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1、 .wd.房产中介创业计划书筹划人：陈怡婷学号：B13093107一、房地产现状二、市场分析三、竞争分析四、开展方案一、房地产现状近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台 、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不
2、公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入开展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务公司之商业方案就是在这种市场环境下孕育而生的。中国房地产业开展概况：2006年我国国民经济继续保持平稳快速增长。GDP增长率已经连续10个季度保持在9%以上。国民经济的快速开展是保证房地产行业开展的经济根基与前提；国民经济各行业的蓬勃开展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。国务院总理温家宝 5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业安康开展措施，并针对存
3、在的问题提出了关于促进房地产业安康开展的“国六条；随后，作为“国六条的实施细则，涉及税收、信贷、土地政策等15项措施开场正式实施，有关部门近日也相继出台了更具针对性的调控举措。这一阶段的宏观经济调控的指导思想，已由“调控过热转向“调控构造；基于两个深层次的原因，未来房地产业将长期处于宏观调控的视野之中。房地产业开发投资完成额同比增长24.2%，比去年同期提升了0.7个百分点，开发企业资金来源中国内贷款大幅提升；土地开发规模以及商品房供应量有所上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在局部地区商品住宅销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，以及新建商品房空置面积居高
4、不下等问题，也说明国家在控制房价过快上涨以及改善住房供应构造等方面的宏观调控措施还需要改善。房地产开展前景：我认为虽然政府现在开场关注房地产市场了，但是很可能在短时期内不可能出现老百姓所想的房价下降的情况，所以中国的房地产仍然是个暴利行业，以后的房地产会在稳步的前进，但是涨幅不会像2003-2006那样迅猛，房地产仍然会是中国经济开展的一个热点和焦点，也必将成为中国经济开展的一个助推器，可是这个助推器有一定的不安全性，弄不好不仅伤了自己，也会成为中国的经济的阻碍。所以我认为政府会进一步加强对房地产业的监管，建设健全房地产的有关法律，使的房地产向更安康的方向开展。还有一点需要关注的就是外资的进入
5、和加大投资力度，2006上半年中国房地产业企业利用外资167亿元，增长32.5。，这是一个多么可怕的数字啊，国六条虽然规定了限制了外资炒房，但是那些精明的外国投资者会放弃中国那么大的市场吗我想答案很明显，那是一定不会的。外资一定会通过更多的渠道来分享中国房地产市场。所以以后的房地产会越来越剧烈的，国内的房地产企业需要关注。二、市场分析SWOT分析房地产企业的优势：1、需求旺盛：大量的数据说明在未来的20年中，房地产行业将会是一个充满开展前景的行业。从我国实行住房改革的七年来，商品房的销售金额平均的年增长速度到达31%，销售面积平均每年增长26.5%。特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给
6、这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件；或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速开展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年1.2%的高人口出生率见，这局部人将是中国房地产行业长久开展的不竭动力。如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。2、政策支持：政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。可是政策旨在标准房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往的去支持房地
7、产业的开展，因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头，支柱。不可能，也不敢让房地产业停滞不前。与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建设和健全必将使房地产开展更安康，更迅速。劣势1、政府国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加剧烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大局部是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现局部投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首
8、付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。其实个贷方面的违约不安全因素还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。2、外资的进入，我国的房地产商虽然很多，但是没有形成规模的企业，没有行业中的大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕的，我国最大的北京首都开发控股公司，仅占房地产业的百分之五点二，可是香港的和黄集团却占了香港房地产业
9、百分之六十多，这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗的成本。也不可能形成规模经济，规模效应。3、人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经历丰富的房地产专家很少4、是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业开展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的开展。时机1、对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来开展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手
10、中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速开展和成熟的时期。2、社会配套条件 基本具备。近几年与房地产业开展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建设并逐渐走向标准。3、我国已参加WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准那么运作和开展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。4、居民的需求旺盛，这一时期是我国即将进入住
11、房消费为热点的消费阶段。威胁1、机遇是与挑战共存，也是与威胁相伴的，上面提过以后的几年将是我国房地产业快速开展，自我整合的时期，比将会形成行业的旗舰，同时也会淘汰一些在竞争中处于劣势的企业，这应该是整个行业的正常优化重组，对那些刚进入房地产的企业和那些小规模的企业来说都是一种严重的威胁。2、中国进入WTO已经快五年了，一些行业保护已经要过去了，可能以前房地产行业没有真正感受到入世对行业的影响，可是现在真正的狼来了，我们是要与狼共舞还是被狼吃掉，这些都是很现实的问题，需要整个房地产商去面对。3、虽然说现在可以说是需求旺盛的时候，可是由于现在国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望
12、，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的。4、房地产经济泡沫的破碎，可以说这是任何人都不想发生的，包括普通的老百姓，因为那将意味着中国这艘巨型经济航母将会失去一个发动机，同时会发生触礁，后果是可想而知，银行的贷款将不会收回，与房地产相关的各种行业都面临着危机，如钢铁，矿业，水泥等行业都会发生可怕的灾难。中国现在已经进入一个相当重要的时期，因为我们国家的人均GDP已经超过1300美元，根据其他国家的经历1300美元是个坎，如果能顺利迈过，那么将会快速的向兴旺国家迈进，可是如果不能顺利的迈过的话，那么将会影响国内的社会稳定，尤其中国应该注意，因为现在的中国社会财富分
13、配已经相当的不公平了，而且我们的国家是社会主义国家，这点就更重要的了。应该说房子不是一般的产品，大局部人是需要用自己一生的财富来换取一所房子，所以政府也应该更加关注老百姓的需求，毕竟这个国家富人只占很小的局部，虽然他们占据了财富的绝大局部。房地产商们也应该关注老百姓的需求，不要忘记房子不仅仅是为富人建的奢侈品，更是安身立命的地方，只有关注百姓的需求，才能更好的开展企业，开展自身，才能防止泡沫的破碎房地产中介行业作为房地产产业中的一局部，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济开展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速开展，势必促进房地产中介服务及
14、相关性行业的开展，它开展的潜力是可以想象的。三、竞争分析网络中国参加WTO后，除外乡房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场剧烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果若何，企业间的竞争其最终受益者都是广阔的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供应消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。1、目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的开展，现已经在全球44个国家和地区，拥
15、有6000多家合作店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation，纽约股票交易所NYSE上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，开展第一批区域合作商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳深圳北新房地产经纪于2001年11月正式签约合作21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成
16、都13个区域分部，拥有140家合作店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人在的深圳是开展80家合作店，培养1000多名经纪人。21世纪不动产经营范围：新楼盘筹划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的开展代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰。2、常见的经营管理模式手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业方案，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资
