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1、合川项目定位初步思考合川项目定位初步思考二零零七年五月二零零七年五月纬联地产顾问纬联地产顾问(重庆重庆)策划中心事业策划中心事业5 5部部中国地产策划代理中国地产策划代理1010强强在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追在竞争日益激烈的市场环境中，简单的追随市场已无法使项目轻松制胜。随市场已无法使项目轻松制胜。尤其面对区县市场，市场容量相对有限，尤其面对区县市场，市场容量相对有限，大盘的开发应步步为营，谨慎而为！大盘的开发应步步为营，谨慎而为！“引领市场，适度超前引领市场，适度超前”将是本项目在定将是本项目在定位过程中考虑的重点！位过程中考虑的重点！Part 2Part 1Part 3Part
2、4Part 5Part 6合川区域概述合川区域概述合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述项目一期定位及产品建议项目一期定位及产品建议项目整体定位及规划建议项目整体定位及规划建议项目地块研究项目地块研究 合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴合川区购房人群问卷调查分析节选及未来发展趋势借鉴附附:目目 录录Part 7项目整体营销理念及一期营销攻略项目整体营销理念及一期营销攻略Part1 合川区域概述合川区域概述 合川是重庆的北大门，规划中合川是重庆的北大门，规划中的重庆北部地区中心城市。位于嘉的重庆北部地区中心城市。位于嘉陵江、渠江、涪江交
3、汇处，扼守川陵江、渠江、涪江交汇处，扼守川北水陆交通咽喉，北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的肃等大西北省区的“经济走廊经济走廊”。全市幅员面积全市幅员面积2356.212356.21平方公里，辖平方公里，辖2727个镇、个镇、3 3个街道办事处、个街道办事处、1 1个工业个工业园区，共园区，共524524个村、个村、8282个居民委员会，个居民委员会，全市总人口为全市总人口为152152万人
4、，其中主城常万人，其中主城常住人口约住人口约2020万万,流动人口流动人口22-2522-25万。万。关于合川关于合川Part2合川区宏观经济环境描述合川区宏观经济环境描述 20042004年以来，合川区整体及人均年以来，合川区整体及人均GDPGDP均处于稳定增长期，均处于稳定增长期，位列位列重庆中游。重庆中游。整体经济运行方面整体经济运行方面 20062006年年,城镇居民人均可支配收入比上年增长城镇居民人均可支配收入比上年增长12.8%12.8%，达到，达到91399139元，元，增幅平稳。增幅平稳。消费需求力方面消费需求力方面 20062006年合川区整体城镇化率达到年合川区整体城镇化率
5、达到47.2%47.2%，逐年呈递增趋势，城市逐年呈递增趋势，城市化进程的加速一定上刺激房地产需求。化进程的加速一定上刺激房地产需求。城市化进程方面城市化进程方面铁路铁路 合川有合川有襄渝铁路襄渝铁路、遂渝快速铁路遂渝快速铁路和和 兰渝铁路兰渝铁路（在建）穿境而过，这对合（在建）穿境而过，这对合川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用川整体经济发展及劳务输出形成巨大的拉动作用。公路公路 全区形成以全区形成以渝合、武合渝合、武合等高速公路为主导，等高速公路为主导，“一纵四横八条干线一纵四横八条干线”公公路为骨架，纵横交错，干支结合的公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川路为骨架，纵横交错，干支结合的
6、公路网络，彻底打破交通瓶颈对合川经济发展的制约。经济发展的制约。水路水路 富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头富金坝航电枢纽、草街航电枢纽、千斤滩码头、东津沱环保码头等水上等水上交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江交通项目，将实现合川嘉陵江、涪江、渠江三江300公里航道渠化，其中公里航道渠化，其中嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，嘉陵江将达到三级航道，渠江达到四级航道，涪江达到五级航道，1000吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输。吨级船队经合川可直达广元，实现江海直达运输。交通规划方面交通规划方面完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障
7、完善的交通规划为合川经济发展提供有力保障!产业规划方面产业规划方面 城镇体系规划将城镇体系规划将合川合川、江津、主城、江津、主城9区划入中区划入中西部城镇发展区；西部城镇发展区；而规划的而规划的6大卫星城市也包括大卫星城市也包括合合川。川。同时同时,重庆重庆“1小时经济圈小时经济圈”规划已覆盖合川，规划已覆盖合川，将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济发展产生巨大的带动作用。发展产生巨大的带动作用。依托水、煤等资源优势，依托水、煤等资源优势，2010年前合川将成为重庆市的能源工业大基地年前合川将成为重庆市的能源工业大基地。目前目前已规划的五大电
8、站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、已规划的五大电站：双槐火电站、三汇坑口火电站、富金坝电站、草街航电枢、纽利泽航电枢纽。纽利泽航电枢纽。加快建设、改造生产线，加快建设、改造生产线，使合川成为重庆市最大的水泥生产基地。使合川成为重庆市最大的水泥生产基地。目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商目前合川区已把以钓鱼城为代表的东城区定义为旅游度假区，把北城定义为商贸区，把南城江城工业园区定义为贸区，把南城江城工业园区定义为工业发展区工业发展区，并进行配套产业发展。，并进行配套产业发展。合川有望成为连接成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位合川有望成为连接
