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1、本科生毕业论文（设计）题 目: 南京市住宅特征价格研究 基于租赁与购买视角的比较分析 姓 名: 沙娇娇 学 院: 工学院 专 业: 工程管理 班 级: 工程管理81班 学 号: 3148116 指导教师: 唐学玉 职称: 讲师 2012 年 5 月5 日南京农业大学教务处制目 录摘要1关键词1Abstract1Key words1引言2一、相关理论分析2（一）住宅价格2（二）住宅特征2（三）住宅消费方式与住宅特征偏好3（四）住宅特征偏好与住宅价格关系31.建筑特征对住宅价格的影响32.邻里特征对住宅价格的影响33.区位特征对住宅价格的影响3二、模型与数据4（一）模型构建41.特征价格模型的理论
2、基础42.特征价格模型的函数形式43.特征价格模型的应用4（二）变量选择51.因变量的选择52.自变量的选择6（三）数据采集61.数据采集表62.调查的住宅小区73.数据来源7三、变量说明8（一）特征变量的量化81.定量变量的量化82.定性变量的量化93.综合指标度量9（二）编制数据统计表9四、南京市住宅特征价格的实证研究9（一）住宅特征价格的实证研究基于租赁型住户视角91.因变量和自变量的描述性统计102.模型的估计和检验103.模型的结果分析10（二）住宅特征价格的实证研究基于购买型住户视角121.因变量和自变量的描述性统计132.模型的估计和检验133.模型的结果分析13五、基于不同消费
3、方式的南京市住宅特征价格的比较分析15（一）两类住户的住宅特征价格比较分析15（二）两类住户的住宅特征偏好比较分析161.共同特征偏好分析162.不同特征偏好分析17六、结论与讨论17（一）研究结论17（二）学术价值和实践意义181.学术价值182.实践意义18七、不足之处与研究展望18（一）不足之处18（二）研究展望191.住宅特征变量的选取和量化192.数据的采集193.模型函数形式的选择194.住宅市场的细分19致谢19参考文献20附录21南京市住宅特征价格研究基于租赁与购买视角的比较分析工程管理专业学生 沙娇娇指导教师 唐学玉摘要：随着我国城镇市场的形成，城市住宅价格问题尤为突出。本文
4、基于国内外研究文献的基础上，将特征价格模型具体应用于南京城市住宅市场，选取了住宅的5个建筑特征，7个邻里特征，4个区位特征作为特征变量，通过搜集与整理出255套南京市住宅特征样本数据，运用SPSS软件进行线性回归分析，分别构建出租赁市场特征价格模型和购买市场特征价格模型。结果表明，进入模型的9个住宅特征偏好对住宅价格具有显著影响，且影响程度各有差异。另外，对住宅特征的影响程度进行排序和分类，对于租赁型住户，按照影响程度从大到小为：建筑面积、CBD距离、物业管理费、室厅数目、行政区划、装修程度、文体设施、生活配套、地铁；对于购买型住户，按照影响程度从小到大为：建筑面积、CBD距离、行政区划、物业
5、管理费、生活配套、文体设施、学区、装修程度、地铁。最后，分析比较不同消费方式下的住宅特征价格和住宅特征偏好。关键词：特征价格模型；特征变量；特征价格；住宅特征偏好；消费方式The research of housing characteristic price in Nanjing Comparative analysis based on the lease and purchase Student majoring in Engineering Management Sha JiaojiaoTutor Tang XueyuAbstract：With the formation of Chi
6、nas urban markets, the problem of urban housing price becomes particularly adjective. Based on the research literature at home and abroad, make use of the hedonic price model into the Nanjing housing market. First, I choose 5 architectural characteristics, 7 neighborhood characteristics,4 location c
7、haracteristics as the characteristic variables ,then collect and arrange 255 sets of Nanjing characteristics data. Second, use SPSS software to have Linear Regression analysis to build the hedonic price model of leasing and the hedonic price model of purchasing. The result shows that the 9 preferenc
