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1、商管系商管系统总经统总经理集理集训营训营商商业业管理概述管理概述一、前言一、前言商商业业管理概述主要是通管理概述主要是通过对过对商商业业管理的形成、管理的形成、发发展及其展及其经营经营活活动动的研究和探的研究和探讨讨，揭示商，揭示商业业管理的管理的运行运行规规律，律，统统一一对对 商商业业管理内涵的理解管理内涵的理解、商商业业管管理理术语术语的的规规范范 和和 商商业业管理管理业务业务的梳理的梳理。1二、商二、商业业地地产产及其价及其价值值1 1、商、商业业地地产产的概念的概念 从广从广义义概念上概念上讲讲，商，商业业地地产产是指各种非生是指各种非生产产性、性、非居住性物非居住性物业业，包括写
2、字楼、公寓、会，包括写字楼、公寓、会议议中心、中心、以及商以及商业业服服务业经营场务业经营场所等。而狭所等。而狭义义的商的商业业地地产产概念是概念是专专指用于商指用于商业业服服务业经营务业经营用途的物用途的物业业，包，包括零售、餐括零售、餐饮饮、娱乐娱乐、健身服、健身服务务、休、休闲设闲设施等。施等。从管理的角度研究商从管理的角度研究商业业地地产产，主要是研究，主要是研究购购物物中心及城市中心及城市综综合体的运合体的运营营管理。管理。武武汉东汉东湖湖汉汉街街.广广场场2 2二、商业地产及其价值2、商业地产的发展 美国购物中心的发展 早在 20 世纪 30 年代，美国出现了真正意义上的购物中心，
3、而美国的购物中心的快速发展，是在 20 世纪 60 年代以后。截至 2022 年美国购物中心数量接近 10.8万家，可出租面积总额为 73.3 亿平方英尺（约6.8 亿平米）。2022 年新开购物中心 259 家，增幅 0.2%。廊坊廊坊.广广场场3 3二、商业地产及其价值2、商业地产的发展 日本购物中心的发展 1969 年，日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心玉川高岛屋购物中心在东京开业。2022 年底，日本国内购物中心数量为 2980 家，面积为 42,08 万平方米，铺位租户总数为143,999 家。平均每家购物中心的面积为14,122 平方米、铺位租户为 48 家。武武汉积汉积
4、玉玉桥桥.中心中心4 4二、商业地产及其价值2、商业地产的发展 中国购物中心的发展 20 世纪 90 年代中期至 2022 年是我国购物中心发展的起步阶段。从 2022 年起，我国购物中心进入了快速发展阶段，购物中心的总量急剧增加。预计到 2022 年底，全国开业的购物中心将达到 2795 家，十年间增长572%，累计面积超过 1.6 亿平米。但购物中心在零售总额中占比不到12%，相对于美国接近 50%、日本接近 26%的比重，这一比例还很低。5结结合下面合下面图图片，片，谈谈对谈谈对商商业业地地产产和城市和城市综综合体的理解。合体的理解。6 城市城市综综合体的合体的发发展及功能：城市展及功能
5、：城市综综合体从合体从购购物中心物中心发发展起展起来，其来，其规规模比模比购购物中心更大，物中心更大，业态业态更全，物更全，物业业形形态态更加复更加复杂杂，不不仅仅有主力店、次主力店、大型百有主力店、次主力店、大型百货货和大型超市、步行街，和大型超市、步行街，还还有高有高级级酒店、公寓、住宅等。酒店、公寓、住宅等。城市城市综综合体主要是在合体主要是在购购物中心的基物中心的基础础上，增加了更多的商上，增加了更多的商业业、服、服务务和生活功能。和生活功能。商商业业地地产产不能等同于城市不能等同于城市综综合体。合体。二、商二、商业业地地产产及其价及其价值值3 3、商、商业业地地产产与城市与城市综综合