9、成渝经济圈的重要枢纽，重庆北部地位突出的经济发展中心！突出的经济发展中心！人口规划方面人口规划方面 按合川城镇体系规划，按合川城镇体系规划，20152015年合川主城年合川主城人口将达到人口将达到5050万人万人，20202020年将达到年将达到100100万人万人。政策影响方面政策影响方面 日前重庆与成都均被国务院批准成日前重庆与成都均被国务院批准成为为全国统筹城乡综合配套改革试验区全国统筹城乡综合配套改革试验区-“新特区新特区”，其，其有望带给重庆来至有望带给重庆来至财政、财政、金融、通关、土地、工业、农村六个方金融、通关、土地、工业、农村六个方面的利好政策。而对于合川来说，有利面的利好政
10、策。而对于合川来说，有利因素主要将表现在以下几个方面：因素主要将表现在以下几个方面：财政方面：财政方面：合川为重庆的农业大区合川为重庆的农业大区 ，必将获得更多的资金投入。，必将获得更多的资金投入。土地方面：土地方面：区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。区县之间调整用地指标，在全市范围内实现耕地的占补平衡。有助于区县城市有助于区县城市 化进程的加速。化进程的加速。农业方面：农业方面：通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发展。城市化进程的加速刺激房地产市场兴旺发
11、展。宏观研究小结宏观研究小结完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经完善的交通规划、突出的经济地位，为合川的经济发展提供有力支撑。济发展提供有力支撑。“新特区新特区”的建立为合川发展带来新的契机。的建立为合川发展带来新的契机。Part3合川区房地产市场解析合川区房地产市场解析NO1NO1 合川区房地产市场宏观概述合川区房地产市场宏观概述平稳与健康的投资市场！平稳与健康的投资市场！从从02020606年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势。但经历了年合川区房地产投资金额来分析，其总体呈上升趋势。但经历了0404、0505年的高速增长之后，年的高速增长之后，增长速度明显放缓。增长速度明显
12、放缓。进入平缓增长期的需求市场！进入平缓增长期的需求市场！从从02020606年合川区房地产销售面积来分析，至年合川区房地产销售面积来分析，至0505年始，各年商品房销售总量年始，各年商品房销售总量均保持了一个较高的水平。均保持了一个较高的水平。目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓。目前需求市场依然强劲，但增幅有所放缓。NO2 NO2 区域住宅市场供应特征区域住宅市场供应特征 从在售及潜在楼盘体量分布表来分析从在售及潜在楼盘体量分布表来分析,由于受到区域土地供应、开发商资金实力由于受到区域土地供应、开发商资金实力 及购房需求力的影响及购房需求力的影响,合川区合川区5 5万方以下的小型项目占到万
13、方以下的小型项目占到60%60%以上。体量小，自身以上。体量小，自身 配套不足，是合川楼盘开发的重要特征。配套不足，是合川楼盘开发的重要特征。体量小，自身配套不足！体量小，自身配套不足！市场在售及潜在楼盘体量分析市场在售及潜在楼盘体量分析 建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数。同时高层多分布在滨江沿建安成本、土地成本的差异造成多层占有绝大多数。同时高层多分布在滨江沿 线，拥有良好的景观效应。线，拥有良好的景观效应。洋房、别墅等高端产品相对缺乏。洋房、别墅等高端产品相对缺乏。中低端项目供应为主，高端项目稀缺！中低端项目供应为主，高端项目稀缺！市场在售及潜在楼盘建筑形态分析市场在售及潜在楼
14、盘建筑形态分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析市场在售及潜在楼盘主力面积区间分析 市场上以市场上以90-12090-120平米为主力供应户型的楼盘平米为主力供应户型的楼盘占有绝大多数占有绝大多数，与主城楼盘比较，差，与主城楼盘比较，差 距明显，这一方面是由于距明显，这一方面是由于合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小合川区楼盘单价相对较低，总价抗性较小，另一方面是，另一方面是 由于由于区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。区域长期的消费习惯，导致消费者置业趋向舒适型户型。在售及潜在楼盘建筑景观风情在售及潜在楼盘建筑景观风情 目前合川市场上，除南城水岸为目前合川市场上，除南城水岸为中
15、式风情中式风情外，其外，其他楼盘均采用现代风格，他楼盘均采用现代风格，风格单一。风格单一。尤其是在景观打尤其是在景观打造上，仅仅是具备而已，造上，仅仅是具备而已，基本没有风情可言基本没有风情可言。在售楼盘销售价格分析在售楼盘销售价格分析 目前多层与不看江的高层、小高层价格均在目前多层与不看江的高层、小高层价格均在1500-20001500-20001500-20001500-2000元元元元/（建面价格），（建面价格），（建面价格），（建面价格），高层与小高层的价格普遍高出多层高层与小高层的价格普遍高出多层200-300200-300200-300200-300元元元元/；而观江高层由于景观效
16、应更加突出，因此价格处于最高，在而观江高层由于景观效应更加突出，因此价格处于最高，在2100-24002100-24002100-24002100-2400元元元元/。同时近两年来合川整体房价均保持了同时近两年来合川整体房价均保持了10%10%10%10%以上以上的年增长率的年增长率,增幅明显。增幅明显。物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期物业形态及楼盘品质的相对均衡造成区域总体价格差异较小；近期市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅。市场需求的膨胀形成整体价格有较明显的增幅。在售及潜在楼盘配套分析在售及潜在楼盘配套分析 物管费用多层集中在物管费用多层集中在0.35-0.550.35-0.55元元/月，高层、小高层集中月，高层、小高层集中在在0.6-0.80.6-0.8元元/月月。中低端项目为主导，物业服务水平相对落后，中低端项目为主导，物业服务水平相对落后，形成市场较低的物管费用。形成市场较低的物管费用。市场中楼盘自身配套相对匮乏。市场中楼盘自身配套相对匮乏。教育配套方面教育配套方面教育配套方面教育配套方面，只有纯阳领岸、，只有纯阳领岸、南城水岸等少量大型项目
