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1、顺义新城产业定位顺义新城产业定位 与城市发展战略研究与城市发展战略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：2005-GW01-12005.8.24本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进程汇报项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略2本报告是严格保密的。本次研究的范围是：本次研究的范围是：顺义新城三组团顺义新城三组团108108平方公里、规划人口平方公里、规划人口9090万万顺义新城构成顺
2、义新城构成：空港组团空港组团：包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分规模：34平方公里规划人口：28万人中心组团中心组团：包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇规模：62平方公里规划人口：52万人河东新区河东新区：包括北小营镇和南彩镇 规模：12平方公里规划人口：10万人资料来源：北京城市总体规划2004-20201233本报告是严格保密的。我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范从从到到P L A N N I N G规规 划划 师师
3、北京顺义北京顺义新城建设新的里程碑新城建设新的里程碑Shunyi New Town:Best Practice in China4本报告是严格保密的。2005/06/162005/06/162005/07/162005/07/16顺义区宏观经济背景研究区域（顺义）城市意向区域产业、土地及房地产市场现状区域内投资者及消费者访谈新城三组团目标人口和消费分布？新城的发展优势何在？顺义新城区产业存在的问题和可调 整的方向？新城三组团发展的潜力如何？国内外新城发展模式研究相关产业带动区域发展案例研究相关产业的产业发展规律和产业 发展环境研究顺义新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？顺义新
4、城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？顺义的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里新城发展核心驱动因素产业发展战略与策略新城发展目标体系价值定位与功能分区分期开发策略2005/08/102005/08/102005/08/202005/08/20通过国内外相关城市通过国内外相关城市/地区的案例地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律新城发展的核心驱动因素和规律制定以产业为核心的顺义新城制定以产业为核心的顺义新城的发展战略与策略，明确新城的发展战略与策略，明确新城价值定位与功能分区，制定分价值
5、定位与功能分区，制定分期推进策略期推进策略基础研究基础研究案例研究案例研究发展战略与策略发展战略与策略本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略研研究究结结论论案例的适用性分析结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略针对人口、产业、消费、土地利用四针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对顺义新城的现状进行调研与个方面对顺义新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的
6、发展方向寻找可能的发展方向5本报告是严格保密的。进行的研究国内外案例研究投资者与消费者访谈实地调研与踏勘围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究量调查和研究调研内容：调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施建成区现状调研区域：调研区域：天竺别墅区后沙峪镇中心区空港工业区空港物流园区林河工业区汽车基地马坡、牛栏山镇南彩镇北小营镇镇园区政府官员镇园区政府官员10位位重点企业主管重点企业主管21位位燕京啤酒汇源果汁现代汽车松下电子华大基因 地产销售经理地产销售经理14位位投资者深度访谈投资者深度访谈8位位
7、万科集团鲁能集团北大君仕集团消费者深度访谈消费者深度访谈80位位新城案例新城案例12个个Letchworth（英国）筑波科学城(日本）哥伦比亚新城（美国）多摩新城（日本）沙田新市镇（香港）会展案例会展案例6个个汽车城案例汽车城案例2个个空港城案例空港城案例3个个汉诺威（德国）斯图加特（德国）底特律（美国）菲尔法克斯（美国）新城现状研究新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究产业发展研究产业发展研究主导产业产业链研究主导产业区域比较研究主导产业国际转移趋势重大机遇影响研究重大机遇影响研究空港对周边区域影响会展对周边区域影响案例相关研究案例相关研究新城发展模式研究6
8、本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进程汇报项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略7本报告是严格保密的。良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设新城的天赋条件新城的天赋条件2004年北京市工业总产值排名前五位的区县2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）顺 义温榆河新国展空港工业区机场高速首都机场汽车基地潮白河8本报告是严格保密的。疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中疏散中心城区的人口
9、与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据新城规划目标：新城规划目标：新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。顺义新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。北京市城市总体规划2004-20209本报告是严格保密的。对城市的研究我们界定为对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费人在一定的空间内进行生产和消费”，并，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找
10、现实与理想之间的差距从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间空间/土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/消费消费Living/ConsumingLiving/Consuming生产生产/产业产业Production/IndustryProduction/Industry产业：产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费：消费力消费结构消费地点10本报告是严格保密的。以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其以工业为主的第二产业是顺义区经济增
11、长的主要来源，其中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。资料来源：顺义统计信息网、世联计算2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业11本报告是严格保密的。顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端加工制造环节，产品附加值低加工制造环节，产品附加值低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业链电子
12、信息产业链工艺研发芯片设计 零部件制造电子通讯设备制造整机制造信息传输服务计算机服务业科技交流推广软件业2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。营销服务金融整车组装制造研发零部件资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站12本报告是严格保密的。顺义电子信息制造业、汽车制造业在环渤海经济圈中并无顺义电子信息制造业、汽车制造业在
13、环渤海经济圈中并无比较优势，天津滨海新区的建设进一步加强了这种趋势比较优势，天津滨海新区的建设进一步加强了这种趋势面积：2270平方公里人口：107万GDP：977亿元工业总产值：3030.8亿元外贸出口额：89亿美元主导产业：电子通讯制造、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造（含汽车）、生物制药、食品加工优势资源：储量丰富的石油、天然气资源；天津港；北方航空货运中心；全国领先的电子信息制造工业；1199平方公里可开发建设空地。面积：108平方公里人口：30万GDP：222.2亿元工业总产值：612.7亿元外贸出口额：22.5亿美元主导产业：电子通讯制造、汽车及零配件制造优势资源：年客
14、流量3500万人次的首都机场；展览面积达20万平方米的新国际展览中心。顺义区两大支柱产业-汽车制造业、电子信息制造业在北京占有比较重要的地位，总产值分别占全市的1/3、1/5。但在环渤海地区没有明显优势，尤其电子信息制造业产值仅为天津滨海新区的1/6。天津滨海新区顺义新城资料来源：顺义统计信息网、天津滨海新区网站13本报告是严格保密的。以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点有劳动力素质低、土地附加值低的特点低附加值加工制造业占主导吸纳就业人口数量不足劳动力素质低土地附加值低顺义区目前制造业从业人口2
15、.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站14本报告是严格保密的。与第二产业相比，顺义的第三产业所占比重小，发展速度与第二产业相比，顺义的第三产业所占比重小，发展速度慢，以社会服务业为主、结构不合理慢，以社会服务业为主、结构不合理顺义区第三产业结构不合理：以传统服务
16、业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。资料来源：顺义统计信息网15本报告是严格保密的。顺义工业对个别外资企业依赖性过强，但同时作为跨国公顺义工业对个别外资企业依赖性过强，但同时作为跨国公司制造业输入地顺义又具有很大的可替代性司制造业输入地顺义又具有很大的可替代性2004年顺义外资企业，完成工业总产值521.2亿元，销售收入505.48亿元，利润总额33.64亿元，分别占全区工业的85.1%、85.4%和87.2%。外资企业已经占据工业经济的主导地位。时间1915年左右1970年代1985年-2000年2000年以后产业转移主要内容输出工业制成品；进口初级原材料转移资源密集类产品劳动资本密集型产业以生产服务业为主的现代服务业输入地选择KPI原材料丰富，价格低劳动力、土地成本低廉；市场需求；政府政策丰富的科技、人才资源；良好工业基础；良好基础设施国际产业转移特征随着国内经济发展，国际产业转移规模扩大，发展中国家尤其是东南亚国家的激烈竞争，我国传统的劳动力资源优势已不再显著，而且东南亚国家实行的更为开放和优惠的政策是我国的政策优势也逐步丧失。
