放大，到10月则继续增加。与此同时，受国内外经济形势的影响，为了应对美国金融危机所引发的全球经济危机，国家开始出台一系列政策，其中不乏专门针对房地产市场的相关政策，如减免交易契税，降低首次购房
14、和购买改善性住房的首付比例，下调存款准备金率和存贷款基准利率等，在这些楼市利好政策的影响下，按照签订预售商品住房合同的数据来看，11月的新房成交量超过六千套，出现猛增。而二手房市场的表现也差强人意，二手房挂牌均价自年初一路下跌，跌幅达 17.2%。而从成交面积来看，上半年成交量相对较高，一直处于持续微升的趋势。从8月开始成交面积大幅下降，且持续小幅下跌，至11月才有略微回升。二手房市场的不景气事实上与一手楼市的低迷不无关系。在去年楼市火爆的时期，由于投机投资客的存在，炒房现象严重，从而带动二手房市场的虚假繁荣。而从去年末楼市进入低迷期以后，随着楼市泡沫逐渐挤出，投机投资客的逐渐退出，二 手房市
15、场亦随之进入平淡发展期。而由于一手房市场今年以来出现持续低迷，二手房市场不景气情形更加明显。但是，可以看到的是，在一系列房地产新政的带动下，消费者对楼市发展看好，再加上临近年底，消费者购房愿望增强，购房需求部分释放。其直接结果就是11月的成交量猛增，同时二手房成交面积也一路增长。因此，尺度认为，消费者的购房需求是一直存在且需求较大的，这从有房交会的5月和10月成交量相应放大也是可以看出来的。问题的关键在于，如何才能使消费者的购房需求得到有效释放？房价，不得不说是一个重要因素。从2008年商品住宅成交均价来看，与去年房价一路攀升情形相比，今年的房价波动频繁，各月房价有起有落。而从整体来看，受成交
16、持续低迷的影响，与去年相比，房价已有不小回落。虽然，在临近年底的时候，由于一系列楼市利好政策的影响，导致楼市成交猛增，成交价格也有小幅回升，整个市场似乎出现一派繁荣景象。但是，应该看到的是，纵观整个2008年，深圳房地产市场的发展实际上一直在进行深度调整，到目前为止调整远未结束，并将继续进行。10月底楼市新政带来的利好，使部分消费者压抑已久的购房需求暂时性的放开闸门，再加上临近年末，消费者的购房需求也有所释放，因此导致近期楼市交易量出现暴涨。如果开发企业对此盲目乐观，看到成交量出现所谓的“井喷”就认为楼市已经回暖，并进而“捂盘”或抬高楼价，这注定是行不通的。对于消费者而言，虽然政策的利好会使其出现小部分集中入市的情形，但 这只是暂时的，要 真正使大多数消费者的购房需求释放出来，关键还在于房价。只有房价回落到一个合理的水平，符合消费者的购买能力，
