锦绣人家”项目初步市场调研分析报告调研范围：：杨汊湖湖片区、金金银湖片片、火车车站及复复兴村片片、香港港路沿线线 调查对象：：杨汊湖湖片区住住宅楼盘盘（新华华家园、金金色雅园园、绿色色家园、阳阳光花园园、泽皓皓雅居、浩浩海公寓寓）火车站片楼楼盘（东东方帝园园、裕荣荣家园、元元辰·国际大大厦）金银湖片楼楼盘（常常青花园园10号号小区、将将军家苑苑、华星星·辰龙城城、丽水水佳园、丽丽景湾、万万科四季季花城二二期B期期、奥林林匹克花花园项目目、泰跃跃集团项项目）香港路沿线线主要楼楼盘（荷荷花苑、穗穗丰花园园、香天天公寓、澎澎湖公寓寓、紫藤藤花园、华华氏儒商商花园）说明：本案案位于杨杨汊湖片片区（常常青路以以东、姑姑嫂树路路以西、张张公堤以以南、发发展大道道以北围围成的片片区）内内，因此此本次调调研特针针对片区区内楼盘盘做重点点调研，重重点研究究；同时时也不能能忽视周周边片区区对本案案所在片片区的影影响，因因此根据据地域分分布特征征和房地地产市场场发展的的特点，又又对火车车站片、金金银湖片片、香港港路沿线线楼盘及及市场也也做调研研分析目 录第一部分 区区域概况况第二部分 区区域市场场特征◎ 杨汊湖湖片区◎ 金银湖湖片区◎ 火车站站片◎ 香港路路沿线第三部分 区区域住宅宅物业概概况◎ 区域住住宅市场场供应◎ 住宅产产品特征征第四部分 销销售情况况分析◎ 主要在在售楼盘盘一览◎ 销售情情况分析析◎ 积压量量分析第五部分 总总体营销销水平分分析◎ 在售楼楼盘营销销手法◎ 营销推推广成败败点第六部分 市市场展望望◎ 潜在市市场供应应量◎ 未来市市场竞争争点◎ 销售价价格走势势第七部分 本本案面市市价格建建议◎ 本案优优劣势分分析◎ 可比性性楼盘性性价比一一览◎ 本案市市场比较较定价附：楼盘资资料第一部分 区域概概况杨汊湖片属属城郊结结合部，区区域有较较中心城城区相对对理想的的居住环环境，自自然环境境非常好好，空间间大，空空气清新新，安静静无污染染；又有有良好的的市政规规划，金金银湖片片规划为为大型居居住区，将将入住330万人人口，杨杨汊湖片片区在其其辐射范范围内。
目目前常青青花园经经过十余余年的开开发，已已经具备备成熟的的生活居居住配套套条件，加加上万科科四季花花城的开开发及一一批大规规模项目目的启动动，区域域持续成成为汉口口房地产产市场的的热点杨汊湖片居居民区内内环境一一般，新新楼盘社社区绿化化环境营营造还没没有形成成，目前前环境景景观效果果差区区域道路路畅通，出出行便利利区域域内经过过几年的的开发，生生活配套套环境较较成熟，但但配套水水平一般般总体来看，本本案所在在的杨汊汊湖片区区，给人人的印象象是中低低档居住住区，居居民素质质一般，区区域也聚聚集了一一批效益益较好的的企事业业单位，如如民航、电电信，临临江汉经经济发展展区，潜潜在消费费群体丰丰富第二部分 区区域市场场特征一、杨汊湖湖片区早期开发有有华苑小小区、阳阳光花园园、浩海海小区，以以低价中中小户型型和阳光光花园的的中大户户型为主主，价格格在14400元元/平方方米左右右徘徊经经过几年年的低档档次楼盘盘开发积积蓄，现现阶段开开发楼盘盘档次提提高，如如有新华华家园、金金色雅园园等较高高档次的的楼盘，价价格也攀攀升到222000元/平平方米区域内房地地产市场场呈现以以下特征征：1、城郊结结合部房房地产市市场特征征，中低低价市场场为主向向中档住住宅房价价发展；；2、由于无无景观支支撑，物物业开发发以公寓寓住宅为为主；3、房价分分18000元//平方米米——20000元元/平方方米———24000元//平方米米三个档档次走，在在18000———20000之间间居多4、土地资资源比较较丰富，由由以前的的小盘向向现在的的一批较较大规模模的楼盘盘发展，发发展潜力力大；5、区域内内有一批批知名企企事业单单位，消消费层次次高；但但周边居居民文化化水平不不高，治治安印象象差6、市政生生活配套套资源丰丰富但水水平低相对于杨汊汊湖片区区而言，周周边几个个相关片片区房地地产市场场有以下下特征：：二、金银湖湖片区因其优越的的自然环环境，丰丰富的土土地资源源和相对对低的土土地成本本，吸引引像万科科、沿海海国际、泰泰跃集团团等开发发商相继继登陆开开发大规规模项目目，一直直以来为为汉口开开发热点点区域。
区区域房地地产市场场价格由由以前的的15000元//平米上上升到目目前的222000元/平平米，万万科四季季花城的的房价已已经达到到平均225000元/平平方米主主要得益益于前期期投资开开发商如如新世界界、万科科对区域域市场的的推广和和炒作，以以及便民民看房措措施区 域代表楼盘建筑形态规 模销售均价卖 点销售情况金银湖片将军家苑15栋6层层多层5.5万，5500套套1450贴近现代家家居生活活60%丽水佳园40栋6层层多层11万，110400套1550网绿生活、都都市生态态园约30%华星·辰龙龙城一期期16栋多层层6.85万万，6775套1440新康居生活活，新园园林开盘，约110%万科四季花花城二期期B区约6栋多层层、2栋栋小高层层约5万，3378套套2500左岸·枫林林，春天天狂想曲曲内部认购期期（注：未考考虑高尔尔夫城市市花园、碧碧海花园园、黄金金海岸等等老盘）三、火车站站片区片区属复兴兴村区域域概念，临临近城市市中心，以以“新汉口口火车站站”和“临CBBD”两个卖卖点而成成为开发发热土片片区楼盘盘规模较较小，均均价分224000元/平平米—28000元//平米两两个档次次走。
