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1、房地产开发有限责任公司可行性研究报告 二一一年三月编制单位：吉林正泰工程咨询有限公司目 录第一章 总论11.1项目名称及承办单位11.2可行性研究报告编制单位11.3项目承办单位简介11.4可行性研究报告编制依据和研究范围21.5建设方案3第二章 项目提出背景及建设必要性52.1项目提出背景52.2项目建设必要性8第三章 市场分析103.1吉林市房地产市场情况103.2吉林市房地产市场预测103.3项目所在区域房地产市场情况133.4市场定位133.5销售价格14第四章 项目建设条件154.1项目建设地点154.2项目所在区域自然环境条件154.3项目建设基础设施条件16第五章 建设方案185
2、.1项目规划方案设想及依据185.2规划布局195.3户型方案205.4主要单体工程215.5公用工程及配套设施225.6场区工程25第六章 节能276.1节约建筑材料设施276.2水耗指标分析276.3节水设施276.4能耗指标分析286.5建筑节能方案296.6节能效果分析31第七章 环境影响分析327.1周边环境状况327.2环境影响因素分析327.3环境保护设施34第八章 劳动安全卫生和消防368.1劳动安全卫生368.2消防36第九章 组织机构与人力资源配置399.1项目管理方式399.2物业39第十章 项目实施进度4010.1项目建设工期4010.2项目建设进度计划4010.3项目
3、建设进度表（横线图）40第十一章 工程招投标方案4211.1招标范围4211.2招标方式42第十二章 投资估算与资金筹措4412.1投资估算编制基数及说明4412.2项目总投资估算4612.3资金筹措方案50第十三章 财务评价5113.1 编制依据及说明5113.2 财务评价5113.3 贷款偿还5213.4 不确定性分析52第十四章 社会评价5414.1社会评价5414.2城市交通影响评价55第十五章 结论和建议5715.1主要结论5715.2对本项目提出的建议57第一章 总论第一章 总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称吉林市大江房地产开发有限责任公司松江一品房地产开发项目1.1.
4、2建设单位吉林市大江房地产开发有限责任公司1.1.3法定地址吉林市湘潭街95号1.1.4法人代表王占江1.1.5公司类型有限责任公司1.2可行性研究报告编制单位吉林正泰工程咨询有限公司1.3项目承办单位简介吉林市大江房地产开发有限责任公司成立于2001年3月27日，注册资金800万元，公司具有房地产开发经营、销售和住宅小区物业管理等多层面，全方位的开发经营能力。自2001年组建以来，公司本着“ 服务江城，造福人民，建设人格化小康之家”的经营理念，先后开发建设了低端位置优越的湘潭小区商住楼、北园小区商住楼、北园小区服装厂综合楼等多项工业、民用、公用建设工程。开发公司内有员工38人，具备高级职称管
5、理人员10人，中级职称12人，初级职称20人，形成阶梯式管理人才框架。并设有开发、财务、工程、质检、人力资源等职能部门，可以有效地进行科学化、正规化、市场化的经营管理，使企业在市委、市政府的领导下，获得更大的发展。1.4可行性研究报告编制依据和研究范围1.4.1可行性研究报告编制依据（1）国家计委、建设部颁布的投资项目经济评价方法与参数第三版；（2）国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；（3）建设部房地产开发项目经济评价方法；（4）相关建筑设计规范；（5）建设单位提供的其他有关资料；（6）建设单位委托吉林正泰工程咨询有限公司编制可行性研究报告的
6、咨询合同。1.4.2研究的范围（1）项目提出的背景及建设的必要性；（2）市场分析；（3）项目建设方案；（4）投资估算与融资方案；（5）财务评价。1.5建设方案1.5.1建设地点本项目拟建地点位于吉林省吉林市昌邑区，东侧为 ，西侧为 ，南侧隔吉林市诚康盛工贸公司与徐州路相望，北侧隔空地与南宁西路相望。1.5.2建设规模本项目用地面积5720（含高压走廊用地 ），项目地上建设 栋建筑物，地下建设 座地下车库，总建筑面积为38326。1.5.3实施进度项目实施进度确定为 个月，即从2011年3月2011年12月。1.5.4项目总投资本项目总投资为 万元，其中开发建设投 万元（包括建设期利息 万元），
7、经营资金 万元。1.5.5技术经济指标主要技术经济指标表序 号名 称单 位经济指标备 注1项目建设规模1.1用地面积57201.2总建筑面积383262项目总投资万元2.1开发建设投资万元其中：建设期利息万元2.2经营资金万元3营业收入万元总指标4单位收入万元5利润总额万元总指标6税后利润万元总指标7总投资利润率%总指标8贷款偿还期年含建设期9盈亏平衡点%10财务净现值万元i=12% 所得税前万元i=12% 所得税后11财务内部收益率%所得税前%所得税后58第二章 项目提出背景及建设必要性第二章 项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景2.1.1吉林市概况吉林市幅员面积27120平方公里。截
