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1、案例84 中国建设银行首例MBS简析2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元20051个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。交易结构建设银行作为发起机构，将其上海、无锡、福州、泉州等四家分行符合相关条件的15162笔个人按揭贷款共计 37.12亿元，集合成为资产池，委托给受托机构中信信托投资有限公司，受托机构以此设立信托，并在银行间市场发行信托收益凭证形式的MBS，MBS的持有人取得相应的信托收益权。交易结构见下图：与此次资产支持证券
2、发行有关的机构发起机构/贷款服务机构/安排人/联合簿记管理人中国建设银行股份有限公司受托机构/发行人中信信托投资有限责任公司交易管理机构香港上海汇丰银行有限公司北京分行资金保管机构中国工商银行股份有限公司登记机构/支付代理机构中央国债登记结算有限责任公司联合簿记管理人中国国际金融有限公司信用评级机构北京穆迪投资者服务有限公司信用评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司发起机构、贷款服务机构、交易管理机构、安排人和联合簿记管理人法律顾问金杜律师事务所国际结构融资法律顾问富而德国际律师事务所受托机构法律顾问竞天公诚律师事务所财务顾问渣打银行(香港) 有限公司会计顾问德勤关黄陈方会计师行建行该此推出总
3、额超过30.16亿元的个人住房抵押贷款证券化信托，信托的法定最终到期日为2037年11月26日。建行本身将购买其中9050万元的次级资产支持证券，其余的29.26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、C三级。A级为26.69亿元，B级为2.03亿元，C级为5279万元。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持证券的本息支付先于次级资产支持证券。定价机制证券浮动的票面利率为“基准利率”加上“基本利差”，计算票面利率的“基准利率”采用中国外汇交易中心每天公布的7天回购加权利率20个交易日的算术平均值，而“基本利差”则是通过“簿记建档”集中配售的
4、方式进行最后的确定。同时发行人为规避自身的风险，对A、B、C档债券的票面利率设置了上限(CAP)，分别为资产池加权平均利率减去1.19%、0.6%、0.3%。债券首次付息还本日为2006年1月26日，按照债券起息日确定的首个计息期基准利率1.42%计算，A、B、C档债券的票面利率分别为2.52%，3.12%。4.22%。提前偿还风险分析由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据，给出了提前还款的假设，为每年有固定的12.98%按揭贷款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为3
5、.15年，B级为10.08年，C级为12.41年。利率变化对提前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升时，国内贷款人倾向于提前还贷。MBS层次设计发行金额（人民币）评级（中诚信国际）发行方式发行利率加权平均期限形式水平A 级资产支持证券2,669,764,500 元AAA簿记建档浮动基准+1.1%315年B 级资产支持证券203,626,100 元A簿记建档浮动基准+1.7%1008年C 级资产支持证券52,791,900 元BBB簿记
6、建档浮动基准+2.8%1241年次级资产支持证券90,500,638未评级建行自留区域结构分布“资产池”中“抵押贷款”总体特征分析贷款笔数15,162本金余额（人民币元）3,016,683,138单笔贷款最高本金余额（人民币元）1,868,239单笔贷款平均本金余额（人民币元）198,963合同金额（人民币元）3,721,203,071单笔贷款最高合同金额（人民币元）2,000,000单笔贷款平均合同金额（人民币元）245,430加权平均贷款年利率（%）5.31加权平均贷款合同期限（月）205加权平均贷款剩余期限（月）172加权平均贷款帐龄（月）32加权平均贷款初始抵押率（%）67.19加权平
7、均借款人年龄（岁）36“资产池”情况介绍资产池中的按揭贷款的抵押物来自上海、无锡、福州、泉州四地。这些贷款均为建行在2000年1月1日到2004年12月31日之间发放，单笔贷款金额最高为200万元，贷款期限在5到30年之间。在这些贷款中，大部分的贷款期限在20年之内，贷款人年龄大部分在3035岁，贷款金额在20万元到30万元以及50万元到100万元之间的比例最高。其中，抵押物在上海的个人按揭贷款余额为16.94亿元，占所有贷款余额的比例为56.17，平均每笔贷款余额为28.9万元。按照建行2004年12月31日的统计，建行按揭贷款的不良贷款率为1.23，另外，根据建行上海长宁支行、徐汇支行、普
8、陀支行、浦东支行，江苏无锡分行、福建广达支行和福建泉州分行进行的预期贷款统计数据表明，一般拖欠13个月的贷款本金余额在整个贷款本金余额中的比例在8左右。一般逾期6个月的贷款，才会进行起诉、仲裁等法律行动。但建行的数据也表明，拖欠6个月以上按揭款的比例远小于1%。总的来说，按揭贷款的坏账率很低。A级证券票面利率在2.52左右，这一资金成本比银行从市场可以融到的资金成本高。对建行来说，短期来看，发行MBS所得收益可能并不如持有这些按揭贷款收益高，但从长远看，将按揭贷款证券化，为银行提供了经营上的另外一种盈利模式。存在的一些问题和不足首期建元MBS的发行开创了我国个人住房抵押贷款支持证券市场的先河，
9、对我国债券市场的金融创新有着重要意义。但是，作为新生事物，首期建元MBS本身还存在一些问题和不足。一是资产池的加权平均利率与MBS的基准利率不相匹配。前者是个人住房抵押贷款利率，一年调整一次。反映的是较长期限的利率水平；而后者是7天回购的加权平均利率，反映的是货币市场短期利率水平。两者的调整频率不一致，反映的利率期限不同，将两者匹配起来是否合理有待商榷。二是可流通的MBS规模过小。根据规定，只有A、B档债券可在银行间市场流通，两者合计规模仅有28.7亿。资料来源：根据21世纪经济报道2005年12月12日的报道整理。文中图表或直接来自建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书或根据发行说明书整理。