区 域域代表楼盘建筑形态规 模销售价格卖 点点销售率火车站片裕荣家园3栋12层层小高层层3万，约2200套套2300——约60%东方帝园9栋12层层小高层层5万，约4400套套2250城市中心点点现房元辰·国际际大厦1栋20层层、244层3.5万（住住宅2..6万），约约1400套3000商务概念约30%（注：未考考虑天梨梨豪园、丰丰竹园、航航天花园园、富豪豪花园、新新世纪都都市花园园等老盘盘）四、香港路路沿线小规模小高高层住宅宅区，销销售均价价在27700元元/平米米左右，大大多楼盘盘进入现现房销售售阶段，区区域可供供开发的的土地资资源少整整体市场场环境好好，人文文氛围浓浓厚，适适合居住住片 区区代表楼盘规模（平方方米）建筑形态销售均价（元元/平米米）卖 点点销售情况香港路片穗丰花园9万小高层2600实力、实在在、实用用现房鹏飞湖庭1.42万万小高层2750临湖，多功功能商住住楼现房紫藤花园4.4万小高层2800紫色文化，城城开品牌牌现房总体而言，本本案所在在的杨汊汊湖片处处于开发发热点的的新华西西路片（离离市区中中心开发发）和金金银湖片片（郊区区概念开开发）、香香港路沿沿线之间间，相对对于周边边片区而而言，整整体市场场开发水水平还处处于中低低层次。
三三大片区区的开发发建设将将带动杨杨汊湖片片楼盘的的市场影影响力，改改变消费费者区域域心理价价值第三部分 区域域住宅物物业概况况一、区域住住宅市场场供应◎ 供应量量分析经过调查与与统计分分析，区区域内（杨杨汊湖片片）主要要在售住住宅楼盘盘5个，总总在售规规模约440万平平米，总总套数332400套，平平均每套套面积约约1233平米外围（包括括金银湖湖片、火火车站片片、香港港路沿线线）相关关主要在在售住宅宅楼盘77个，总总在售规规模约441万平平米，总总套数为为33000套左左右，户户均面积积1244平米可见，就主主要在售售楼盘而而言，杨杨汊湖片片区内市市场供应应量于外外围区域域市场在在售住宅宅供应量量相当，但但产品档档次则次次于外围围区域区 域项 目 名名 称在售建筑形形态在售规模（㎡㎡）总套数（套套）户均面积（㎡㎡）杨汊湖片新华家园一一期4栋22层层高层8万512136绿色家园一一期20栋6层层多层，55栋122层小高高层7.5万750113阳光花园四四期22栋6层层多层约8万650125金色雅园一一期20栋6层层多层，77栋111层小高高层13万1100130泽皓雅居一一期1栋8层多多层，22栋122和144层小高高层2.6万228140合 计63栋多层层，144栋小高高层，44栋高层层约40万3240123金银湖片将军家苑15栋6层层多层5.5万500112丽水佳园40栋6层层多层11万1040105华星·辰龙龙城一期期16栋多层层6.85万万675110万科四季花花城二期期B区约6栋条式式多层和和2栋小小高层约5万378123合 计77栋多层层，2栋栋小高层层30万2600115火车站片裕荣家园3栋12层层小高层层3万200125东方帝园9栋12层层小高层层5万400115元辰·国际际大厦1栋20层层、244层3.5万（住住宅2..6万）140套160合 计12栋小高高层，11栋高层层约11万740148注： （11）杨汊汊湖片由由于浩海海公寓规规模小，尾尾盘，不不构成大大的威胁胁，未考考虑；（2）金银银湖片由由于常青青花园114号小小区销售售接近尾尾声，而而碧海花花园、黄黄金海岸岸、高尔尔夫城市市花园等等为老盘盘，丽景景湾、奥奥林匹克克花园等等未面市市或启动动，也没没有考虑虑 ；（3）火车车站片未未考虑像像天梨豪豪园、佳佳兴苑、城城开丰竹竹园等尾尾盘；（4）香港港路沿线线新盘不不多，这这里不做做比较分分析。
◎ 供应类类型分析析从建筑形态态来看，区区域内在在售楼盘盘中，约约65栋栋多层，114栋小小高层，44栋高层层多层层住宅量量为211.6万万平方米米，占总总量的555%；；小高层层住宅量量为9..5万平平方米，占占总供应应量的225%；；高层住住宅量为为8万平平方米，占占总量的的20%%区域外围在在售楼盘盘中，有有77栋栋多层，114栋小小高层，11栋高层层多层层供应量量占总量量的700%，小小高层供供应量占占总量的的22%%，高层层占总供供应量的的8%综综合来看看，以多多层为主主，小高高层次之之二、产品特特征◎ 产品形形态分析析从上面供应应类型分分析可知知，杨汊汊湖片区区住宅供供应方面面，早期期以多层层住宅为为主，如如华苑小小区、浩浩海小区区、阳光光花园等等；随着着区域市市场的逐逐渐开发发，住宅宅建筑形形态由多多层为主主向小高高层为主主转变，如如锦绣人人家（全全部为电电梯小高高层）、绿绿。