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1、高层住宅项目物业管理服务内容高层住宅项目物业管理的服务内容本节主要阐述XX院项目安全管理，环境卫生及绿化管 理、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。(-)XX院花园安全管理保安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说安全 第一”，保安工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了 切实的保证，租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也 是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车 场管理等工作都属于安全管理的范畴。1、治安管理(1)治安工作的特点及主要任务特点：A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯 彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作 的根本目的，也是衡量保安工作
2、绩效大小的主要标准。B、物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状 况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不 开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个 理的保证，建立和实施IS014000环境管理体系则保证XX院 项目成为“三无”的生态绿色环保办公物业。2、环境管理主要任务和组织结构（1）环境部主要任务：负责物业各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的 清洁要求；负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，掌握 清洁费用的支出；负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素 质；负责接受客户的委托清洁业务。备注：XX院环境保洁工作拟建议考虑以外包的方式委 托专业保洁公
3、司实施，管理处负责对受托专业保洁公司的保 洁工作进行监督和管理，具体外包分析和建议将进行充分调 查后在后续的顾问工作中专项提供贵司。（2）组织结构（3） 16小时保洁制度物业实行16小时两班组保洁制度，早晨7： 00上班直 至晚上11： 00时下班。以保证物业的卫生达到要求，每日 的卫生全面清扫在物业人流低谷时和下班时进行，尽量减少 对用户办公的影响。（4）噪音污染控制噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了 解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65% 以上。把噪音控制在国家规定的”白天不高于55分贝，晚 上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。3、垃圾分流在狠
4、抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将 对垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资 源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。（1）垃圾收集袋装化：垃圾的收集，统一采用垃圾袋 进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。（2）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回 收物品进行回收利用，避免资源浪费。（五）设施、设备的维修与维护高档物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障设备运 行的安全、高效，我们将结合XX院项目的实际情况，把zz 在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到本物业的设 备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完 善设备管理模式。此外，我们将在XX院项目的
5、设备管理中导入环保、节 能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造 一个舒适的绿色办公环境。为此，我们对该物业设备管理与 维护制定了以下管理方案。1、机电设备管理的基本原则(1)、物业设备设施的管理采用ZZ安全而高效的管理模 式建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理 体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由 工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严 格执行相应设备运行操作规程。制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为 日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由 便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部 负责。设备的维护保
6、养由相关单位根据设备管理规定和 巡视检查记录开展工作，并作相关记录。实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如 更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的 大、中 修。维修均应有记录，其中主要设均将建立设备 修理保养情况记录卡作为履历性质一直保留。(2)、建立完善的设备编码及标示方案A、根据物业图纸资料的有关图则及通用图则，制定设 备编码规则B、制定含有设备编码编号的设备总览表。C、依设备总览表设立设备卡并执行设备责任 人制度。D、对于标贴明显的将导入zz视觉标示系统。E、机电的编号编码由公司工程部统一进行。(3)、主要设施设备将建账册、建立设备台账A、设备台账内设备均需建立相
7、应的设备修理保养情 况记录卡，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。B、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建 议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。(4)、建立完善的质量记录体系A、任何工作做到有据可查。B、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。C、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定 设备零部件的供应商事项以确保今后各设备系统维修需要 和可靠运行。D、利用金地物业公司强大的技术资源结合供应商技术 力量对XX院管理处形成有力的技术支持。(5)、技术资料的管理A、对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。管理处 工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技 术资料以复印件
8、(或原有两套则可留一套)存档于本工程部 资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。B、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。(6)、有关设备类钥匙的管理A、定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、 门房钥匙。B、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱， 分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。C、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度，对内方便工 作，对外防范破坏及恐怖行为。(7)、技术工种的管理因物业机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源 的合理配制。2、设施、设备的维护管理物业的公共设施、机电设备的维护管理采用
9、zz成熟完 善的管理模式。A、消防中心、停车场及物业周围由工程部和保安部联 同负责，设备的日常运行和使用由工程部门负责，并严格遵 守各项制度和规程。B、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保 养和分级维护保养，设备设施的日常保养、设备定期保养和 分级保养由工程部负责，根据有关设施、设备的管理规定开 展工作并作好详细记录。C、拟建议外聘专业电梯维保公司对电梯进行专业化管 理并充分发挥zz物业公司的电梯管理技术特长，技术支持 和配合管理处作好小区电梯的管理工作。D、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据物业 的图纸资料制定设备编码规则和设备总览表，并设立设备管理人和设备管理责任人。E、对设
10、施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导 入zzCI视觉标示系统，充分显示zz的规范化管理模式。3、增收节支，不断提高管理水平(1)、增收节支措施A、经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业 教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电 做起，努力降低维修维护成本。B、努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修 技术服务水平。C、加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前 提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员 开支。D、加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专 人保管，合理领用。E、物业内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用 电，减少公用电费支出。(2)、
11、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。A、提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作 的领导。B、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。C、继续完善配件的供应商体系。D、配备用于高空作业的液压升降台。E、加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势, 加大技术和管理的督导作用。F、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优物 业的标准进行运作。G、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给 予精神和物质奖励，提高员工的积极性。H、实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工 程技术难题。I、成立专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备 故障。特点。C、服务性强。从本质上看，保安就
12、是服务，即提供保 安服务。作为保安人员，要树立”服务第一、用户至上”的 思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜 悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助 人。D、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏，既 要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素 质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统 和消防报警系统。主要任务：A、门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通 车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时 应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。B、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进 行巡视检查，发现不安全的因
13、素及时进行解决。C、停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取 临时停车费，进行停车场消防和安全管理。D、治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、 行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。E、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备 专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。F、与其他部门搞好配合工作。2、相应的治安防范措施（1）安保部的组织结构XX院管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关，物业 面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。保 安部一般的岗位设置为：（2）合理安排治安岗A、电梯服务：服务前台小姐、门童二班倒16小时值班 （视实际需要，拟在主出入口设置
14、）B、智能监控中心三班倒24小时值班C、地下车库出入口三班倒24小时值班（分设东北岗、 东南岗、西部岗三个岗位）D、小区巡逻岗三班倒24小时值班E、小区主入口大门三班倒24小时值班F、保安主管负责花园内安全管理工作的总体协调。（3）加强非办公时间门岗的监控力度A.人流出区控制图门卫岗值勤业户问候询问后、登记询问后、登记进入XX院来访客户进入XX院（跟踪观察）其他人员进入XX院（跟踪观察）B.图人流入区控门岗值勤业户所带贵重物品须经业户确认在登记本签字检查证件（出入证）无异常放行来访客户放行其他人员放行C.物流出区控制图门岗值勤用户所带物品询问执用户证明执管理处开的放行条放行来访客户收回放行其他
15、人员确认无误，收回放行条放行(4)组建机动快速应急分队快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反 应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、 快速支援、便衣监察、机动。(5)实行24小时巡视巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题 和处理问题，巡逻人员采用徒步巡逻方式。（6）加强区域巡逻为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。（7）治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问 题，找出原因，制定相应的措施。（二）车辆管理车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这 一点，首先要搞好停车场的建设。1、位置规划车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽 车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车 主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，XX 院管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划 分的一个构想：2、内部要求对于机动车，我们将根据物业的整体规划，实施以下管 理措施：（1）了解用户车辆情况，实行便捷停放（2）实施停车专用车位制度（3）物业道路设减速坡，限制车辆速度（4）严禁无牌车进入停车场（5
