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1、备考2024广西壮族自治区房地产估价师之估价原理与方法练习题(十)及答案一单选题(共60题)1、从估价的角度来看,开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A.利润B.利息C.收入D.收益【答案】 A2、房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法,提出了遵循谨慎原则的要求,在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的( )。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘【答案】 D3、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用( )评估。A.市场
2、法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 C4、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年,建筑面积50m2的商铺,首期支付50%,目前贷款余额为11.8万元,现欲出售该商铺,类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2,空置率为10%,经营费用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款,则张某出售该商铺的合理实得金额为( )万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】 C5、在测算开发利润时要注意( )与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】 B6、当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是( )。A.写字
3、楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】 D7、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 D8、某旧住宅的重置成本为40万元,门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元,户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元,位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是( )万元。A.9B.13C.10D.7【答案】 B9、利率对房地产价格的影响,表述不正确的是( )。A.从房地产供给角度看,利率上升增加融资成本,导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看,利率上升增加购房负担
4、,抑制需求,导致房地产价格下降C.从综合效应上看,利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响,房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看,利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响,房地产价格和利率负相关【答案】 D10、有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和一年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 C11、实际估价中采用净收益每年不变的公式下,求取净收益最合理的方法是( )。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据
5、简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】 D12、下列房地产权利的种类中,( )属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 C13、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,开发成本和管理费用为1200元/m2,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 B14、下列有关房
6、地产价值和价格,表述错误的是()。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因,可能造成高值低价的交易【答案】 C15、房地产区位是指该房地产与( )在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】 C16、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 A17、中国大陆目前的土地使用权出让中,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格( )。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】 D18、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要
7、包括( )。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】 D19、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正,经过了市场状况修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在( )。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 A20、对新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 D21、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热,治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温D.病多风寒,治宜辛温【答案】 B22
8、、当国际竞争激烈时,为吸引投资者通常会采取( )政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】 B23、路线价法主要适用于( )的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 A24、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为( )m。A.22B.28C.38D.50【答案】 B25、收益法的雏形是( )。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【答案】 C26、下列房地产不是按经营使用方式来划分的
9、类型是( )。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 C27、收益法中所指的收益是( )。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 C28、下列建设用地使用权出让的最高年限中,正确的是( )。A.居住用地为40年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年,综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为50年C.居住用地为
10、70年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年,工业用地为40年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为40年【答案】 C29、如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应( )。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】 A30、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是( )。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水
11、平【答案】 A31、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 D32、报酬率的表达式为()。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.(投资回报投资回收)所投入的资金D.(投资回收投资回报)所投入的资本【答案】 A33、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】 C34、面色 白,肢冷,倦卧,面红,烦热,口渴,脉大无根的病机是A.阴偏
12、胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 D35、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:( )。居住;商业;办公;旅馆;工业;农业。A.B.C.D.【答案】 B36、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( )净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】 A37、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 D38、一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格_;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格_。( )A.下降;下降B.下降;上升C.上升;下降D.上升;上升【答案】 C39、超过估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由( )承担。