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1、备考2024年福建省房地产估价师之估价原理与方法押题练习试题A卷含答案一单选题(共60题)1、某幢大厦的总建筑面积为10000m2,房地总价值为5800万元,其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2,该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 A2、当成本法求得的价值( )市场法或收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】 B3、下列不属于土地权属证书的是( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权
2、证书【答案】 D4、下列估价基本事项中,首先应予以明确的是( )。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 A5、按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】 B6、关于地租测算的说法,错误的是( )。A.以农地生产农作物为途径测算地租时,所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时,是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时,扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【
3、答案】 D7、有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提,专业估价为25万元。如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为40万元。如果以重新开发为前提,专业估价为30万元,则这所住房的价值应该为( )。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 C8、报酬率的求取方法中,可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率的是( )。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】 C9、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积
4、的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】 D10、评估某宗房地产2013年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为( )元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】 B11、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛,痛有定处,得温而不减B.为血分有热,血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过
5、极化火D.病机主要以实为主【答案】 A12、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】 C13、气机失调可概括为虚实两个方面,属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷【答案】 D14、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是A.气能生津B.气能行津C.津能生气D.津能载气【答案】 A15、物权法规定,( )可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【答案】 C16、关于成本估价中土地取得费用、建设成本
6、、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是( )。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 D17、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D18、报酬率的表达式为()。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.(投资回报投资回收)所投入的资金D.(投资回收投资回报)所投入的资本【答案】 A19、“利小便,实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化【答案】 A20、对于商业用房
7、来说,朝向和楼层相比较,通常情况下,( )A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 A21、在具体的一个房地产估价项目中,价值时点究竟是现在还是过去或者未来,是由( )决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】 D22、比较法中交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正。A.交易实例B.可比实例C.估价对象D.类似房地产【答案】 B23、成本利润率的计算公式是( )。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用
8、)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】 A24、 起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 D25、在估价机构多、竞争激烈的情况下,()通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】 A26、某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为( )元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A27、某住宅房地产开发用
9、地,其土地面积为10000m2,规划容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。后经规划调整,其容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为( )万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 D28、( )是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组,并在组内选定标准房地产测算其价值,利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】 B29、如果房地产拥有者惜售,则成交价格通常会( )正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 C30、某商场的正常月
10、租金按可出租面积计为40元/m2,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000m2,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为( )万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】 B31、路线价法本质上是一种( )。A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法【答案】 C32、某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为() 元/m2。A.22909.12B.
11、23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】 B33、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C34、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额( )装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】 A35、一个估价项目中的估价目的,本质上是由(
12、)决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】 D36、下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是( )。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】 D37、邪热内盛,深伏于里,阳气被遏,郁闭于内,不能外达于肢体,属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失【答案】 C38、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 D39、“筋骨坚,发长极,身体盛壮