6、体合体福州福州仓仓山山.广广场场7二、商业地产及其价值 商业管理研究的对象主要是购物中心 针对城市综合体而言，商业管理研究的对象主要是指购物中心的运营管理。.城市综合体物业形态的划分 物业形态的划分：购物中心、室外商业步行街、底商、酒店、写字楼、公寓、住宅。管理职责：对购物中心部分负责商业运营管理，对其他物业形态主要是提供物业管理服务。成都金牛成都金牛.广广场场8 8 从开从开发发商角度分析商角度分析 持持续续式收益；式收益；增增值值式收益；式收益；溢价式收益；溢价式收益；金融属性。金融属性。从社会从社会贡贡献角度分析献角度分析 创创造就造就业岗业岗位、持位、持续续增增长长税收、拉税收、拉动动
7、区域区域经济经济、改、改变变城市城市环环境、公众服境、公众服务设务设施。施。二、商二、商业业地地产产及其价及其价值值4 4、商、商业业地地产产的价的价值值大大连连.中心中心9三、商三、商业业管理的概念管理的概念1 1、商、商业业管理的内涵管理的内涵 宏宏观观商商业业管理管理 指作指作为为宏宏观观控制和行控制和行业规业规范的商范的商业业管理。管理。这这个个层层面的商面的商业业管理，管理，是指国家或行是指国家或行业协业协会通会通过过法律法法律法规规、行政手段、章程条例和其他措施，、行政手段、章程条例和其他措施，对对商商业业行行业业的的统统筹管理。筹管理。10三、商三、商业业管理的概念管理的概念 商
8、品商品经营经营管理管理指作指作为为商品商品经营经营的商的商业业管理。商品管理。商品经营经营有狭有狭义义和广和广义义之分，广之分，广义义的商品的商品经营经营，是指在市，是指在市场场交交换换中中获获取利取利润润的活的活动总动总和，它的和，它的经营经营主体是各种主体是各种经济经济体；体；狭狭义义的商品的商品经营经营，是指商，是指商业业企企业业或个人或个人进进行商品流通的行行商品流通的行为为。商商业业物物业业的运的运营营管理管理 指作指作为为商商业业物物业经营业经营的商的商业业管理。管理。通常将通常将购购物中心的招商、物中心的招商、经营经营以及基以及基础础管理等管理等统统称称为为商商业业管理。管理。1
9、1三、商三、商业业管理的概念管理的概念2 2、商、商业业管理的定管理的定义义 商商业业管理是指商管理是指商业业物物业业的运的运营营管理。是以商管理。是以商业业物物业为载业为载体，通体，通过过租租赁经营赁经营商商业业物物业业，引，引进进商家，商家，为为商家提供商家提供经营经营服服务务，与商家共同，与商家共同为为消消费费者提供多元化的消者提供多元化的消费费服服务务，实现实现商商业业物物业业投投资资者的投者的投资资目目标标，并，并以此体以此体现现商商业业管理者自身价管理者自身价值值的运的运营营管理行管理行为为。商。商业业管理的存管理的存续续，取，取决于投决于投资资者的需求和与投者的需求和与投资资者建
10、立的关系。者建立的关系。12三、商三、商业业管理的概念管理的概念3 3、商、商业业管理的基本模式管理的基本模式 自管模式自管模式 自管模式是指商自管模式是指商业业物物业业的持有者，自建商的持有者，自建商业业管理公司管理公司对对商商业业物物业进业进行行经营经营管理。管理。委托模式委托模式 即开即开发发公司或者物公司或者物业业持有者在商持有者在商业业物物业业建成以后，委托建成以后，委托专门专门的商的商业业管理公司和管理公司和物物业业管理公司，管理公司，对对其物其物业进业进行行经营经营管理。管理。混合模式混合模式 这这种模式是上述两种模式的混合物，它是指种模式是上述两种模式的混合物，它是指业业主与开
11、主与开发发商共同委托商商共同委托商业业管理公管理公司和物司和物业业管理公司管理公司进进行行统统一管理。一管理。13三、商三、商业业管理的概念管理的概念4 4、商、商业业管理的服管理的服务对务对象象 商商业业管理的服管理的服务对务对象象 业业主、商家和消主、商家和消费费者。其者。其对对商商业业管理的要求和期望管理的要求和期望值值各不相同。各不相同。业业主：主：资产资产保保值值增增值值，获获取投取投资资收益。收益。商家：商家：树树立品牌形象，立品牌形象，实现销实现销售售业绩业绩，获获取取经营经营效益。效益。消消费费者：体者：体验验消消费费，享受服，享受服务务。14三、商三、商业业管理的概念管理的概