8、es of residential characteristics into the model have significant impacts on housing prices , and the influence is different from each other. In addition, sort and classify the impact of the residential characteristics. For rental households, according to the degree of influence from largest to smal
9、lest: construction area, distance of CBD, property management fees, number of rooms hall, administrative divisions, decoration degrees, sports facilities, life support and subway. For purchasing households, it is construction area, distance of the CBD, administrative divisions, property management f
10、ees, living facilities, sports facilities, school districts, decoration degrees and subway. Finally, compare and analyze the hedonic price and the housing characteristics preferences under the different consumption patterns.Key words: Hedonic price model；Characteristic variables；Hedonic price；Housin
11、g characteristics preferences；Consumption patterns引言城市住宅作为城市居民赖以生存的必需品，有着其他商品无法替代的价值。经过长期的改革，我国住宅产业的发展已经初具规模，在社会经济发展和居民生活中的地位越来越重要，对国民经济的发展和人民生活水平的提高产生了积极的影响。我国各城市的住宅市场已经形成，并在不断地得到完善。但是，经济飞速发展的同时，住房产业过热发展和无序膨胀导致了大量的缺乏理性的固定资产投资行为，严重影响到了行业本身的健康、稳定和持续发展，同时也导致了一系列的社会问题。所以，对于城市住宅价格问题的讨论，如房价是否合理、受到哪些因素的影响
12、等，成为人们关注的焦点，也成为住房产业发展中值得研究的重要课题。2012年宏观调控背景下，由于一线城市严厉的限购政策，一些开发商不看好大城市，纷纷涌向二三线城市。阳光100集团范小冲认为，我国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。宝龙地产控股执行董事刘晓兰也认为，“一个商业综合体可能就是二三线城市的中心，而上海很多商业综合体仅为城市区域中心服务。”另一方面，严厉的限购政策使买卖双方开始转向租赁市场。租赁还是购买？住宅购买是将房屋所有权转让他人，实现房屋资产价值的行为。而住宅租赁是指房屋所有人只转让使用权，不转让所有权，承租人通过向出租人交付租赁来获得短暂的使用权的行为。购买住宅必须要有可观
13、的经济收入和一定的储蓄积累作为前提，对居民的经济要求较高适合有经济能力且希望长期居住的居民。而受经济条件限制或客观上并不需要买房的部分居民通过租赁解决居住问题，承租人只需支付较少的资金就可以取得房屋的使用权，适合短期内没有能力购房、急于改善居住条件或解决住房困难的居民，对居民的经济要求不高。当然，一个健康完整的住宅市场，应由租赁和购买两大部分构成，应针对消费能力与对象的不同，合理调整结构，才能建立和健全房地产住宅市场良性供求机制，以满足不同层次人群和不同类型的需求。本文选择南京这个二线城市，利用住房特征价格模型构建出租赁价格模型和购买价格模型，将两种模型进行比较分析并提出合理化的建议。一、相关
14、理论分析（一）住宅价格住宅价格，是住宅价值在市场上的货币表现。商品住宅的理论价格构成模式为：住宅价格=生产成本+流通费用+税金费用+利润。本文以南京市住宅市场包括租赁市场和购买市场作为研究对象，基于租赁与购买的视角从微观角度考察南京市住宅价格的影响因素，因此，本文中的住宅价格不是指住宅市场的平均价格，而是一套住宅的总价格或单位价格。住宅价格通常有以下几种形式：成本价格、市场价格、挂牌价格和合同成交价格。成本价格（Cost Price），是由建筑物价格和不完全土地价格构成。市场价格（Market Price）,是由建筑物价格和完整的土地价格构成。而市场价格按照交易流程又分为挂牌价格和合同成交价格。挂牌价格（Listing Price）,是指在交易达成之前住宅所有者在中介机构或房地产信息平台发布的价格。合同成交价格（Contract Price）,指在交易达成之后在房地产交易中心登记的价格。本文的住宅价格采用的是一套住宅的挂牌价格。（二）住宅特征城市住宅是一种“异质性”的产品，消费者可以选择建筑类型、居住环境、交通便利程度等满足个人偏好的住宅以达到最大效用（Harsman和Quigley，1991)。本文从住宅特征的角度分析南京市内部住宅的影响因素，对宏观的社会经济发展变量（如GDP、城市人口等）不予考虑。参