8、止2006年，市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。辖5区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区、高新区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。辖78个乡镇、71个街道办事处。吉林市是吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，位于长春市以东124公里处。吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国平均水平的1.8倍，是全国少有的不缺水城市之一。吉林市历史悠久，被国务院命名为“中国历史文化
9、名城”、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。吉林市还被评为中国魅力城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国创建文明城市工作先进城市、央视倾国倾城：最值得向界介绍的中国名城、福布斯中国内地最适宜开工厂的城市榜首。2.1.2吉林市经济情况面对国际金融危机带来的挑战，及特大洪水灾害的冲击，吉林市在2010年，全市地区生产总值实现1850亿元，接近2005年的3倍，人均GDP突破4万元；全口径财政收入和地方级财政收入分别达到190亿元和73亿元，年均增长23.1%和25.4%；五年累计完成固定资产投资6200亿元，建成亿元以上项目320项，为今后发展打下坚实基础。吉林市经济结构调整显现成效，粮食产
10、量稳定在45亿公斤水平，石化、汽车、冶金等支柱、优势产业竞争力进一步增强，商贸、旅游业等快速发展。目前，吉林市已经全面完成国企改制任务，国有及国有控股工业企业资产比重由2005年的80%下降到60%以下。 “十一五”期间，城市建设累计投入资金达583.4亿元，是“十五”期间的1.6倍。新建改造各类公路7200公里，行政村通达率实现100%。固定电话升至8位，移动电话用户发展到364.5万户。房地产市场持续活跃，城市人居环境明显改善。城市人均住宅建筑面积由2005年的21.78平方米，提高到2010年的26平方米，增长19.4%。城市生态环境进一步改善，荣获全国十大美丽城市、宜居城市、休闲城市等
11、称号。在改善社会民生方面，吉林市实现新跨越发展。“十一五”期间，吉林市以改善民生为重点，加快发展各项社会事业，着力提高公共服务能力，人民群众得到实惠明显增多。不断促进教育均衡发展，义务教育完成率达到97.5%，高考成绩和职业教育发展水平走在全省前列，高等院校招生规模扩大到2.77万人。社会保障体系不断完善，城市基本养老保险覆盖面达90%，新型农村合作医疗参合率达到95.7%，比“十五”提高10个百分点。城镇居民人均可支配收入达到17720元，农民人均纯收入达到6300元，分别比“十五”期末增加8490元和2851元，年均分别增长13.9%和12.8%。2.1.3项目的提出近年来，吉林市的房地产
12、开发工作取得较大进展，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。随着吉林市经济的发展，人们收入的增加，对住宅的消费需求有了很大的提高。随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的吉林市的经济将有着大幅度的发展。为此，吉林市大江房地产开发有限责任公司根据项目所在区域房地产市场需求与发展情况，根据公司的相关发展规划，对吉林市现有房地产市场进行分析的基础上，决定在龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧建设东方雅苑房地产开发项目。2.2项目建设必要性2.2.1项目的建设是满足吉林市房地产市场和经济发展的需要目前吉林市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了
13、良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。2.2.2项目的建设是提升吉林市城市形象和城市发展的需要加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，吉林市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。 本项目的建设符合吉林市的城市规划。项目位于龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧，
14、项目建成后将是吉林市条件比较好的住宅楼盘，将成为城市发展新的坐标，对整个吉林市的发展起着举足轻重的作用。2.2.3项目的建设是满足吉林市市民对住宅消费需求的需要随着吉林市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于吉林市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应吉林市人口增长的需要。因此，本项目的建设是必要的。第三章 市场分析第三章 市场分析3.1吉林市房地产市场情况近年来，吉林市房地产市场开发呈现持续、健康的发展态势，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。成交量稳中有升、开发档次和结构日趋合理、房屋价格相对平稳。吉林市在城市发展中，房地产一直是拉动经济增长的个重要引擎。吉林市将以品牌带动房地产开发升级，重点抓好西山地区开发和中环滨江花园二期、翠江锦苑等房地产项目建设。进一步强化政策措施，活跃房地产市场；加大招商引资力度，提高招商引资成功率；优化发