12、念5 5、商、商业业管理管理经营经营活活动动的分的分类类 经营经营活活动动是商是商业业管理的核心工作，根管理的核心工作，根据据经营经营活活动动的的对对象和目象和目标标，可以划分，可以划分为为三个范畴：三个范畴：商商业经营业经营：购购物中心的商物中心的商业经营业经营 资产经营资产经营：商：商业业物物业业的租的租赁经营赁经营 企企业经营业经营：商管公司的自身：商管公司的自身经营经营合肥天合肥天鹅鹅湖湖.广广场场15四、商四、商业业管理的基本原管理的基本原则则1 1、整体性原整体性原则则 构建构建统统一一经营经营平台，整合平台，整合资资源，整体源，整体应对竞应对竞争，争，发挥发挥集群效集群效应应。2
13、 2、主、主动经营动经营原原则则 商商业业管理必管理必须须以以经营为经营为核心，而核心，而经营经营管理必管理必须须以以营销为营销为核心。核心。3 3、隐隐形累形累积积效效应应 服服务务关注关注细节细节，细节细节决定成决定成败败。购购物中心的品牌塑造、物中心的品牌塑造、诚诚信信经营经营、消、消费环费环境、服境、服务规务规范、商品品牌范、商品品牌调调整等，都是整等，都是一个累一个累积积的的过过程。程。161 1、安全管理、安全管理 安全管理主要包括治安管理和消防安全管理。安全管理主要包括治安管理和消防安全管理。治安管理主要是指治安管理主要是指购购物中心的物中心的经营经营秩序和秩序和财财产产完整性的
14、管理。完整性的管理。安全管理的核心安全管理的核心职责职责是消防安全管理。是消防安全管理。五、商业管理的基本原则董事长于 2022 年提出商业管理的六字方针，即“安全、服务、品质”，这是商业管理的核心职责。上海宝山上海宝山.广广场场1717五、商五、商业业管理的基本原管理的基本原则则1 1、安全管理、安全管理 消防安全管理三步曲：消防安全管理三步曲：最大限度排出安全最大限度排出安全隐隐患；患；保保证证消防消防设设施施设备设备系系统统可靠运行；可靠运行；加加强强演演练练，紧紧急情况快速反急情况快速反应应。实现实现消防安全管理三步曲，最重要的就是建立有效的安全管理机制。只有有效消防安全管理三步曲，最
15、重要的就是建立有效的安全管理机制。只有有效的机制，才能保的机制，才能保证长证长效常效常态态的消防安全管理的消防安全管理.大大庆庆.广广场场18五、商五、商业业管理的基本原管理的基本原则则2 2、服、服务务管理管理 商商业业运运营营管理中的全部管理中的全部软软性管理，是商性管理，是商业业管理的管理的综综合管理合管理标标准和准和综综合管理水平具体合管理水平具体实实施施和体和体现现。3 3、品、品质质管理管理 品品质质管理是指管理是指购购物中心的物物中心的物业业品品质质、经营环经营环境品境品质质和商和商业经营业经营品品质质。19六、商六、商业业管理的主要内容管理的主要内容1 1、按照、按照业务业务内
16、容分内容分类类202 2、按照、按照项项目目发发展展阶阶段分段分类类21七、商七、商业业管理信息化管理信息化规规划划1 1、业务业务运行运行层层 资产资产租租赁赁系系统统 运运营营保障系保障系统统 公共管理系公共管理系统统2 2、业务业务管控管控层层3 3、基、基础础管控管控层层泰州泰州.广广场场222223八、八、.广广场场的定位及的定位及业态规业态规划划1 1、.广广场场的定位的定位 .广场的分类：.广广场场根据其位置和根据其位置和规规模等，可以分模等，可以分为为市区市区购购物中心和社区物中心和社区购购物中心。物中心。项项目的商目的商业业定位：定位：.广广场场的定位的定位为为年年轻时轻时尚。尚。项项目的目的级别级别定位：定位：集集团团根据根据项项目的区域位置和城市目的区域位置和城市规规模及城市模及城市经济经济水平，将水平，将项项目分目分为为 A、B、C 三个三个级别级别，项项目的商目的商业级别业级别定位同步分定位同步分为为 A、B、C 三个三个级别级别。24八、.广场的定位及业态规划2、.广场的商业业态规划 按照商业业态规划：零售业态、娱乐业态、餐饮业态 按照商业物业规划：.广场按
