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1、物业会计核算管理第一章 总则第一条为规范保利物业发展股份有限公司兰州分公司（以下简称“公司”）的会计行为，提高会计核算工作质量，防止会计核算工作的差错和有关人员的舞弊，根据会计法、会计基础工作规范等规定和要求，结合公司的实际情况，制定本规定。第二条本规定适用于保利物业发展股份有限兰州分公司第二章 会计核算的基本要求第三条公司必须统一执行国家的会计法律法规、企业会计准则以及分行业会计核算办法。第四条公司应以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。第五条会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须符合
2、法律法规的要求，发生的交易和事项必须按规定纳入法定账册核算，不得账外设账。第六条会计记录必须以真实的原始资料为依据，会计报表必须根据真实的会计记录编制，不得伪造、变造会计凭证和会计账簿，不得编报虚假财务报告。第七条对于已发生的交易或者事项，各公司应当及时进行会计确认和计量，不得提前或者延后。第八条公司应当清晰地进行会计核算和编制财务报告，提供的会计信息应当清晰明了、便于理解。第三章 账务处理的要求第九条公司应根据会计准则及公司会计核算制度、核算办法的要求进行会计核算，准确使用核算科目。第十条公司应按物业总部的统一要求设置会计科目。个别公司情况特殊的，在不影响会计核算以及公司整体财务报表编制和披
3、露、财务指标汇总，并取得物业总部财务管理中心同意的情况下，可以根据实际情况增设部分下级明细科目或辅助核算。第十一条公司需按照公司统一的收入确认原则确认收入，不得提前或延后。第十二条公司需按照公司统一的成本费用划分原则，准确核算主营业务成本和期间费用。第十三条公司需按照公司统一的成本分摊原则，准确分摊各项目、各业态、不同收入来源的成本。第十四条公司会计核算应当清晰、不得随意使用“其他”，作为客商和房地产项目的辅助核算；不得在有相应明细科目的情况下，使用“其他”作为明细科目进行核算。第十五条公司应于月末检查各科目余额，必要时进行重分类调整。内部往来、应收账款、预收账款、应付职工薪酬余额不得为负数，
4、 余额为负数的情况下必须进行重分类调账；其他科目应尽量避免出现负数，不允许出现金额较大的负数余额。第十六条公司在月末需按照权责发生制的要求进行各项计提。如：期末应计提坏账准备、折旧等；实现利润为正时，应及时计提所得税费用。第十七条费用（包括：管理费用、财务费用下的费用类明细项）、应付职工薪酬、应交税费等科目的使用应当规范，确保借方发生额应能反应实际的费用发生额、职工薪酬支付额、税金支付额，贷方发生额应能反应实际计提的职工薪酬、税金额，错帐冲减或冲销应采用红字调整， 职工薪酬核算应遵照保利地产职工薪酬核算指引的要求。第十八条公司利润分配事项由股东大会通过后（全资子公司由董事会通过），应及时进行账
5、务处理。利润分配除公司章程或协议另有约定外，必须按各股东的实际持股比例进行分配。第十九条对于企业会计准则、公司会计核算制度和核算办法未予明确规定的会计事项，且存在不同理解时、对公司财务状况影响重大的， 进行账务处理前应与物业总部财务管理中心充分沟通，必要时还需报物业总部总部批准。第二十条公司应加强对反结账、冲账、调账行为的管理与控制。除根据物业总部统一要求进行上年度的审计调整外，各公司原则上不得进行反结账；也不得随意进行冲账、调账。特殊情况确需进行反结账的，应报公司财务负责人审批，并报物业总部财务管理中心。月末结账前应对各笔凭证、科目余额进行仔细检查与审核，发现错误及时修改。当月发现以前月份差
6、错，需要进行冲账、调账的，应报公司财务负责人审批。第二十一条公司应定期对发生的反结账、冲账、调账的现象进行分析和总结，逐步提高会计核算工作水平。会计人员因工作失误而造成的反结账、冲账、调账次数及性质严重程度，应与其考核及绩效挂钩。第二十二条公司应提高核算准确性，减少审计调整。对于重大及不确定的账务处理问题，应加强自身研究学习，提前与会计师事务所和物业总部财务管理中心沟通。年度审计出现需调整的事项，各公司应报公司财务负责人审批，并报物业总部财务管理中心，影响重大的审计调整（指调整的资产、负债金额占相应公司总资产的 5（看总公司公司章程，法人治理的要求）以上，或调整的损益项目影响相应公司净利润 5
7、以上）应报公司总经理审批。第四章 财务会计报告的编报要求本节及以下内容中“财务会计报告”包括：月度会计报表、PBC 表以及其他要求上报资料（如重大异常事项表、关账清单、有关明细表、解释、说明、专项报告等）。第二十三条1、公司应按照物业总部要求，及时上报月度会计报表、PBC 表及其他资料。月度会计报表除集团财务管理中心另行通知外，各分、子公司须于次月 1 日下班前上报；PBC 表、其他要求上报资料， 如：重大异常事项表、关账清单、有关明细表、解释、说明、专项报告等，需在每次通知的上报时间前上报。第二十四条公司需按照物业总部要求的格式准确填报各项财务会计报告，填报内容必须完整、不得遗漏。第二十五条
