制度2021年对物业管理用房权属之法律分析与案例探讨单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年对物业管理用房权属之法律分析与案例探讨对物业管理用房权属之法律分析与案例探讨随着我国《物权法》正式颁布施行，房地产之业主的建筑物区分所有权概念进入公众视野，特别针对社区地上(下)停车位、会所、物业管理用房等公用部位的建筑及非建筑物之用益与归属在物业服务管理中产生了诸多争议;同时，社区居民的自我维权意识不断提升，开始从维护小业主切身利益向谋求全体业主之共同利益趋势而发展根据目前我国《物权法》、《上海市房地产登记条例》及其他行政法规、规章、规范性文件之规定，物业管理用房属于全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，应当列明依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产的范围并提供相关证明材料，房地产登记机构对初始登记范围内有业主共有房地产的，应当在房地产登记簿上予以记载，不另行颁发房地产权证较早规定“物业管理用房”之《上海市居住物业管理条例》自1997年7月1日起施行，按照上海审判实践，通常在1997年7月1日之前竣工的物业小区，因当时法律法规对物业管理用房未作规定，一般情况下法院不予支持。
同时，实践中也出现了不少房地产发展商将小区物业管理用房等全体业主共有的物业登记在自己名下，并办理出房地产权证的违规情形，或者房地产发展商将物业管理用房挪作经营或他用，抑或以提供他处用房为依据据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定：“共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积与本幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫等)不得分摊到本幢房屋内本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内房地产发展商据此认为，未计入公摊面积的物业如物业管理用房等因计入成本而拒绝移交给业主大会本文将围绕物业管理用房的形成、权属的法律概念、理论基础、具体配置、权属登记、权利限制与救济等方面进行有益的分析与探讨，希望能提供理论与实践上的衔接，以更务实的方式解释与解决相关冲突关键字建筑物区别所有权、物业管理用房、物业管理用房权属、房地产初始登记本文所述“物业管理用房”较早出自本市《上海市居住物业管理条例》((1997年5月28日公布)、并被《上海市住宅物业管理规定》(2004年11月1日起实施)废止)，该条例第13条规定：“住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有”。
其后，《物业管理条例》(国务院2003年6月8日公布)第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房这是国内首次以行政法规的形式对物业管理用房正式确立随后，上海市人民政府批转市房地资源局《关于上海市实施物业管理条例若干意见》的通知(沪府发[2003]61号)，该《实施意见》第3条规定：“关于物业管理用房，建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)”也即明确本市物业管理用房实则包括两大类：物业管理办公用房和业主委员会用房再后，《上海市住宅物业管理规定》(2004年11月1日起实施)、上海市人民政府批转市房地资源局关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知(沪府发[2004]38号)对物业管理用房的权属登记、配置等作了更进一步的规定最终，我国《物权法》(2007年10月1日起施行)首次以法律的形式正式规定了物业服务用房概念，第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，其语义与本文述及“物业管理用房”应属相同也由此可见，依立法者角度而言，物业管理用房的地位和作用在不段上升一、物业管理用房权属、具体配置及产权登记规定上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知(沪府发[2003]61号)第3条即为关于物业管理用房的规定：“建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用;业主大会成立后，无偿提供给业主大会。
产权属全体业主所有物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记接着，上海市房屋土地资源管理局印发《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》的通知(沪房地资物[2003]455号)第7条关于物业管理用房规定：“建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积(实测面积)报告中予以注明，并加盖建设单位公章;建设单位提交的资料符合《若干意见》规定的物业管理用房配置条件的，市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记，并按规定予以注记2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按《若干意见》的规定执行。
1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供随后，《上海市住宅物业管理规定》(2004年11月1日起施行)第19条规定：“建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号第20条规定：“物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：(一)物业管理用房;建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书再次，上海市人民政府批转市房地资源局关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知(沪府发[2004]38号)单列第5条物业管理用房的配置规定：“建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：(一)物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%;物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。
二)业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区域的建筑面积为基数，按本条第一款、第二款规定配置临时物业管理用房建设单位提供临时物业管理用房的，应当根据《规定》第十九条的规定办理相关手续该意见从2004年11月1日起执行，2003年9月9日市政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知(沪府发[2003]61号)同时废止但就物业管理用房来讲，两份意见的区别不大，后一份意见区分了分期开发建设时物业管理用房的提供问题，等于使物业管理用房配置贯穿整个小区的建设开发过程中，与现今成片、分期开发物业小区相对应、相配合2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业管理办公用房通常都按上述规定意见进行的《上海市房屋土地资源管理局关于明确不同时期物业管理用房面积的复函》(沪房地资物[2005]190号)又重申规定：“2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按《关于实施上海市住宅物业管理规定》的若干意见》(沪府发[2004]38号)的规定执行。
1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供综上所述，物业管理用房是在物业管理实践过程中逐渐完善起来的，其依托的是法律、法规、规定、意见、通知、答复等一系列具有法律效力的规范，其可以从三个时间段划分物业管理用房的配置及登记制度：1)1997年7月1日之前竣工的居住物业管理区域，因未有相关物业管理用房的法律法规规定，可不予配置;2)1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供实践中在房产规划局可查明小区物业管理用房的标注，因为建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积(实测面积)报告中予以注明，并加盖建设单位公章;若无相关配置的，应给予相应配置3)2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，按《关于实施上海市住宅物业管理规定》的若干意见》(沪府发[2004]38号)的规定执行最新出台的《上海市房地产登记条例》(2009年7月1日起施行)对物业管理用房从房地产登记机关登记管理角度在第27条进行了规定：“房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，应当列明下列房地产的范围并提供相关证明材料：(二)依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。
第29条规定：“新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上记载该房地产开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，并分别颁发房地产权证;初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不另行颁发房地产权证房地产登记机构应当在房地产登记簿上注记作为公益性公共服务设施的房地产，由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始登记由此可见，该条例强调在新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当明确四种不同性质的房地产权利范围：一是房地产开发企业用于销售的房地产;二是物业管理用房、业主办公用房等业主共有房地产;三是幼儿园、小学、居委会用房等公益性公共服务设施;四是车库、会所等房地产开发企业保留自有的房地产从不动产登记角度，1997年7月1日以后竣工的居住物业管理区域，小业主可通过在房产规划局或房地产交易中心查阅到物业管理用房相关规划配置及产权登记信息，看是否符合相关法律法规规定目前实践中，有将物业管理用房登记在房地产开发企业名下，或单独办理房地产权证的，这些都属于违法违规，应予纠正二、物业管理用房之权属的法律性质及限制我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利1该法第73条同时规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外建筑区划内的其他公共场所、公用。