8、类财务报告在上报前，必须由相关人员负责审核， 确认无误后再上报，并由财务负责人、公司总经理等领导签字确认。第二十六条公司财务会计报告在上报后，如发现错误或遗漏， 应及时更正并重新上报。第二十七条公司应按照合并报表会计准则的要求，正确编制合并报表。合并报表的范围必需符合规定，合并抵消必需充分、干净。第二十八条公司成立或收购完成后，应于当月建账、及时使用系统生成报表；各公司在新设或收购子公司完成后，需于当月将其纳入合并报表范围。第二十九条除另有通知外，各公司需在月末最后一天后方能结账和生成报表，不得提前结账生成报表。第三十条公司在编制月度会计报表、PBC 表和其他使用系统填报资料时，应按照规定的步
9、骤和方法，规范地进行操作。编制月度会计报表、PBC 表时，对于已经建账的公司，报表应由系统生成，不得通过手工录入（按规定需要手工录入的地方除外）；报表设有公式、能自动取数的地方，一般不得手工修改。第三十一条公司提交的财务会计报告中，各表、附表、文字报告等资料之间的凡有对应关系的数据应相互一致。如月度会计报表的主表与主表、主表与附表、附表与附表之间数据应勾稽一致，并通过各项表内、表间审核。第三十二条本期财务会计报告与上期之间的有关数据必须相互衔接。月度会计报表、PBC 表的期初数据必须根据上年审计数填列。除非会计准则变更或出现重大问题且经集团公司同意，各公司不得调整以前年度损益。第三十三条公司不
10、得违反规定对外提供财务报告或相关财务信息，各公司财务人员及其他能够接触财务报告的人员不得在未经本单位主管领导同意的情况下将财务报告复印和擅自提供给他人。第三十四条公司在出现影响到财务会计报告理解和使用的重大、异常事项时，应及时告知物业总部财务管理中心。如出现会计报表项目的重大变化、合并报表范围的变化，包括：新成立子公司、收购子公司、注销或出售子公司、利润分配事项、大额营业外收支等事项时， 需及时告知物业总部财务管理中心。第五章 账务管理的要求第三十五条公司应按要求核算、核对内部往来。对于内部款项往来，除物业总部另有通知外，一律按实际收付款的对方单位入账， 同一内部单位不得在其他应收款、其他应付
11、款两边同时挂账。对于当月内部往来有变动的公司，须于月底前与对方公司核对一致，对方公司必须予以配合。第三十六条公司应按规定作好现金、存货、固定资产等实物的清查、盘点，并妥善编制盘点报告，盘点结果与账面余额不一致的， 应及时查明原因，进行相应账务处理，保证账实相符。第三十七条公司应至少每季度取得银行对账单，每月编制银行存款余额调节表，不得出现大额和长期挂账的未达账项。对于银行余额调节表中的未达账项金额，逐笔检查差异原因，并在余额调节表未达账项摘要分析中填写差异原因，提交财务负责人审核。第三十八条公司应加强对应收账款、预付账款、其他应收款等往来款的催收和管理，原则上不得出现长期挂账的应收账款。确实无
12、法收回的应收账款，各公司不得擅自进行核销，需报物业总部核准后方可核销。第三十九条公司应加强票据的回收管理。对于发生的各项经济业务，需及时取得合理、有效的票据入账；对于尚未收回的票据，应有相应台账进行登记和管理，并定期进行清理，加强催收。第四十条公司应建立相应台账对营业收入、应收账款、预收账款的明细进行管理，明细记录到每一单元和每一户，并保持台账中的发生额和余额与财务系统和业务系统一致。第四十一条公司对于收入的结转、成本的计提和分摊，凭证附件必须有财务负责人签批，对应结转金额的自制原始单据，收入结转必须有理有据。第四十二条针对合同类支出，尽可能取得对方公司发票并完善相关审批程序后，方可付款。对于
13、暂时无法取得发票的合同类支出，需根据合同金额，每月按照权责发生制原则在账面进行计提，并确认成本费用。第四十三条酬金制项目应单独建立账套核算，不纳入物业公司的报表合并范围，但管理视同包干制。第四十四条公共收入需配比相应的公共成本。第四十五条各公司应按月计提固定资产折旧，并保存相应的折旧明细表和折旧费用分摊表。第四十六条关于预提、非常规类交易事项，记账凭证需附对应的计算表及审批表。第四十七条公司应加强往来科目对账管理，主要包括应收账款、预收账款、应付账款、预付账款、其他应收款、其他应付款及关联交易发生额的对账，通过发询证函方式，至少每半年核对确认。第四十八条公司应加强对长期挂账负债的清理，对于长期
14、挂账的应付账款、其他应付款、预收账款等，需查明原因，及时进行处理。第四十九条针对分、子公司并存的区域，其职能部门费用应区分分子公司核算，无法准确划分的，应根据收入总额或管理面积进行合理分摊。第五十条公司应加强对历史遗留问题的清理，不论问题是否是前任所遗留，现任都有责任予以解决。第五十一条公司有义务和责任对下级公司会计核算进行指导和监督；各级公司有义务配合上级公司的需要报送各类报表、报告和其他资料。第五十二条物业总部对各公司的财务报告提出的问题和疑问， 各公司有义务在规定的时间内予以解释、说明。第五十三条公司在各类外部检查、审计过程中，提供资料时应保持应有的谨慎，所提供的各类资料应经公司财务负责人审核
